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Questions à mon notaire - 3 Juin 2021
Servitudes
Faut-il passer son chemin ?

Servitudes - Faut-il passer son chemin ?

Depuis toujours, les droits de passage sont à l'origine de conflits de voisinage. Que l'on soit déjà propriétaire ou sur le point d'acquérir un bien avec une servitude de passage, Stéphanie Swiklinski, diplômée notaire, nous donne quelques clés pour éviter de se fâcher avec les voisins.

Doit-on parler de droit de passage ou de servitude de passage ?

Il n'y a en réalité pas une grande différence entre les deux. Le droit de passage est une servitude. Il va ainsi être donné à l'occupant d'un terrain pour qu'il puisse avoir accès à la voie publique. Les règles vont être différentes si la parcelle est enclavée ou si son accès est simplement difficile. La servitude, quant à elle, est une contrainte qui va être imposée au propriétaire d'un terrain (fond servant) au profit d'un autre bien (fond dominant). La servitude de passage est attachée au bien immobilier et non pas à la personne, au propriétaire. Quand on vend ou que l'on achète un bien avec une servitude, cette dernière "suit" le bien. Quand on est propriétaire d'un terrain enclavé, on peut donc demander la création d'un droit de passage sur une des propriétés qui entourent afin d'accéder à la voie publique. Le passage se fera là où le trajet est le plus court pour rejoindre la voie publique. Ce droit est obligatoirement accordé, à condition que la parcelle soit réellement enclavée et que le propriétaire ne soit pas directement responsable de son enclavement (s'il a bâti à l'endroit qui permettait l'accès). Cet acte de constitution de servitude se signe chez un notaire et fera l'objet d'une publicité foncière.

A-t-on le droit de stationner quand il existe un droit de passage ?

Normalement, avoir un droit de passage n'implique pas nécessairement un droit de stationnement. Tout dépend de ce qui a été prévu dans l'acte de constitution de servitude. Il doit en effet être rédigé "sur-mesure" pour coller au plus près à la réalité du terrain. Il va donc falloir le matérialiser sur un plan et prévoir ses modalités d'exercice : emplacement du passage, accès à pied et/ou en voiture, possibilité de stationner ou pas... Il est donc possible de prévoir un droit au stationnement si les propriétaires des fonds dominant et servant sont d'accord.
Au contraire, le propriétaire du terrain utilisé pour le droit de passage du voisin peut s'opposer au stationnement de celui-ci, car même s'il est tenu de laisser le passage libre, il conserve le droit d'utiliser sa propriété.

Un portail peut-il être installé à l'entrée du passage ?

Lorsque l'on constitue une servitude, on se trouve en présence d'un fonds servant (la parcelle qui supporte la servitude) et d'un fonds dominant (la parcelle qui en bénéficie). Le propriétaire qui supporte la servitude peut continuer à utiliser son terrain comme il veut. Il ne doit cependant pas entreposer sur le passage d'objets qui pourraient le rendre inutilisable. Il aura donc le droit de fermer le passage en mettant un portail à l'entrée. Attention toutefois à toujours veiller à ce que son voisin puisse l'utiliser normalement en lui remettant les clés du portail ou la télécommande. Le propriétaire de la servitude est donc dans son droit, à condition que ce portail ne rende pas la servitude plus « incommode ou n'en diminue l'usage », précise la jurisprudence.


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