RÉNOVATION
Posez le bon diagnostic immobilier

Avec le DPE, la santé des biens immobiliers fait l'objet de toutes les attentions. Autant de prescriptions en matière de rénovation qui restent nécessaires à la bonne conservation de son patrimoine, comme l'indique Corinne Couvelard, notaire à Dunkerque.
Pourquoi faut-il faire évoluer un bien au plan énergétique ?
Me COUVELARD : avec l'évolution de la réglementation, les biens les plus énergivores vont progressivement être exclus du parc immobilier locatif. Les investisseurs concernés peuvent se préparer à engager des rénovations dans la perspective de limiter leur consommation, d'améliorer l'isolation de leur bien. Des améliorations qui faciliteront la négociation s'il s'agit de revendre.
De leur côté, les propriétaires occupants peuvent se donner plus de temps pour mener à bien la transition énergétique à l'échelle de leur parc immobilier. Aussi, je conseille à tous les profils d'interroger des professionnels afin d'estimer l'enveloppe "travaux" nécessaire et de planifier le chantier selon ses moyens et objectifs.
À quels changements majeurs les logements énergivores sont-ils exposés ?
Me COUVELARD : les logements les plus énergivores, qui consomment plus de 450 kWh/m2/an se voient interdits à la location depuis le 1er janvier 2023. Va s'ajouter l'audit énergétique à partir du 1er avril 2023. Cette réglementation va cibler les immeubles en monopropriété classés F ou G. Elle s'accompagnera d'informations complémentaires au DPE pour orienter l'acquéreur dans ses travaux de rénovation. À partir du 1er janvier 2025 et jusqu'au 31 décembre 2033, l'audit énergétique concernera les produits classés E, F, G, et les autres étiquettes énergie au-delà de cette date. Des dispositions qui incitent les propriétaires à rénover énergétiquement leur bien.
Que conseillez-vous aux propriétaires de passoires thermiques ?
Me COUVELARD : S'il apparaît évident d'engager une rénovation énergétique, celle-ci doit s'effectuer au regard du retour sur investissement. S'il faut débourser 25 000 € pour un gain de 1 000 € par an seulement, l'équation reste délicate. Bien sûr des aides existent pour financer les travaux. Je conseille de conserver les factures afin de les produire en cas de vente pour attester des dépenses engagées. Dans tous les cas, j'invite à se rapprocher de professionnels pour étudier au mieux le plan de travaux.
Quelle plus-value entraîne une rénovation énergétique sur la valeur du bien ?
Me COUVELARD : si le prix de vente ne va pas augmenter proportionnellement au montant des dépenses engagées, un produit rénové se vendra beaucoup plus facilement. Prenons l'exemple d'une toiture refaite à neuf pour 30 000 €, ce montant ne viendra pas s'ajouter au prix de vente initial. À l'inverse, les créations de surfaces comme l'aménagement de combles valorisent pratiquement le bien à hauteur des dépenses engagées.
S'il s'agit de louer, la cote auprès des clients va faire un bond en avant lorsque les factures d'énergie restent modérées. C'est un des principaux postes observés actuellement par les locataires.
En effet, les travaux constituent indéniablement un excellent argument en cas de vente et apparaissent comme un élément très séduisant auprès des futurs occupants !
Des opportunités à rénover !
"Moins onéreux, les biens avec travaux permettent à de jeunes ménages d'accéder à la propriété et de mener à bien la rénovation progressivement. C'est un bon moyen de limiter le montant de son emprunt dans un contexte où les banquiers rejettent les accords de prêt faute d'un apport personnel suffisant. Pour aider leurs proches, des parents réalisent des donations-partage qui servent de garantie auprès de la banque".
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