Par Marie-christine Ménoire, le 23 Août 2018 dans J'ACHETE - Je deviens propriétaire

Les primo-accédants sont très présents sur le marché de l'accession à la propriété. Bien souvent, pour ne pas dire toujours, il s'agit de jeunes, aux revenus pas toujours très élevés, mais qui rêvent d'avoir un toit bien à eux. Pour que ce rêve, bien légitime, puisse se concrétiser, ils devront mettre tout en oeuvre pour obtenir le financement nécessaire.

1 - Demandez un PTZ

C'est le prêt indispensable dans la "boîte à outils" du primo-accédant. Le Prêt à taux zéro (PTZ) viendra compléter le financement du prêt principal. Accordé sous condition de ressources, le PTZ a été remanié début 2018. Dans le neuf, il peut financer jusqu'à 40 % du coût maximal de l'opération (construction d'un logement, accompagnée le cas échéant de l'acquisition de droits de construire ou du terrain destiné à la construction de ce logement ou acquisition d'un logement neuf en vue de sa première occupation) dans les zones A et B1, mais seulement 20 % dans les communes dites moyennes ou rurales.
Dans l'ancien, le logement doit être situé dans une commune des zones B2 ou C. Dans ce cas, il doit permettre :
  • l'achat d'un logement ancien avec travaux importants représentant 25 % du coût total de l'opération. Ces travaux doivent correspondre à la création de surfaces habitables supplémentaires ou à la modernisation, l'assainissement ou l'aménagement de surfaces habitables ou à des travaux d'économies d'énergie.
  • la transformation d'un local, neuf ou ancien, en logement.
Le montant du PTZ est égal à une partie du coût total de l'achat dans la limite d'un certain plafond et dépend :
  • de la nature du logement (neuf ou ancien) ;
  • du prix d'achat du logement ;
  • de la zone dans laquelle se trouve le logement ;
  • du nombre de personnes destinées à occuper le logement.

À savoir

La demande de PTZ est à adresser directement à l'établissement de crédit de votre choix. Comme pour tout autre prêt, c'est l'établissement prêteur qui apprécie, sous sa responsabilité, la solvabilité et les garanties de remboursement des emprunteurs. Il n'a pas l'obligation d'accorder le PTZ.

2 - Débloquez votre Plan éparge logement

Le Plan d'épargne logement (PEL) et son "petit frère", le Compte épargne logement (CEL), permettent de bénéficier d'un prêt à taux privilégié afin d'acquérir ou de construire sa résidence principale, que le logement soit neuf ou ancien.
La détention d'un PEL sera un point supplémentaire lors de l'étude de votre dossier de demande de prêt. Cela démontrera votre capacité à épargner et votre souci de constituer votre apport personnel en vue d'un projet immobilier. Généralement, les établissements financiers demandent un apport d'au moins 10 % de l'opération envisagée. Et il ne faut pas oublier la prime versée par l'État lors de la souscription d'un crédit. Elle peut atteindre jusqu'à 1 525 euros si le prêt finance la construction ou l'achat d'un logement présentant un niveau élevé de performance énergétique.
Pensez-y ! Un membre de votre famille (enfants ou petits-enfants, parents ou grands-parents, frères et sœurs, neveux et nièces, oncles et tantes, et membres de la famille de votre conjoint) peut vous céder ses droits à prêt. Cette opération est, en revanche, impossible pour des cousins, des concubins ou des personnes pacsées.
La cession se fait en une seule fois à destination d'un seul bénéficiaire. Pour que le titulaire d'un PEL puisse céder ses droits, il faut que le bénéficiaire soit lui-même titulaire d'un PEL ouvert depuis au moins trois ans. Celui-ci peut alors recevoir des droits en provenance d'un ou plusieurs PEL.

