Plus-value immobilière
Faites vos comptes !
Si vous vendez un bien immobilier à un prix supérieur à celui auquel vous l'avez acheté, vous avez certainement fait une bonne affaire ! Il va peut-être falloir passer par la case "impôt de plus-value".
De la plus-value pour quelles opérations ?
Lors de la vente de son bien immobilier, il est judicieux de faire déterminer à l'avance si vous aurez de la plus-value à acquitter ou pas. Et dans l'affirmative, quel en sera le montant ? Si son montant est trop élevé, il est parfois préférable, si c'est possible, d'attendre pour vendre. Cette taxe appelée plus-value immobilière est en effet à payer au moment de la vente du bien, lors de la signature de l'acte authentique. Le notaire du vendeur, en tant que collecteur d'impôts, va déclarer, calculer et payer la plus-value en prélevant le montant sur le prix de vente. C'est également lui qui est chargé de remettre au service de la publicité foncière, en même temps que l'acte de vente, l'original de la déclaration et le montant de la plus-value immobilière. Laissons faire ce professionnel car selon l'origine de propriété du bien, le calcul peut s'avérer ardu ! Sont ainsi imposables les plus-values réalisées lors d'une vente, d'un apport en société, d'une expropriation ou d'un échange. Elles s'appliquent à tous les types d'immeubles (habitations, terrains, immeubles commerciaux) ainsi qu'aux droits portant sur des immeubles (usufruit, nue-propriété, servitudes…).
Comment déterminer la plus-value imposable ?
La plus-value brute est égale à la différence entre le prix de vente et le prix d'achat. Mais ce n'est pas si simple et il faudra apporter certains correctifs. Le prix de cession (prix auquel la transaction a lieu) peut ainsi être majoré des charges et indemnités payées par l'acquéreur et prévues dans l'acte notarié. Cependant, il est possible de déduire des frais supportés au moment de la vente, comme par exemple la facture relative aux diagnostics effectués (termites, plomb, amiante...) ainsi que le montant de la TVA acquittée, s'il y a lieu. Le prix d'acquisition, quant à lui, est le prix auquel le vendeur avait acheté le bien. Ce prix peut être majoré des charges et indemnités acquittées au propriétaire au moment de l'achat et des frais d'acquisition (droits d'enregistrement, TVA, frais d'acte...). Attention, si le vendeur ne retrouve pas les justificatifs, il peut appliquer une majoration forfaitaire équivalente à 7,5 % du prix d'achat. Les dépenses pour travaux peuvent également être prises en compte, à condition de pouvoir en justifier le montant, par la production de factures. Si ce n'est pas le cas, vous pourrez majorer le prix d'achat de 15 %, si vous êtes propriétaire depuis plus de 5 ans. Une fois cette petite cuisine fiscale terminée, un abattement est appliqué. Il se calcule de façon progressive en fonction de la durée de détention.
À vos calculatrices...
M. X vend sa maison (qui n'est pas sa résidence principale) détenue depuis 20 ans.
Il l'avait achetée 100 000 euros et a réalisé pour 15 000 euros de travaux (il a conservé les factures). Le prix de vente est de 235 000 euros.
- Prix d'acquisition : 100 000 € + 15 000 € (travaux) = 115 000 €
- Prix de vente : 235 000 €
- Plus-value réalisée :
- 235 000 € 115 000 € = 120 000 €
- Abattements (20 ans de détention) : 90 % sur l'impôt sur le revenu taxé à 18 % et 24,75 % sur les prélèvements sociaux taxés à 16,50 %.
- Sur les 120 000 € de plus-value, 12 000 € sont donc taxés à 18 % et 90 300 € à 16,50 %.
=> Plus-value à payer : 17 060 €
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