Par Stéphanie Swiklinski, le 15 Mai 2017 dans J'INVESTIS - Je réalise un placement

Depuis quelques années, les résidences séniors se multiplient. On estime qu'il faudra construire plus de 200 000 logements de ce type d'ici les 20 prochaines années. Que vous envisagiez de vous y installer pour votre retraite ou d'investir dans ce secteur fiscalement attractif : laissez-vous tenter !

Du côté occupant : un chez soi sans souci

Les plus de 75 ans représentaient plus d'un habitant sur dix au 1er janvier 2016 selon l'INSEE. Paradoxalement, les séniors sont très attachés à leur cadre de vie habituel, mais peu enclins à faire des travaux, souvent indispensables pour leur maintien à domicile. Les résidences séniors apparaissent comme une alternative à la maison de retraite. Elles sont, en effet, une solution de plus en plus plébiscitée pour les personnes âgées valides et autonomes. Les résidences de services sont constituées d'appartements ou de maisons individuel(le)s. De nombreuses prestations sont offertes aux résidents (selon les résidences) : restaurant, blanchisserie, aide à domicile, espace de remise en forme... Pour les séniors, la résidence-services est un bon moyen de rompre l'isolement et sera synonyme à la fois de confort et de sécurité (possibilité de visiophones pour surveiller les accès à la résidence ou de téléassistance pour prévenir en cas de chute ou de malaise par exemple...), tout en conservant leur autonomie et leur indépendance. Cela n'a donc rien à voir avec les EHPAD (Etablissements d'hébergement pour personnes âgées dépendantes) car les résidences pour les séniors sont souvent ultramodernes et généralement construites au coeur des villes, à proximité des commerces et des moyens de transport. Les appartements ou maisons (du studio au T3) sont fonctionnels et adaptés, afin de permettre aux séniors de se déplacer en toute quiétude.
Si ce mode de logement vous intéresse, deux possibilités s'offrent à vous :
  • soit vous devenez locataires et vous payez tous les mois un loyer et des frais relatifs aux services consommés,
  • soit vous devenez propriétaires d'un appartement ou d'une maison dans une résidence de services pour seniors.
En prenant l'option location, le montant du loyer dépendra de la surface du logement, de la région, du promoteur et du panel de services proposé. Cela peut varier de 600 euros environ à 1 400 euros environ par mois, selon la résidence.
Pour ceux qui préfèrent acheter, il faudra bien évaluer les charges à verser au fil du temps et leur possible évolution. Le ticket d'entrée reste relativement accessible entre 100 000 et 300 000 euros.

Conseils aux futurs résidents :
  • Rendez-vous sur place, plusieurs visites valant mieux qu'une.
  • Evitez les programmes en ZAC (zone d'aménagement concertée), à la périphérie des villes.
  • Choisissez une résidence à proximité de vos enfants et/ou de votre ancien logement pour ne pas rompre avec vos habitudes.
  • Faites un séjour temporaire dans la résidence pour tester l'hébergement et évaluer vos besoins.
  • Evaluez les charges fixes et le coût des prestations à la carte.
  • Pensez à vous renseigner sur les aides dont vous pourriez bénéficier (aide au logement ...).

Devenez loueur en meublé non professionnel (LMNP)

Le statut LMNP offre une optimisation fiscale importante pour les investisseurs en biens meublés. La location en meublé non professionnel (LMNP) vous permet de percevoir des revenus locatifs non imposés tout en récupérant la TVA (uniquement si vous achetez un bien neuf). Ce statut concerne la location de logements meublés dont les revenus générés par la location n'excèdent pas la somme de 23 000 euros par an pour le propriétaire ou 50 % de ses revenus globaux par an.
La LMNP est avant tout un statut ouvert à tous les contribuables souhaitant préparer leur retraite. Car il faut bien garder en tête que l'investissement en tant que loueur meublé non professionnel est un investissement sur le long terme qui est fait pour être conservé et non revendu. La valorisation de votre bien se fera au fil des années.

 

Du côté investisseur : un placement sans souci
Un placement sans souci

Que vous soyez locataire ou propriétaire actuellement, l'investissement locatif neuf peut être une solution pour acquérir votre future résidence principale et préparer votre retraite. Les résidences-services pour les personnes âgées sont, en effet, soumises au dispositif fiscal CENSI-BOUVARD. En investissant aujourd'hui, vous pourrez en profiter plus tard. Attention ! Vous n'avez que jusqu'au 31 décembre 2017 pour profiter de ce dispositif de défiscalisation. Le principe est le suivant : vous investissez dans une résidence-services. Ensuite, vous consentez un bail commercial à une société de gestion qui s'occupe de la location. Vous vous engagez sur 9 ans et la société vous verse le loyer, que le logement soit vide ou occupé. Côté impôts, vous bénéficiez d'un système de réduction d'impôts de 11 % du prix de revient hors taxe du logement (prix d'acquisition et frais d'acte afférents) retenu dans la limite de 300 000 euros par investissement (sous condition). Vous pouvez également prétendre à une récupération de la TVA.

Conseils aux futurs investisseurs :
  • Le sérieux du gestionnaire devra guider votre choix. Il s'occupera de veiller "au taux de remplissage" et à l'équilibrage des comptes.
  • La localisation de l'établissement est primordiale : au coeur de ville ou dans des endroits plus calmes.
  • Les services ou loisirs proposés afin de rendre la résidence la plus attractive possible.
  • Les conditions du bail (prise en charge des frais d'entretien et des grosses réparations, indexation du loyer...).
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