Par Marie-christine Ménoire, le 9 Février 2018 dans JE VENDS - Je consulte mon notaire

Impossible pour les propriétaires de faire l'impasse sur les diagnostics obligatoires que ce soit lors d'une vente et même d'une location ! Et la liste s'allonge en 2018.

Pour une transaction sécurisée

Si les diagnostics existent, ce n'est pas simplement pour ajouter une formalité au processus de vente ou de location. Grâce aux renseignements apportés, ils permettent de sécuriser la transaction et d'éviter les mauvaises surprises après la signature de l'acte de vente ou du bail de location.
Les diagnostics :
  • assurent la santé et la sécurité des habitants du logement en dépistant, par exemple, les traces d'amiante ou de plomb nocifs pour la santé. Le contrôle des installations de gaz et d'électricité prévient des risques potentiels liés à une installation vétuste. Tout comme l'état des risques naturels, miniers et technologiques vous évitera de déménager par exemple dans une zone inondable ou à proximité d'un site SEVESO
  • contribuent à la protection de l'environnement. Ceci est spécialement vrai pour le diagnostic de performance énergétique (DPE) qui évalue les pertes d'énergie et liste les améliorations pouvant être apportées pour y remédier
  • permettent de bien connaître le bien que l'on va acheter ou louer.
Pour l'acquéreur, c'est donc l'assurance d'une transparence totale sur l'état du bien et la possibilité de négocier le prix à la baisse si des travaux s'avèrent nécessaires. Pour le vendeur, les diagnostics sont un critère d'estimation du prix de vente, un argument de négociation et une garantie contre un éventuel recours pour vices cachés si un dommage survenait après la vente.

