Investissement locatif : bons rapports avec l'immobilier

De plus en plus prisé et utilisé, l'investissement locatif permet de se constituer un patrimoine et de générer des revenus supplémentaires (complément de salaire, de retraite) en bénéficiant parfois d'avantages fiscaux. Toutefois, pour qu'un tel investissement soit rentable et sécurisé, il est essentiel de bien choisir le type de bien, d'optimiser la fiscalité, de prendre les bonnes précautions vis-à-vis du locataire, et d'utiliser les outils juridiques adaptés. Voici différents éléments et conseils pour aider les investisseurs à réussir leur projet immobilier locatif en Dordogne.

Vers quel type de bien faut-il se tourner de préférence ?

Renaud Schneider L'Official : En Dordogne comme ailleurs, le choix du bien détermine le succès d'un investissement locatif. Chaque option présente ses avantages… et ses limites. Évoquons les principales acquisitions : 
Les petites surfaces en location meublée. Cela concerne les studios et T1 avec quelques travaux de rafraîchissement de préférence. Il s'agit des biens idéaux pour démarrer.
À Périgueux ou Bergerac par exemple, ces petites surfaces se louent rapidement auprès des étudiants et des jeunes actifs. Leur prix d'achat reste abordable surtout si des travaux sont à prévoir. Les investisseurs peuvent choisir entre la location vide ou la location meublée. Cette dernière présente souvent un rendement plus élevé mais nécessite un investissement supplémentaire pour meubler le bien. 
L'inconvénient majeur concerne la rotation fréquente des locataires, impliquant plus de gestion et des remises en état régulières. Les T2 et T3, toujours en meublé, offrent quant à eux un équilibre intéressant entre rendement et stabilité. Avec une chambre séparée, ils attirent les jeunes couples. Plus de stabilité mais un prix d'acquisition plus élevé.
Ils restent très recherchés dans les secteurs dynamiques des communes situées en périphérie des grandes villes du département.

Les maisons propices à la colocation et aux gîtes. Souvent situées dans les bourgs ou en périphérie, elles séduisent les étudiants adeptes du co-living, recherchant des espaces à la fois privés (chambres, salle de bains, bureaux) et communs (salon, cuisine, jardin) pour plus de convivialité avec toutes les commodités comme la télévision, une box internet et une cuisine équipée.
Elles assurent un rendement supérieur, mais nécessitent un entretien et des frais plus importants. À choisir de préférence dans un secteur qui se situe proche d'un établissement accueillant des étudiants.
Ces biens sont aussi plébiscités pour l'activité de location saisonnière, type gîtes de France ou Airbnb, qui bénéficient encore d'une fiscalité intéressante, de loyers élevés en haute saison et d'un fort potentiel de revente. Cependant, la vacance en basse saison, la logistique (ménage, remise des clés, rotations très importantes), le prix d'achat avec souvent d'importants travaux et les restrictions réglementaires/administratives dans certaines communes peuvent freiner l'investissement. Je conseille par conséquent de se renseigner auprès de la mairie concernant ce dernier point.

L'immobilier commercial. Ce type d'investissement qui concerne les bureaux, commerces, entrepôts… s'avère généralement plus coûteux à l'achat. Cependant, il procure des baux plus longs et des rendements plus intéressants. Il nécessite une bonne connaissance du marché local et de la demande spécifique dans le secteur d'activité visé. Ce type d'investissement peut également comporter un risque plus élevé en cas de vacance locative ou de crise économique affectant les commerces.

Les biens atypiques, tels que caves ou parkings… Simples à gérer, avec peu ou pas d'entretien, ils s'adressent idéalement aux petits budgets tout en offrant une grande souplesse au bailleur. Un emplacement central dans les centres historiques de Périgueux, Brantome, Sarlat, garantit une demande soutenue. Toutefois, leur marché reste limité et dépend fortement de la localisation.

Quels avantages fiscaux offre l'immobilier locatif ?

Chloé Menanteau : Acheter pour louer c'est investir, capitaliser, mais pas seulement… C'est aussi profiter d'avantages fiscaux sur-mesure. Et il y en a pour tous les goûts, notamment en Dordogne ! 
Pour les passionnés d'histoire ! Le dispositif Malraux est peut-être fait pour vous. Il s'agit de restaurer un bien situé dans un quartier protégé tout en bénéficiant d'une réduction d'impôt conséquente. Un moyen d'allier amour du patrimoine et optimisation fiscale.
Pour les acteurs du patrimoine. Le dispositif Denormandie soutient les rénovations lourdes en cœur de ville, avec un double objectif : redonner vie à des logements anciens tout en améliorant leurs performances énergétiques.
Pour les amoureux du terroir et du partage ! Avec le meublé de tourisme, profitez d'un marché touristique en plein essor. Idéal en Dordogne, où chaque pierre et chaque paysage attirent voyageurs et curieux.
Pour les investisseurs solidaires. Le dispositif Loc'Avantage permet de louer à un loyer maîtrisé à des locataires aux revenus modestes… tout en bénéficiant d'un avantage fiscal appréciable.
Le dispositif Pinel. Même si non applicable actuellement en Dordogne, le dispositif Pinel est un des dispositifs fiscaux les plus populaires. 
Il permet à l'investisseur de bénéficier d'une réduction d'impôts en échange de l'achat d'un bien neuf destiné à la location dans une zone éligible. Ce dispositif est particulièrement avantageux pour ceux qui investissent dans des zones tendues où la demande locative est forte.
Sans oublier les classiques… Ces dispositifs nationaux offrent toujours une appréciable stabilité avec :

• le déficit foncier : déduire vos travaux de vos revenus fonciers.
• le micro-foncier ou micro-BIC : une fiscalité simplifiée.
• la location meublée : toujours intéressante, même si moins avantageuse depuis 2025 en raison des changements fiscaux.