Le PEL en quelques chiffres

• Versement minimum à l'ouverture : 225 euros
• Montant des versements annuels : 540 euros (les modalités de versements sont fixées lors de la signature du contrat avec la possibilité de versements exceptionnels)
• Plafond du PEL : 61 200 euros (hors intérêts capitalisés)
• Durée minimale du PEL : 4 ans. Tout retrait avant 4 ans entraîne la clôture du PEL (assortie de pénalités différentes selon la durée du PEL)
• Durée maximale du PEL : 10 ans (au-delà, le PEL continue à produire des intérêts pendant 5 ans même si vous ne pouvez plus effectuer de versements)
• Rémunération hors prime d'État depuis le 1er août 2016 : 1 %

3 - Sollicitez votre employeur

Tout salarié d'une entreprise privée non agricole, employant plus de 10 salariés, peut demander à son employeur à bénéficier d'un prêt action logement pour la construction ou l'achat d'un logement sans travaux. Le montant maximum de ce prêt complémentaire correspond à 30 % du coût total de l'opération dans une fourchette établie selon la zone géographique où se situe le bien. Il prend également en compte les revenus et la composition du ménage.

 

Depuis avril 2018

Depuis le 3 avril 2018 (date de réception du dossier), les prêts sont attribués prioritairement aux salariés :
•    en situation de mobilité professionnelle ;
•    acquérant un logement dans le cadre de la vente HLM ;
•    primo-accédants pour lesquels le prêt revêt un caractère déterminant ;
•    devant faire face à une situation de handicap au sein du ménage.

4 - Devenez propriétaire du logement que vous louez

Le Prêt social de location-accession (PSLA) permet, sous certaines conditions, aux locataires aux revenus modestes de devenir propriétaires du logement qu'ils occupent à des conditions particulièrement avantageuses.
Le mécanisme du PSLA est un peu particulier puisqu'il se décompose en deux étapes obligatoires :
  • une phase locative, d'une durée variable (entre 1 à 5 ans), durant laquelle l'accédant qui occupe le logement verse à l'opérateur une redevance. Elle se compose de deux parties : l'une est due en compensation de la jouissance du logement, il s'agit donc d'un loyer. L'autre est la fraction acquisitive qui constitue une épargne imputable sur le prix du logement. Cette épargne participe à l'apport personnel ;
  • une phase de levée d'option et d'accession permettant au locataire de concrétiser ou non son projet d'acquisition du logement. Lorsque le ménage le souhaite, et selon les dispositions prévues par le contrat de location-accession, il peut lever l'option. Ou y renoncer. Si le locataire renonce à exercer son option, le vendeur conserve la partie correspondante à la fraction locative.

5 - Prenez un PAS pour l'accession à la propriété

Vos revenus ne seront pas un obstacle pour accéder à la propriété grâce au Prêt d'accession sociale (PAS). Accordé, sous conditions de ressources, aux personnes aux revenus modestes, il leur permet :
  • d'acheter ou construire un logement
  • d'acheter un logement ancien
  • d'effectuer des travaux d'amélioration du logement ou des travaux d'économie d'énergie d'un coût minimum de 4 000 euros.
Il peut financer la totalité de l'opération envisagée (à l'exception des frais de notaire). Pour bénéficier d'un PAS, les ressources de l'emprunteur ne devront pas dépasser un certain plafond. Dans ce calcul, la banque tiendra aussi compte de la localisation du bien et de la composition du ménage qui occupera le logement.
 

6 - Frappez à toutes les portes

En dehors des grands "classiques" que sont le PTZ et le PEL notamment, il existe de nombreuses aides auxquelles on ne pense pas toujours et qui pourtant peuvent vous aider à boucler votre budget. Certaines collectivités locales donnent un coup de pouce financier à l'accession à la propriété. Quelle qu'en soit la forme (subventions, prêt...), ces aides sont très souvent accordées sous conditions de ressources et peuvent se cumuler notamment avec un PTZ.
Si vous achetez un logement ancien nécessitant de gros travaux de rénovation, tournez-vous vers l'Anah (Agence nationale de l'Habitat). Cet organisme pourra vous aider à financer une partie de leur coût.
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