Les conditions suspensives du compromis de vente

Quelques rappels sur le compromis de vente

Le compromis de vente est un avant-contrat qui lie deux parties : le vendeur et l'acquéreur. Il constitue la preuve de leur engagement mutuel : le vendeur s'engage à vendre son bien à l'acquéreur, qui lui-même s'engage à acheter ledit logement. En revanche, il convient de ne pas confondre le compromis de vente avec l'acte de vente qui, lui, sera signé environ trois mois plus tard, et finalisera le processus de vente du bien immobilier.
 
Le futur acquéreur dispose d'un droit de rétractation d'une durée de 10 jours ouvrables à compter du jour de la signature du compromis, et ce, sans aucune justification de sa part. Il lui suffit d'en aviser le vendeur à l'aide d'une lettre recommandée avec avis de réception.

Les différentes conditions suspensives

L'obtention d'un crédit immobilier
Lorsque l'acheteur demande un prêt immobilier à sa banque pour financer l'achat de son nouveau bien, alors la présence de cette clause est obligatoire. Elle doit notamment indiquer le montant du prêt demandé, le taux d'intérêt maximal négocié ainsi que la durée de remboursement prévue. Après la signature du compromis de vente, l'acquéreur dispose d'un délai de deux mois environ pour obtenir son crédit. Si sa demande est refusée, alors la vente est annulée.

L'engagement de réalisation de travaux
Il n'est pas rare qu'un logement mis en vente nécessite quelques travaux avant la remise des clés aux nouveaux propriétaires. Afin de s'en assurer, l'acheteur peut alors demander la mention d'une condition suspensive exigeant la réalisation de travaux par le propriétaire vendeur. La nature de ces travaux (rénovation, rafraîchissement, mise aux normes, etc.) doit alors être précisée.

L'attente de la vente d'un autre bien immobilier
Lorsqu'il ne s'agit pas de son premier achat, il est possible que l'acquéreur souhaite vendre son bien actuel afin de financer son nouveau logement. Dans ce cas, une clause peut stipuler que la nouvelle vente ne se fera pas si le premier bien ne trouve pas d'acquéreur.

La validation du permis de construire
Dans le cas où la vente concernerait un terrain à bâtir, l'acheteur est en droit d'exiger la mention d'une clause indiquant l'annulation de la vente en cas de refus du permis de construire de la part des autorités compétentes.

La disponibilité totale du bien mis en vente
Lors d'une vente immobilière, l'acheteur veut bien sûr s'assurer que le logement est pleinement disponible. Une condition suspensive peut alors être énoncée, et annuler la vente dans plusieurs cas :

• Si le locataire ou la collectivité concernés par le logement ne renoncent pas à leur droit de préemption.
• Si des servitudes cachées (droit de passage, vue, tour d'échelle, etc.) sont découvertes à la suite de la signature du compromis.
• Si le bien immobilier est hypothéqué.
• Etc...

La présence des diagnostics immobiliers
Le Code de la construction et de l'habitation rend obligatoire la réalisation de diagnostics techniques au sein d'un bien immobilier proposé à la vente : l'état des risques et pollutions, le diagnostic assainissement, le Diagnostic de Performance Énergétique, les diagnostics plomb, termites, électricité, amiante et autres. Si ces diagnostics ne sont pas présentés par le vendeur, ou s'ils ne sont pas conformes à la réalité, l'acquéreur peut alors demander l'annulation de la vente (ou la réalisation de travaux pour parvenir à une conformité de l'état du logement aux diagnostics).
 

Les conditions d'application des clauses suspensives

L'application des différentes conditions suspensives répond à certaines règles :

• Quel que soit le nombre de clauses suspensives mentionnées dans le compromis de vente, le contrat est annulé dès lors que l'une d'entre elles n'est pas respectée. Aucune indemnité n'est alors à payer, et l'intégralité des sommes déjà versées est remboursée.
• Une clause suspensive dure au moins un mois à partir de la signature du compromis de vente. Cependant, la durée peut varier en fonction des délais imposés par les administrations ; par exemple, les clauses d'obtention de prêt ou du permis de construire sont soumises à la réponse des organismes compétents.
• En cas de retard sur la réalisation d'une des clauses, une prolongation de 8 jours est mise à disposition de l'acheteur. Par ailleurs, si ce dernier est toujours en attente d'une réponse à sa demande de prêt immobilier, il peut demander un report de la condition suspensive, en rédigeant un avenant au compromis de vente.

Comment rédiger les clauses suspensives ?

Si certains particuliers font le choix de rédiger par eux-mêmes le compromis de vente et ses conditions suspensives, il est fortement recommandé de faire appel aux services d'un professionnel tel qu'un notaire. En effet, ce dernier saura défendre les intérêts de chaque partie et les retranscrire dans l'avant-contrat. De plus, cet accompagnement vous assure un encadrement sérieux et permet de sécuriser au mieux le processus de vente. Un atout majeur qui apportera satisfaction au vendeur comme à l'acquéreur.