Donner... oui
Mais avec réserve d'usufruit

Bernard
Comment faire pour donner un appartement loué ?

Réponse : Si vous souhaitez conserver ces revenus supplémentaires que vous procurent les loyers, il serait opportun d'envisager une donation avec une réserve d'usufruit.

Sylvie
Qu'est-ce qu'une donation avec réserve d'usufruit ?

Réponse : Tout d'abord, il est important de noter qu'une donation d'un bien immobilier se fait par acte notarié, c'est-à-dire chez son notaire, afin que la publicité foncière soit assurée. Si vous êtes propriétaire d'un bien, comme un appartement en l'espèce, sa propriété pourra être ce que l'on appelle "démembrée". Elle sera alors, par exemple, divisée entre :

• la part de l'usufruitier qui aura la jouissance du bien, c'est-à-dire le droit de l'utiliser et d'en percevoir les revenus (c'est le cas ici avec les loyers) ;
• et la part du nu-propriétaire.

Bernard et Sylvie peuvent donc donner leur appartement à leur fille en nue-propriété et se réserver l'usufruit. Ils pourront, de cette manière, transmettre le bien et continuer à percevoir les loyers.

Bernard
Est-ce avantageux fiscalement de donner ?

Réponse : Quand on donne en ligne directe (c'est le cas ici avec une donation de parents à enfant), on bénéficie d'abattements fiscaux. Ces abattements permettent de réduire la base de calcul des droits de donation. Bernard peut donc donner à sa fille pour une valeur de 100 000 € et sa femme Sylvie également, sans droit de donation. Au-delà, il faudra appliquer un taux de taxation.
L'avantage est que cet abattement se régénère tous les 15 ans. Vous pouvez ainsi transmettre progressivement votre patrimoine. De plus, en donnant seulement la nue-propriété à leur fille, l'usufruit s'éteindra automatiquement à leur décès. L'usufruit rejoindra la nue-propriété et l'appartement ne fera pas partie de l'actif de succession.

Exemple chiffré si Bernard et Sylvie donnent un appartement d'une valeur de 180 000 € moitié chacun, à leur fille, en se réservant l'usufruit.

	Bernard 67 ans	Sylvie 65 ans
Valeur du bien en pleine propriété	90 000	90 000
Valeur de l'usufruit réservé 40 %	- 36 000	- 36 000
Valeur de la nue-propriété donnée	54 000	54 000
Abattement en ligne directe	100 000	100 000

Pas de droit de donation à payer

Sylvie
Si jamais il y a des travaux dans l'appartement, qui paie quoi ?

Réponse : C'est le Code civil qui organise la répartition des charges entre nu-propriétaire et usufruitier. En principe, l'usufruitier doit prendre à sa charge toutes les réparations d'entretien, y compris le paiement de la taxe foncière. Le nu-propriétaire, quant à lui, aura à payer les grosses réparations. Vous avez, bien entendu, toujours possibilité de prévoir une répartition différente.

Bernard
L'appartement fait partie d'une copropriété, comment fait-on pour les charges ?

Réponse : Normalement, usufruitier et nu-propriétaire sont tenus au paiement des charges de copropriété, selon la répartition classique. Le syndic devra, de ce fait, ventiler les dépenses. Par exemple, le changement des boîtes aux lettres sera à la charge de Bernard et Sylvie, usufruitiers. Afin d'éviter les complications, souvent les règlements de copropriété comportent une clause de solidarité, permettant de réclamer l'intégralité des charges indifféremment à l'usufruitier ou au nu-propriétaire. Après, c'est à vous de régler vos comptes !