Vente immobilière
Comment informer mon locataire ?

Votre bien immobilier est loué et vous souhaitez le vendre ?

Éric VIDAL : Dans ce cas, il est judicieux de s'adresser au notaire et à son service de négociation immobilière pour bénéficier de leurs conseils juridiques.Vous éviterez ainsi d'éventuels désagréments et retards de la vente de votre immeuble. Le négociateur immobilier est à même de répondre en direct à la plupart des questions que se pose le vendeur. En cas de projet de vente d'un bien immobilier à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel, le locataire peut disposer d'un droit de préemption. C'est ce qu'on appelle "droit de préemption du locataire" qui lui donne la possibilité d'acheter en priorité le bien immobilier qu'il loue avant tout autre acquéreur qui joue dans 4 cas.

1er cas
Droit de préemption du locataire en cas de congé pour vendre

C'est le cas du propriétaire qui souhaite vendre son bien libre de tout occupant et donne un congé pour vendre au locataire. L'intérêt réside dans le fait que le prix de vente sera alors plus élevé que si le bien est vendu loué. Du reste, votre notaire peut vous estimer le bien dans ces 2 situations, afin d'envisager la meilleure solution pour vous, selon vos besoins.

Le droit de préemption est-il alors systématique pour tout locataire?
Éric VIDAL : Non. Si le bien est vendu loué, c'est-à-dire avec le locataire restant en place, alors le droit légal de préemption ne joue pas. Le locataire reste dans l'immeuble et le bail continue sans changement avec le nouveau propriétaire-bailleur. Le locataire n'aura pas de priorité sur l'achat du bien qu'il loue. Le droit de préemption ne peut s'appliquer que si le bien à vendre est vendu libre de toute occupation : dans ce cas, le bail devra arriver à son terme et le propriétaire devra délivrer un congé valant offre de vente au locataire. Si le locataire ne souhaite pas acheter le bien immobilier, il devra quitter les lieux à la fin de son bail et le bien pourra être vendu libre de tout occupant.

Comment donner congé au locataire ?
Éric VIDAL : Le congé doit être adressé par lettre recommandée avec A/R ou par exploit d'huissier au moins six mois avant la fin du bail. Sous peine d'être nul, il doit comporter un certain nombre de mentions légales : le prix et les conditions de la vente projetée (les conditions suspensives, servitudes, etc.) et la désignation des locaux vendus (qui doivent être ceux désignés dans le contrat de location). S'il s'agit d'un bien en copropriété, le congé doit préciser les numéros des lots concernés et la part des millièmes de copropriété affectée à chaque lot vendu pour que le locataire soit bien informé des charges et obligations futures. Ce congé vaut offre de vente pendant les deux premiers mois du préavis. Si le locataire accepte l'offre de vente, il doit envoyer une lettre recommandée avec avis de réception au bailleur (ou le notaire si celui-ci est mentionné comme « mandataire » dans la notification). Il peut le faire aussi par huissier. L'acte de vente devra être signé dans les 2 mois à compter de l'acceptation du locataire (ou 4 mois s'il y a recours à un prêt bancaire).
Si le locataire ne souhaite pas acheter ou s'il ne le fait pas dans le délai de 2 mois, le bailleur pourra vendre le bien à tout autre acquéreur et le bail prenant fin, le locataire devra quand même quitter le logement à la fin du bail. Si jamais un autre acquéreur obtenait des conditions ou un prix plus avantageux, un nouveau congé valant offre de vente devra être à nouveau adressé au locataire, avec les nouvelles conditions.

2e cas
Vente d'un immeuble loué alors que des travaux, des divisions ou des modifications de l'immeuble ont été réalisés

Dans quelles conditions s'applique le droit de préemption ?
Éric VIDAL : C'est l'exemple d'un propriétaire qui vient de diviser un immeuble en plusieurs appartements ou rediviser un lot en 2 plus petits et qui le met à la vente pour la première fois. Il doit notifier au locataire l'offre de vente par courrier recommandé avec A/R ou acte d'huissier, l'offre reste valable et bloquée deux mois. À l'issue, le locataire peut rester dans les lieux s'il n'achète pas. En cas de modification du prix de vente, une nouvelle notification au locataire sera obligatoire.

3e cas
Vente d'un immeuble de plus de 5 logements en une seule fois dans son intégralité.

Comment faut-il procéder pour vendre ?
Éric VIDAL : Le propriétaire doit faire connaître le prix de l'immeuble dans sa globalité et le prix de vente du logement objet du bail à chacun des locataires. Le courrier est envoyé en lettre recommandée avec A/R. Si le locataire n'achète pas l'immeuble, il peut rester dans le bien jusqu'à la fin du bail.

4e cas
La bailleur veut vendre un immeuble de plus de 10 logements

Quelles conditions faut-il respecter ?
Éric VIDAL : Ce cas reste très réglementé (nature de la personne morale, conditions d'occupation des logements, etc.). Cette vente est soumise aux accords collectifs du 9 juin 1998 et du 16 mars 2015. Le bailleur doit informer à deux reprises les locataires. Dans un premier temps de façon collective, par une réunion d'information au cours de laquelle le déroulement, les conditions et modalités de la vente sont expliqués puis, dans un deuxième temps, par l'envoi de courriers individuels. Le bailleur doit attendre un délai de trois mois avant de pouvoir ouvrir une offre de vente. Pour ces derniers cas, il est nécessaire de vérifier toutes les conditions et exclusions à l'application du droit de préemption du locataire qui sont nombreuses et spécifiques.

Le locataire est parti avant la fin du bail, que doit faire le propriétaire s'il veut vendre ?
Éric VIDAL : Dès lors que le locataire a quitté le logement sans donner congé, le propriétaire doit informer ce dernier de la mise en vente au risque de voir la vente devenir caduque si l'ex-locataire souhaite acquérir l'immeuble (nous avons eu dernièrement ce cas dans un dossier de vente à l'étude).

Est-ce que tous les biens immobiliers entrent dans le champ d'application du droit de préemption du locataire ?

Éric VIDAL : Non, il existe des exclusions à connaître :

• Vente d'un immeuble dont la location ne résulte pas d'un bail locatif mais d'une occupation suite à un usufruit ;
• Vente entre parents jusqu'à la troisième génération ; Quand le locataire est âgé de plus de 65 ans, ses revenus sont faibles, alors le bailleur ne peut pas délivrer congé sauf à proposer un logement de remplacement correspondant à ses besoins et à ses possibilités dans les limites de l'article 15-3 de la loi du 6 juillet 1989 (même arrondissement, même canton, même commune ou limitrophe sans s'éloigner de plus de 5 kilomètres). Attention si le locataire remplit les conditions ci-dessus et si le bailleur a plus de 65 ans ou si ses ressources sont inférieures à celles du locataire, alors il peut donner congé.

Conclusion : l'exemple du droit de préemption du locataire est un des sujets-types méritant l'accompagnement de votre notaire ! Cela peut vous éviter de découvrir certains problèmes au dernier moment, ou de voir la vente retardée ou annulée.

Propos recueillis le 10/12/2019