Par Stéphanie Swiklinski, le 19 Février 2019 dans JE PRÉPARE L'AVENIR - Questions à mon notaire

Vous avez trouvé la maison de vos rêves et pour être sûr que la bonne affaire ne vous passe pas "sous le nez", vous souhaitez faire une offre d'achat à votre vendeur. Serez-vous alors engagé juridiquement ?

Quelle est la véritable nature de cet engagement ?

Comme vous avez trouvé la "perle rare", vous aimeriez formaliser votre engagement et, par la même occasion, montrer votre bonne foi à votre vendeur. L'offre d'achat, également appelée promesse d'achat, est parfois inexactement présentée au candidat acquéreur comme un acte qui ne l'engage pas et qui lui permet simplement de retenir le bien le temps de réfléchir. L'offre d'achat est donc un acte par lequel l'acquéreur manifeste sa volonté d'acheter un bien immobilier à un prix défini. Il s'agit donc bien d'un acte juridique, mais ce n'est pas comme un compromis de vente. En effet, quand on signe un sous-seing privé, le vendeur s'engage à vendre le bien immobilier et l'acquéreur s'engage de son côté à l'acheter au prix convenu. La vente est dite "parfaite" car il y a accord sur la chose et sur le prix. Avec l'offre d'achat, le vendeur est engagé seulement à partir du moment où son offre a été acceptée par le vendeur. L'offre d'achat est juridiquement (au départ) un acte unilatéral ; une seule partie est engagée. Le compromis de vente, quant à lui, est un acte synallagmatique, les parties ayant des obligations réciproques.

 

Que doit contenir une offre d'achat ?

Attention, une offre uniquement verbale n'a pas de valeur juridique. En effet, elle n'engage pas l'acquéreur. L'offre écrite est donc bel et bien nécessaire. Il n'y a donc pas de règles précises à respecter. Cependant, certains éléments indispensables doivent y figurer, afin d'éviter tout malentendu. Votre offre devra prendre la forme d'un courrier adressé à votre vendeur, mentionnant les éléments suivants :
  • identification des parties (vendeur et acquéreur),
  • description du bien immobilier,
  • son prix,
  • le délai de validité au terme duquel l'offre devient caduque (prévoir une durée courte entre 8 et 15 jours),
  • les modalités de la réponse du vendeur (par lettre recommandée avec accusé de réception).
À préciser qu'en aucun cas, votre offre d'achat ne doit s'accompagner du versement d'une somme d'argent. Tant que le compromis ou la promesse de vente ne sont pas signés : on ne verse rien.
 

Peut-on tout de même se rétracter ?

L'acquéreur se retrouve engagé, dès l'instant où son offre est acceptée par le vendeur. Si finalement l'acquéreur ne veut pas donner suite, alors qu'il a fait une offre d'achat, acceptée par le vendeur, ce dernier peut en théorie lui demander d'honorer son engagement. À défaut, il pourra lui réclamer des dommages-intérêts. Il est cependant toujours compliqué de "forcer la main" d'un acquéreur qui aurait changé d'avis. Il vaut mieux "lâcher l'affaire" à ce stade plutôt que de signer un compromis de vente et qu'ensuite, l'acquéreur ait un refus de prêt.
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