Par Marie-christine Ménoire, le 8 Septembre 2017 dans J'INVESTIS - Je gère mon parc locatif

Choisir d'investir dans la pierre pour mettre son bien en location est la solution idéale pour qui veut avoir des revenus complémentaires et bénéficier d'une fiscalité attractive. Avant de vous lancer, il est indispensable de bien cerner tous les aspects de votre projet et de vous pencher sur les moyens d'améliorer sa rentabilité.

Vous avez dit rentabilité ?

Toute personne qui effectue un placement souhaite bien légitimement en retirer un minimum de bénéfices. En matière d'investissement immobilier, c'est pareil. Investir dans la pierre c'est se construire un patrimoine solide et en tirer des revenus via les loyers perçus. Ceux-ci ajoutés aux avantages liés aux dispositifs fiscaux en vigueur doivent permettre de financer le prix de l'investissement. Encore faut-il bien étudier tous les aspects du projet pour éviter les déconvenues et s'assurer un minimum de rentabilité. Et encore faut-il savoir exactement ce que recouvre ce terme. Les professionnels de l'immobilier distinguent trois catégories de rentabilité :
  • la rentabilité locative brute. Elle s'obtient en divisant le loyer annuel par le prix du logement et en multipliant le résultat par 100. Par exemple, pour un logement acheté 150 000 euros et loué 650 euros par mois, la rentabilité brute sera de 650 x 12 / 150 000 x 100 = 5,2 %
  • la rentabilité locative nette de charges. Elle se calcule sur la même base que plus haut, mais il faut enlever en plus la taxe foncière, les charges non récupérables et les frais de gestion.
  • la rentabilité locative nette. Il s'agit de la rentabilité nette de charge à laquelle on ajoute les avantages fiscaux (déduction des intérêts d'emprunt, Pinel…).

Astuce

Le dispositif Pinel vous autorise à réaliser deux investissements dans l'année, dans la limite de 300 000 euros par an. Vous pouvez donc investir dans une petite surface avec une capacité d'épargne moindre, et si, par chance, celle-ci augmente en cours d'année, vous pourrez envisager un autre investissement (dans la limite du plafond de 300 000 euros).

Des conseils pour optimiser la rentabilité

Déjà en investissant dans le neuf, vous êtes assuré de faire le bon choix. Mais si vous voulez aller encore plus loin et vraiment doper vos rendements locatifs et optimiser le levier fiscal, certains conseils méritent d'être suivis. Ils peuvent paraître évidents, mais ils méritent cependant d'être remis en mémoire :
  • trouvez l'endroit idéal. On ne le dira jamais assez, l'emplacement est la clé de la réussite de votre investissement. Emplacement dans la ville mais aussi, d'une façon plus générale, dans la région ou le département. Optez pour des secteurs où vous serez certain de trouver des locataires et renseignez-vous sur le marché locatif local. Privilégiez les villes qui bougent et à fort potentiel économique. Si la ville est réputée pour son taux de vacance locative, changez d'adresse. Pour obtenir toutes ces informations, renseignez-vous auprès de professionnels vraiment au fait de la conjoncture immobilière (et en premier votre notaire, bien sûr) ;
  • sachez à qui vous voulez louer. Étudiants, couple avec enfants, jeune actif célibataire... adaptez le bien au profil de votre futur locataire. Cela passera non seulement par sa situation dans la ville (proximité des commerces, des espaces verts, des universités...), mais aussi sa superficie (un studio conviendra parfaitement à un étudiant seul, mais un couple risque d'y être à l'étroit) et ses aménagements (balcon, ascenseurs...) ;
  • réfléchissez au mode de financement. Avec des taux au plus bas, n'hésitez pas à souscrire un prêt pour financer votre investissement. En plus, vous pourrez déduire les intérêts, ce qui réduit votre base imposable et donc vos impôts ;
  • fixez le loyer que vous allez appliquer

Mettez un peu d'originalité dans vos investissements

Si la rentabilité d'un investissement "classique" vous semble un peu faible, sortez des sentiers battus et profitez des opportunités qui peuvent se présenter :
  • investissez dans des quartiers anciens ou peu cotés au moment où vous achetez, mais au fort potentiel. Ce sera le cas des quartiers en reconversion, ou de la périphérie des "friches industrielles", où naissent souvent des quartiers neufs très prisés et qui deviennent ensuite hors de prix à l'achat. En anticipant, vous pourrez ainsi acheter en dessous du prix du marché et faire une bonne affaire ;
  • pensez à la colocation. Ce type de location est très prisé par les étudiants... mais pas uniquement. Même les seniors tentent l'expérience ! Vous ne perdrez pas au change, car il y aura très peu de période (voire aucune !) de vacance locative, et financièrement vous serez gagnant. Un appartement en colocation peut se louer légèrement plus cher qu'un appartement en location standard. Vous limiterez aussi les risques d'impayés de loyers par le jeu de la clause de solidarité, vous permettant de vous retourner vers tous les colocataires en cas de souci ;
  • optez pour un investissement dans une résidence services. Rentabilité intéressante, facilité de gestion, fiscalité attractive… les résidences-services figurent en tête dans la liste des placements immobiliers prisés par les investisseurs. Outre le fait de "décharger" des soucis de gestion, la résidence services offre une rentabilité avoisinant bien souvent les 3,5 à 4,5 %. Sans compter les avantages fiscaux découlant du dispositif Censi-Bouvard ;
  • louez en meublé et bénéficiez des avantages du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP).
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