La check liste pour un bien correctement analysé 

Le diagnostic de performance énergétique
  • Biens concernés : tous les immeubles bâtis sauf exceptions règlementaires (constructions provisoires, bâtiments de moins de 50 m², lieux de cultes, bâtiment sans chauffage …)
  • Opérations concernées : location et vente
  • Caractéristiques du diagnostic : Il permet d'identifier la performance énergétique du bien par le biais d'une étiquette énergie allant de A à G indiquant la quantité d'énergie consommée et de gaz à effet de serre dégagée.
  • Durée de validité : 10 ans
L'amiante
  • Biens concernés : ceux dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997
  • Opérations concernées : vente (tout type d'immeuble) et location (pour les immeubles autres que d'habitation, pour l'habitation un décret est à paraître avant 2020. Mais il y a le DAPP pour tous les lots privatifs situés dans un immeuble collectif à usage d'habitation
  • Caractéristiques du diagnostic : le diagnostiqueur opère un repérage visant à rechercher et identifier les matériaux et produits contenant de l'amiante et à évaluer leur état de conservation. Cette recherche porte sur des matériaux recensés dans des listes de matériaux figurant en annexe du Code de la Santé Publique. La recherche d'amiante est réalisée "sans travaux destructifs", c'est-à-dire sans dégradation du bien. En cas de doute, un prélèvement est effectué et envoyé à un laboratoire d'analyse spécialisé
  • Durée de validité : illimité en l'absence d'amiante, variant en fonction des conclusions règlementaires selon le type d'amiante.
Les termites
  • Biens concernés : tous types d'immeuble bâtis situés dans les zones répertoriées par arrêté préfectoral.
  • Opération concernée : vente
  • Caractéristiques du diagnostic : tous les bois susceptibles d'être infestés font l'objet d'un examen visuel et d'un sondage mécanique par poinçonnage, afin de voir l'étendue de l'attaque. Cette intervention est limitée aux éléments accessibles.
  • Durée de validité : 6 mois
Le plomb
  • Biens concernés : biens à usage d'habitation et leur dépendances directes construits avant 1949
  • Opération concernées : vente et location
  • Caractéristiques du diagnostic : les investigations du diagnostiqueur portent sur les revêtements du logement (peintures anciennes...) y compris ses revêtements extérieurs (volets...) et ses annexes dès lors qu'elles sont destinées à un usage courant (buanderie...). Si le Constat de risque d'exposition au plomb met en évidence la présence de revêtements contenant du plomb à des concentrations supérieures au seuil de 1 mg/cm² dans des revêtements dégradés alors le propriétaire doit procéder sans attendre aux travaux pour supprimer le risque d'exposition au plomb.
  • Durée de validité : 1 an en cas de vente ou 6 ans en cas de location. Toutefois, si le CREP établit l'absence de revêtements contenant du plomb ou la présence de revêtements contenant du plomb à des concentrations inférieures au seuil de 1 mg/cm², il n'y a pas lieu de faire réaliser un nouveau CREP à chaque mise en location ou à chaque vente.
L'installation électrique
  • Biens concernés : tous les logements dont l'installation électrique a plus de 15 ans.
  • Opérations concernées : vente et location
  • Caractéristiques du diagnostic : l'intervention du diagnostiqueur porte sur les constituants visibles de l'installation au moment du diagnostic. Elle s'effectue sans déplacement de meubles, ni démontage de l'installation électrique (sauf le capot du tableau électrique), ni destruction des isolants des câbles. Le diagnostic a pour objet d'identifier, par des contrôles visuels, des essais et des mesures, les défauts susceptibles de compromettre la sécurité des personnes.
  • Durée de validité : 3 ans en cas de vente ou 6 ans en cas de location
L'installation intérieure de gaz
  • Biens concernés : les logements dont l'installation du gaz a plus de 15 ans ou dont le dernier certificat de conformité date de plus de 15 ans
  • Opérations concernées : vente et location
  • Caractéristiques du diagnostic : il concerne la tuyauterie fixe, le raccordement des appareils, la ventilation des locaux, la combustion. Le diagnostic est réalisé sur toutes les parties visibles de l'installation gaz sans démontage.
  • Durée de validité : 3 ans ou 6 ans en cas de location
L'Etat des risques et pollutions
  • Biens concernés : tout immeuble (bâti ou non) situé dans une zone à risques naturels (inondations, glissements de terrain…), technologiques (industries…), minier ou de pollution des sols ou de risque radon définie par arrêté préfectoral
  • Opérations Concernées : vente et location
  • Caractéristiques du diagnostic : ce constat doit établir la liste des risques auxquels le bâtiment est exposé.
  • Durée de validité : 6 mois
L'installation d'assainissement non collectif
  • Biens concernés : toute habitation dotée d'un système d'assainissement non collectif
  • Opérations concernées : vente
  • Caractéristiques du diagnostic : le vendeur doit contacter le service public d'assainissement non collectif (SPANC) afin de convenir d'un rendez-vous pour faire effectuer le contrôle. Le SPANC contrôle l'installation et délivre un diagnostic en précisant si elle présente ou non des dysfonctionnements et/ou des risques pour la santé ou l'environnement
  • Durée de validité : 3 ans

Les copropriétés sont aussi concernées

Afin d'assurer une meilleure information des copropriétaires sur la situation générale de l'immeuble, la loi Alur a instauré un "Diagnostic technique global" (le DTG). Ce document vise à assurer l'information des copropriétaires sur la situation générale de l'immeuble et, le cas échéant, il prévoira un plan pluriannuel de travaux. Ce document doit être remis à jour tous les 10 ans. Par ailleurs, pour la vente d'un lot de copropriété dont la surface dépasse 8 m2 pensez au certificat de mesurage Carrez permettant de connaître la surface privative exacte du lot. L'absence de mention de cette surface dans l'acte peut en entrainer la nullité de la vente.

Location
De nouvelles obligations en 2018

Outre les diagnostics précédemment vus et la surface habitable à mentionner dans le bail, en 2018 la liste des critères à remplir lors d'une location s'allonge encore un peu en matière de décence des logements, outre les critères de santé, de sécurité et de dimension du logement se rajoute un critère de "performance énergétique minimale" qui se met en place en deux temps :
  • depuis le 1er janvier, Le logement doit être "protégé contre les infiltrations d'air parasites". Le propriétaire doit donc veiller notamment à l'étanchéité des portes et fenêtres.
  • depuis le 1er juillet 2018, le logement loué devra également bénéficier d'une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements devront être en bon état et permettre un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

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