Plus-values immobilières : petite leçon de calcul

Plus-values immobilières : les opérations imposables

Sont imposables les plus-values réalisées lors d'une vente, d'un apport en société, d'une expropriation ou d'un échange. Elles s'appliquent à tous les types d'immeubles (habitations, terrains, immeubles commerciaux) ainsi qu'aux droits portant sur des immeubles (usufruit, nue-propriété, servitudes…).

Plus-values immobilières : la méthode de calcul

Le calcul de la plus-value dite "brute" s'appuie sur deux éléments :

• le prix de vente, c'est-à-dire le prix auquel la transaction a lieu. Il est éventuellement majoré par des charges ou indemnités, mentionnées dans l'acte de vente et dues par l'acquéreur au profit du vendeur (par exemple le montant du remboursement d'un reliquat d'emprunt contracté par le vendeur). Parallèlement, certains frais, prévus par la loi, sont déductibles du prix de vente (frais liés aux diagnostics immobiliers...) ;
• le prix d'achat correspondant au prix payé par le vendeur. Lui aussi peut être majoré par certains frais tels que les dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement, d'amélioration, frais d'acquisition…

Restera ensuite à appliquer un abattement, calculé de façon progressive en fonction de la durée de détention du bien.
À savoir
Les dépenses de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration sont retenues en déduction du prix d'achat soit, sous certaines conditions, pour leur montant réel, soit forfaitairement à 15 % du prix d'acquisition si le contribuable cède le bien plus de 5 ans après son acquisition et qu'il s'agisse d'un immeuble bâti.

Plus-values immobilières : et si vous étiez exonéré ?

Un certain nombre d'opérations sont exonérées de plus-values, notamment :

• la vente de la résidence principale et, sous certaines conditions, de ses dépendances (garage…) ;
• la vente d'un bien détenu depuis au moins 30 ans ;
• la vente dont le montant n'excède pas 15 000 € ;
• la vente de la résidence principale par un sénior ou une personne handicapée pour s'installer dans une résidence médicalisée ou un établissement spécialisé, sous certaines conditions (le logement doit être vendu dans les 2 ans de l'entrée dans l'établissement spécialisé et ne doit pas avoir été occupé depuis leur départ, le revenu fiscal...) ;
• la première vente d'un logement, autre que la résidence principale (résidence secondaire, bien locatif), si le vendeur n'a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des 4 années qui précèdent la vente. Le produit de cette vente devra servir à acquérir (ou construire) sa résidence principale dans les 2 ans de la vente.

Plus-values immobilières : votre notaire s'occupe de tout

La plus-value immobilière est acquittée au moment de la vente. C'est le notaire du vendeur qui déclare, calcule et paie l'impôt, par prélèvement sur le prix de vente. C'est également lui qui est chargé de remettre au service de la publicité foncière, en même temps que l'acte de vente, l'original de la déclaration et le montant de la plus-value immobilière. Cela réduit les risques d'oublis ou d'erreurs de calcul.

Un exemple chiffré

M. X vend sa maison détenue depuis 20 ans. Il l'avait achetée 100 000 euros et a réalisé pour 15 000 euros de travaux. Il met sa maison en vente 235 000 euros.

• Prix d'acquisition : 100 000 euros + 15 000 euros (travaux) = 115 000 euros
• Prix de vente : 235 000 euros
• Plus-value réalisée : 235 000 euros – 115 000 euros = 120 000 euros
• Abattement (20 ans de détention) : 36 %
• Montant de l'abattement : 36 % de 120 000 euros = 43 200 euros
• Plus-value imposable : 120 000 euros – 43 200 euros = 76 800 euros
• Plus-value à payer : 32,5 % de 76 800 euros = 24 960 euros