Quelles précautions faut-il prendre vis-a-vis des locataires ?

Émilie Roussarie : En tant que propriétaire bailleur, plusieurs obligations légales doivent être respectées et certaines précautions prises afin de s'assurer d'une relation saine avec son locataire. Il convient en outre de protéger le bien loué. Aussi, pour éviter les mauvaises surprises, il est essentiel de prendre certaines précautions avant et pendant la location.
La sélection rigoureuse du locataire. Un des points les plus importants pour sécuriser l'investissement consiste à sélectionner soigneusement les locataires. Il est essentiel de vérifier leur solvabilité, leur situation professionnelle en se procurant par exemple les fiches de paie, l'avis d'imposition, ainsi que leurs antécédents de paiement. De plus, le recours à un garant solidaire ou la souscription d'une garantie des loyers impayés (GLI) demeurent des bonnes pratiques pour se protéger contre les risques éventuels.
Une relation locative formalisée et suivie. L'établissement d'états des lieux d'entrée et de sortie avec le locataire s'avère essentiel pour éviter les litiges sur la restitution du dépôt de garantie. 
De plus, il est important d'établir une communication claire et régulière avec le locataire, et de répondre rapidement à ses préoccupations pour éviter que des petits problèmes ne dégénèrent en conflits. En cas de litige, il est possible de recourir à des solutions amiables ou d'engager une procédure judiciaire si nécessaire.
Assurance du bien loué… Il est impératif d'être assuré en tant que propriétaire et de s'assurer que le locataire a également fait le nécessaire de son côté.
En effet, le propriétaire doit souscrire une assurance " propriétaire non occupant " afin de couvrir certains sinistres qui pourraient ne pas être pris en charge par l'assurance du locataire.
De son côté, le locataire doit disposer d'une assurance habitation et en justifier annuellement à son propriétaire.
La rédaction du bail. Un contrat bien rédigé est un élément clé dans le bon déroulement de la gestion locative. Ce document va consigner les éléments essentiels de l'accord des parties (durée du bail, montant du loyer et ses modalités de révision…) et également les droits et obligations de chacun. En vous adressant à votre notaire, celui-ci établit un contrat conforme à la règlementation en vigueur s'appliquant à l'usage du bien loué et en veillant à ce que l'ensemble des informations et documents obligatoires soient transmis à votre locataire.

En quoi le bail notarié constitue-t-il un bon outil juridique ?

Alexandra Merillou : Le notaire reste votre meilleur allié lors de la conclusion d'un bail. Lorsqu'il fait l'objet d'un acte authentique notarié, il garantit au propriétaire bailleur plusieurs avantages.
Une sécurité financière en cas de défaillance du locataire. Le bailleur doté d'un bail notarié - délivré sous forme de copie exécutoire - peut actionner les cautions solidaires en recouvrement des loyers impayés. Important, depuis le 1er juillet 2025 il peut, avec l'aide d'un commissaire de justice, effectuer une saisie sur les revenus du locataire en recouvrement des sommes dues directement auprès de son employeur. C'est un procédé efficace, qui permet notamment d'éviter les longueurs et le coût d'une procédure judiciaire (sauf en cas d'expulsion).
Un moyen juridique de prévenir les litiges. En faisant appel à un professionnel du droit qui est également un professionnel de l'immobilier, vous optez pour la sécurité et pour plus de sérénité dans les relations locatives. Sur le fond, vous êtes assurés que le contenu du bail est conforme aux règlementations en vigueur (respect des normes quant au logement décent, détermination des diagnostics à réaliser, obligations déclaratives, règles de superficie et de volume minimum), et vous évitez ainsi que votre responsabilité pénale ne soit engagée. Sur la forme, le caractère solennel de l'acte peut rassurer les locataires craintifs, et dissuader les comportements déloyaux.
Pour le locataire, le bail notarié représente une sécurité accrue. 
Outil juridique sécuritaire. Il lui offre l'assurance que ses droits seront respectés, car selon le bail souhaité, il y a divers textes législatifs et réglementaires à viser et respecter. D'autre part, en faisant appel à un notaire, le locataire pourra bénéficier d'un conseil juridique avisé et pourra voir son attention attirée sur certains points de vigilance.
Quant au coût, les frais d'établissement du bail notarié sont tarifés selon une réglementation spécifique et la conclusion d'un tel bail n'est généralement pas plus onéreuse que la conclusion d'un bail sous seing privé proposé par un intermédiaire (gestionnaire locatif, avocat…). 
L'investissement locatif peut s'avérer très rentable s'il est bien structuré tant sur le plan juridique que fiscal. En se tournant vers les bons types de biens (biens à usage d'habitation, immobilier commercial…), en optimisant les avantages fiscaux et en prenant des précautions vis-à-vis des locataires, l'investisseur peut sécuriser son investissement.
Toutefois, comme tout investissement, il nécessite une bonne préparation. Aussi, le recours à des outils juridiques comme le bail notarié permet de protéger les parties et d'assurer une gestion plus sereine. 
Avec une bonne préparation, l'investissement locatif peut être une stratégie très rentable et durable pour ceux qui souhaitent se constituer un patrimoine solide et sécurisé.


Propos recueillis en août 2025