Le viager
Une vente au rythme du temps
Véritable opportunité pour le vendeur comme pour l'acquéreur, le viager répond pleinement aux besoins du moment. Et aucune crainte à avoir au plan juridique car il offre un cadre des plus sécurisés.
En 2022, les ventes en viager ont représenté près de 6 000 ventes immobilières. Un chiffre en forte augmentation (+ 6 % par an) depuis la crise sanitaire. Ce mode de transactions immobilières un peu particulier répond à un réel besoin de nos séniors soucieux de compléter leurs revenus, mais aussi de rester chez eux. Côté acquéreur, c'est un moyen d'accéder à la propriété plus facilement que par un circuit plus classique.
Un mécanisme sécurisant et sécurisé
Le viager, un mode de vente immobilière ancré dans l'histoire française depuis des siècles, tire ses racines du Moyen Âge et s'est formalisé au XVIIIe siècle. Le terme provient du latin "viaticum," signifiant "provisions pour un voyage." À l'origine, il permettait aux personnes âgées de vendre leur propriété tout en assurant un revenu jusqu'à leur décès. Réglementé au fil du temps, le viager présente des particularités notables.
Aujourd'hui, le viager se démarque des transactions classiques par l'aléa qu'il comporte : la durée de vie du vendeur. L'acheteur devient propriétaire à part entière après le décès du vendeur. Si cet aléa est absent, la vente peut être annulée. De plus, le paiement du prix de vente diffère : l'acheteur verse généralement une rente jusqu'au décès du vendeur, en plus d'un montant initial appelé "bouquet," qui varie habituellement entre 10 et 30 % de la valeur du bien.
Outre ces spécificités, le viager reste une transaction immobilière conventionnelle, devant être officialisée devant un notaire. Celui-ci vérifie préalablement les conditions liées au vendeur (crédirentier), à l'acheteur (débirentier) et à la propriété elle-même.
Des avantages partagés
Pour les vendeurs, il offre plusieurs avantages :
- Un revenu complémentaire assuré, améliorant le niveau de vie et la retraite, permettant de couvrir des dépenses inaccessibles autrement et sécurisant l'avenir du conjoint
- La possibilité d'occuper le bien vendu jusqu'au décès, préservant ainsi le cadre de vie et les habitudes
- La fin des soucis de gestion, puisque l'acheteur prend en charge les responsabilités d'entretien et de gestion immobilière.
- Une opportunité d'achat avantageuse, facilitant l'accession à la propriété sans demande de financement considérable ni recours au crédit bancaire
- Une méthode pour diversifier leurs investissements en constituant un patrimoine immobilier avec des avantages financiers et fiscaux attractifs, ainsi que des frais réduits.
Une fiscalité allégée
Le viager présente des avantages fiscaux considérables, en commençant par le paiement des droits de mutation. Ces avantages sont particulièrement intéressants lorsque le viager est occupé. Dans ce cas, les droits sont calculés non pas sur la valeur marchande du bien, mais sur une valeur réduite après l'application d'une " décote " pour tenir compte du droit d'usage et d'habitation. Ensuite, bien que soumise à l'impôt sur le revenu, la rente viagère bénéficie d'un abattement dont le montant varie en fonction de l'âge du vendeur au moment de la vente. Seule une partie de la rente viagère est imposée, selon les pourcentages suivants :
- 70 % pour un premier versement effectué avant 50 ans ;
- 50 % pour un premier versement effectué entre 50 et 59 ans ;
- 40 % pour un premier versement effectué entre 60 et 69 ans ;
- 30 % pour un premier versement effectué à partir de 69 ans.
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