Comment se passe un compromis de vente ?

Qu'est-ce que le compromis de vente ?

Également appelé promesse synallagmatique de vente, le compromis de vente constitue un avant-contrat signé préalable à l'acte de vente. S'il n'est pas tout à fait définitif, le compromis de vente détient une valeur juridique et prouve l'engagement mutuel entre le vendeur et l'acquéreur - contrairement à la promesse de vente, qui n'engage que le vendeur. Non obligatoire, la démarche est tout de même fortement recommandée afin d'énoncer explicitement les conditions dans lesquelles la vente du bien se déroule, mais aussi de protéger les intérêts de chacune des deux parties.

Que doit contenir le compromis de vente ?

Pour un compromis de vente le plus complet et le plus détaillé possible, ce dernier doit mentionner plusieurs éléments indispensables.

Les informations pratiques
Les identités et les coordonnées complètes de l'acheteur et du vendeur doivent impérativement être indiquées dans le compromis de vente, de même que plusieurs informations relatives au bien mis en vente : son adresse, son descriptif détaillé (avec celui des équipements, le cas échéant), ainsi que la description de son origine (identité de l'ancien propriétaire, date du précédent acte de vente, etc).

Les modalités de la vente
En indiquant précisément les conditions dans lesquelles vous souhaitez que la vente du bien se déroule dans le compromis de vente, vous offrez un cadre structuré et sécurisé à l'ensemble du processus. Le document doit ainsi mentionner :

• Le prix de vente et les conditions de paiement choisies par l'acquéreur.
• La date de disponibilité du bien.
• La durée de validité du compromis.
• La date limite de signature de l'acte de vente.
• Les conditions de rétractation.
• Le montant des honoraires si la rédaction et la signature du compromis de vente sont encadrées par un officier public tel qu'un notaire.

Les différentes clauses
Non obligatoires, les clauses permettent toutefois aux deux parties de défendre leurs intérêts et de se protéger en cas de litige durant le processus de vente. Il existe trois principaux types de clauses :

• La clause pénale : l'acheteur doit verser au vendeur une somme en échange de l'immobilisation du bien. S'il décide de ne plus l'acheter, le vendeur est ainsi dédommagé.
• La clause de dédit : en échange d'une somme d'argent établie à l'avance, le vendeur ou l'acheteur peut renoncer à la vente.
• Les clauses suspensives : elles permettent de définir certaines situations dans lesquelles il sera possible à l'une des deux parties de se retirer de la vente. L'obtention du prêt immobilier par l'acquéreur est la seule clause suspensive obligatoire ; les autres (réalisation de travaux préalables, obtention d'un permis de construire, découverte d'une servitude cachée, etc) sont facultatives.

Les documents annexes
Plusieurs documents sont à joindre absolument au compromis de vente. Ceux-ci détiennent en effet des informations complètes sur l'état du bien faisant l'objet de la vente, et forment le Dossier de Diagnostics Techniques (DDT). D'après l'article L271-4 du Code de la construction et de l'habitation, ce dossier doit présenter de nombreux diagnostics obligatoires tels que le Diagnostic de Performance Énergétique, l'état des risques et pollutions, ainsi que les diagnostics assainissement, électricité, termites, plomb, amiante, etc.
 
Par ailleurs, dans le cas d'une maison ou d'un appartement en copropriété, le compromis de vente doit être accompagné du règlement et de la fiche synthétique de copropriété, des documents relatifs à la situation financière de la copropriété, et enfin des procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années.

La rédaction et la signature du compromis de vente

Deux options s'offrent à vous pour la rédaction et la signature du compromis de vente :

• Sous seing privé : la démarche s'effectue entre les deux parties, sans la présence d'un officier public. Il est toutefois possible de faire appel à un agent immobilier.
• L'acte authentique : la rédaction et la signature peuvent être assurées par un seul notaire. Deux notaires, représentant chaque partie, peuvent aussi (mais ce n'est pas une obligation) se répartir le travail, ce qui n'augmentera pas le montant des honoraires.

 
Il est vivement conseillé de recourir aux services d'un notaire. En effet, en tant qu'officier public, le notaire vous fait bénéficier de son expertise et veillera à ce que les intérêts de chaque partie soient défendus, et ce, de façon égalitaire.