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Je deviens propriétaire - 20 Octobre 2017

Neuf ou ancien
Le match "locatif"


Neuf ou ancien - Le match locatif

Bon nombre d'acquéreurs sont en condition pour investir dans l'immobilier locatif ! Mais au moment de choisir leur camp, ils ne savent pas forcément s'il faut rejoindre les partisans du neuf ou les amateurs de l'ancien. Une confrontation "amicale" s'impose donc pour désigner le vainqueur au niveau de la rentabilité. Le match est ouvert !

Dans le contexte actuel, l'immobilier attire les foules ! Le nombre de transactions dans l'ancien, avec plus de 900 000 signatures en un an, et les ventes de logements neufs, en progression de 15 % sur la même période, confirment l'attrait des acheteurs pour le secteur. Mais quelle formule faut-il préférer pour réaliser un bon investissement locatif ? Réponse avec ce match en 5 phases.

1re phase
LE PRIX

Voilà un terrain où le neuf et l'ancien ne jouent pas forcément dans la même cour, celui du prix. En effet, le prix des appartements dans l'ancien varie en fonction de la situation géographique. Il faut compter de 1 500 €/m2 dans une ville moyenne (comme Limoges) à 3 000 €/m2 dans une grande agglomération (comme Bordeaux). Un écart qui va du simple au double !
À l'inverse, le neuf n'affiche pas les mêmes distorsions entre ville et campagne, car le prix médian se situe à 3 500 €/m2. C'est logique, puisque la construction se chiffre au même coût quel que soit le secteur. Reste le prix du foncier qui cependant impacte le prix de vente final dans le neuf.
Bilan : avantage ANCIEN

2e phase
LES AVANTAGES FISCAUX

C'est une question qui requiert l'attention de tous les investisseurs. Faut-il opter pour un logement locatif neuf qui donne droit à des avantages fiscaux alléchants ? Ils représentent, en effet,  jusqu'à 21 % du prix d'acquisition du bien et se traduit par une réduction de l'impôt sur le revenu répartie sur 12 ans. Un avantage conséquent qui atteint par exemple 2 275 € par an pour un appartement de 130 000 € (130 000 x 21 % / 12).
Pour riposter, l'ancien peut avancer les déficits fonciers qui permettent de déduire de son revenu imposable jusqu'à 10 700 € par an. Pour cela, il faut réaliser des travaux de rénovation qui valorisent le bien et participent au confort de vie du locataire.
Bilan : avantage NEUF

3e phase
LES CHARGES DE COPROPRIÉTÉ

C'est un poste important en ce qui concerne l'acquisition. Plus les charges de copropriété sont élevées et plus la rentabilité va se dégrader. Le neuf part donc avec un avantage notable puisque les frais d'une copropriété s'avèrent moins élevés que dans l'ancien. Il suffit de comparer les chiffres pour le vérifier.
Alors qu'un T2 dans un immeuble neuf de 20 lots réclame en moyenne 1 000 € de charges par an, la facture monte à 2 500 € pour le même appartement dans un immeuble de plus de 50 lots, avec chauffage collectif, construits entre 1949 et 1975.
En pratique, le locataire participe à hauteur de 70 % environ dans le règlement des charges, le solde revenant au bailleur. Mais ce poste pénalise le bien sur le marché locatif, car les locataires seront tentés de se tourner vers des logements moins gourmands en charges…
Bilan : avantage NEUF

4e phase
L'AGRÉMENT

Il s'agit là d'un domaine plus subjectif, qui dépend surtout des préférences des occupants en termes de cadre de vie. Si le neuf offre des logements confortables et lumineux, l'ancien peut se targuer de proposer des biens plus habitables et mieux situés. Logiquement, le parc dans l'ancien se concentre dans les coeurs de ville à proximité des services et réseaux de transport en commun. À l'inverse, l'immobilier neuf vient se loger dans les nouveaux quartiers ou les "dents creuses" - espaces fonciers non urbanisés dans les grandes villes. Situé dans des secteurs en devenir, il offre un cadre de vie agréable, qui accorde une place importante à la qualité de l'environnement et au cadre paysager, avec des pistes cyclables, des espaces verts, des aires de jeux…
Bilan : ÉGALITÉ

5e phase
LA RENTABILITÉ

C'est un sujet qui intéresse les bailleurs, puisque la rentabilité locative va déterminer la performance de l'investissement immobilier. Si le rapport s'apprécie assez facilement avec un placement classique, type Livret A ou Plan d'épargne logement, il faut se livrer à quelques calculs pour mesurer ce que va rapporter un bien locatif. Comment calculer sa rentabilité ?
On distingue 2 formules pour apprécier les gains réalisés :

  • La rentabilité brute : elle s'obtient en divisant le loyer annuel par le prix du logement et en multipliant le résultat par 100. Un studio acheté 150 000 € et loué 650 € par mois rapporte 5,2 % (650 x 12 /150.000 x 100 = 5,2).
  • La rentabilité nette : elle repose sur le même calcul, mais consiste à retrancher en plus la taxe foncière, les charges non récupérables sur le locataire et les frais de gestion. Au loyer annuel du studio, il faut soustraire 600 € de taxe foncière, 10 % de frais de gestion et 400 € de charges non récupérables. Le nouveau loyer annuel atteint 6 020 €, soit une rentabilité nette de charges de 4,01 %.
Il convient donc d'apprécier tous ces paramètres avant de décider d'investir. Mais le prix de l'immobilier ancien pouvant être 50 % inférieur à celui du neuf, il y a de fortes chances qu'il soit plus rentable. Car du côté des loyers, les écarts ne s'avèrent pas aussi importants. Bien sûr, le neuf autorise des avantages fiscaux qui allègent son prix d'acquisition, comme le Pinel, dont il faut aussi tenir compte dans son calcul !
Bilan : avantage ANCIEN

Résultat final
ÉGALITÉ

Avec des résultats très serrés, le neuf et l'ancien se tiennent au coude à coude dans cette confrontation. Le choix final devra donc se faire en fonction des préférences personnelles et des opportunités. Sachant que dans tout investissement, la réussite du projet locatif et patrimonial tient surtout dans le choix de l'emplacement du bien.


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