La vente de plus de 5 logements loués
Loi "aurillac"

Depuis la loi ALUR, en cas de vente dans sa totalité et en une seule fois d'un tel immeuble composé de plus de 5 logements, soit l'acquéreur s'engage à proroger les baux en cours pour 6 ans à compter de la signature de la vente, soit le vendeur purge un droit de préemption auxdits locataires.

Comment ce droit de priorité a-t-il vocation à s'appliquer ?

Ce droit s'exerce dans le cas où le bailleur vend « occupé », en conservant le locataire dans les lieux et sous les conditions cumulatives suivantes :

• l'immeuble doit être vendu en son entier. Ce droit de préemption s'appliquera que le vendeur soit une personne physique ou une personne morale, une personne publique ou une personne privée ;
• l'immeuble doit être « à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel ». Sont exclus les locaux à usage mixte commercial et d'habitation et les locaux dans lesquels est exercée toute « profession qui ne puisse à aucun moment revêtir un caractère commercial » ;
• l'immeuble vendu devra comporter plus de cinq logements. Ce chiffre se réfère au nombre de logements compris dans l'immeuble et non à la quantité de logements loués. Les locaux vacants qui ne méritent pas la qualification de « logements » et les logements ne remplissant pas les caractéristiques de décence ne sont pas pris en compte dans ce calcul.

À quelles conditions peut-on échapper à l'exercice de ce droit de préemption ?

Cette législation n'a pas vocation à s'appliquer :

• si la vente porte sur un immeuble de moins de six logements ;
• si l'acquéreur de l'immeuble est un parent ou allié jusqu'au 4e degré du propriétaire, un organisme HLM ou une société mixte sous conditions ;
• si le droit de préemption urbain (ou ZAD et périmètres provisoires) est exercé ;
• si l'acquéreur de l'immeuble s'engage à proroger les baux à usage d'habitation en cours pour une durée de six ans à compter de la signature de l'acte authentique de vente, ce qui entraînera un report du terme. Cet acte de vente « contiendra la liste des locataires concernés par un engagement de prorogation de bail ». Le point de départ de cette prorogation sera la date de l'acte de vente. Le terme sera identique pour tous les baux en cours. Cette obligation présente un caractère personnel. Si le locataire quitte ultérieurement les lieux, le locataire qui lui succédera ne pourra pas se prévaloir de cet engagement qui deviendra caduc. Cette promesse a aussi un caractère unilatéral car il n'est précisé à aucun moment que cet engagement doit être accepté par les locataires.

Quelles sont les conséquences de la prorogation des baux ?

Il sera prudent de consulter votre notaire afin qu'il puisse vous conseiller et vous indiquer quelles sont les conséquences du report de terme des baux en cours. En effet, à compter de la signature de l'acte comprenant cet engagement, l'acquéreur devenu bailleur s'interdira pendant un délai de 6 ans d'exercer l'un des droits de reprise prévus par la loi du 1er septembre 1948. Il pourra éventuellement se prévaloir pendant ce délai des diverses causes de déchéance du droit au maintien dans les lieux. La notification d'engagement de prolongation de la durée des baux par l'acquéreur devra proposer la signature d'un avenant et devra indiquer de façon explicite qu'à défaut de réponse, le locataire sera réputé avoir refusé la prolongation du bail. Le rôle du notaire ayant ainsi toute son importance en proposant à l'acquéreur un modèle de notification afin d'éviter toute imprécision. À défaut de promesse de prorogation prise par l'acquéreur, le droit de priorité des locataires doit être mis en œuvre sous peine de la nullité de la vente de l'entier immeuble.

Comment purger le droit de préemption offert au locataire ?

La notification de purge de ce droit doit être faite à chaque locataire titulaire d'un bail d'habitation ou mixte d'habitation et professionnel par lettre recommandée avec accusé de réception. En cas de colocation, ou de locataire marié ou pacsé, chacun devra être destinataire d'une notification individuelle et séparée. Cette dernière devra comprendre :

• la reproduction des termes de l'article 10-1, I, A de la loi du 31 décembre 1975, ceci « à peine de nullité » ;
• l'indication du prix et des conditions de la vente de l'immeuble dans sa totalité et en une seule fois et l'indication du prix et des conditions de la vente pour le local qu'il occupe ;
• un projet de règlement de copropriété ;
• les résultats d'un diagnostic technique.

Quels sont les effets de la purge de ce droit ?

La notification vaut offre de vente uniquement pour le logement occupé par le locataire. Elle est valable pendant une durée de quatre mois à compter de sa réception. Le locataire peut soit décliner l'offre, soit l'accepter. Dans ce dernier cas, il dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de 2 mois pour la réalisation de l'acte de vente. Dans le cas où il souhaiterait recourir à un prêt, le délai de réalisation est porté à 4 mois. Passé le délai de réalisation de l'acte de vente, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit.
En cas de préemption par l'un des locataires, le vendeur aura la qualité de diviseur de l'immeuble et ce dernier sera de plein droit placé sous le régime de la copropriété. Il sera donc prudent de conditionner la promesse de vente par l'absence de préemption des locataires, afin qu'en cas d'exercice dudit droit, l'acquéreur puisse ne plus être tenu d'acquérir les lots restants. En conséquence, et compte tenu des effets de l'engagement pris par l'acquéreur de proroger les baux ou, à défaut, de la purge du droit de préemption par le vendeur, le conseil préalable de votre notaire sera précieux.

Audrey VIVIAN
Notaire à Saint-Emilion au sein de la SARL François COUTANT,
Elisabeth SEYNHAEVE et Franck LACAPE