Par Marie-christine Ménoire, le 15 Novembre 2017 dans J'INVESTIS - J'achète pour louer

Avec la loi Malraux, les vieilles pierres sont à l'honneur. Instaurée en 1962, cette loi a pour objectif de restaurer le patrimoine immobilier destiné à la location, tout en réalisant de belles économies d'impôts.

Si vous êtes un amoureux des vieilles pierres et du patrimoine architectural français, la loi Malraux est faite pour vous. Elle permet aux propriétaires d'immeubles anciens, ayant fait l'objet d'une restauration complète avant d'être mis en location, de déduire de leur revenu global le déficit foncier résultant des travaux réalisés.

De 22 à 30 % de réduction d'impôt

La loi Malraux accorde une réduction d'impôt qui peut aller de 22 à 30 % du montant des travaux réalisés, dans la limite d'un plafond de 400 000 euros, pour une période de 4 années consécutives. Si la réduction d'impôt n'est pas imputée en totalité (c'est-à-dire si l'impôt dû est inférieur à la réduction obtenue), elle peut être reportée sur les 3 années suivantes. Le taux de réduction d'impôt dépend de la localisation de l'immeuble. Elle est de :
  • 22 % pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec PVAP (plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine) approuvé ou dont le programme de restauration a été déclaré d'utilité publique ;
  • 30 % pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec PSVM (plan de sauvegarde et de mise en valeur) approuvé, dans un quartier dégradé ou encore dans un quartier conventionné.
La réduction d'impôt Malraux n'est pas concernée par le plafonnement des niches fiscales. Cette règle limite le montant des avantages fiscaux dont un contribuable peut bénéficier au titre d'une année d'imposition à 10 000 euros maximum, pour les revenus 2016. N'y étant pas soumise, la réduction Malraux peut donc s'élever jusqu'à 120 000 euros sur une année, si la totalité des travaux est achevée dès la première année.
L'avantage fiscal est effectif à compter de la délivrance du permis de réaliser les travaux.

Une loi qui n'est pas d'aujourd'hui

La loi dite Malraux a été instituée, par le ministre de la Culture du même nom, le 4 août 1962 dans le cadre de la loi complétant la législation sur le patrimoine historique et esthétique de la France et tendant à faciliter la restauration immobilière. C'est grâce à cette loi que certaines grandes villes (Bordeaux, Lyon... pour ne citer qu'elles) ou certains lieux à fort potentiel touristique (Sarlat...) ont conservé leurs quartiers et leurs constructions historiques malgré les transformations urbaines diverses et variées.

Un processus très encadré

Les immeubles pouvant prétendre être éligibles à la loi Malraux sont triés sur le volet. Leur classement en site patrimonial remarquable dépend d'une décision du ministre de la Culture après divers avis, enquêtes et consultations. Pour profiter des avantages fiscaux du dispositif Malraux, plusieurs conditions doivent être réunies :
  • vous devez vous engager à restaurer l'ensemble de l'immeuble et à réaliser les travaux sur 4 ans maximum. Ce délai sera réévalué en cas de fouilles archéologiques,
  • les travaux de restauration doivent obligatoirement faire l'objet d'une Autorisation Spéciale délivrée par le Préfet (ASP) avant le démarrage des travaux,
  • les travaux sont nécessairement suivis par les Architectes des Bâtiments de France,
  • les logements seront loués nus à titre de résidence principale pendant au moins 9 ans, sans condition de ressources ni de loyers,
  • la location devra intervenir dans les 12 mois qui suivent la fin des travaux,
  • les locataires ne doivent pas être des descendants ou ascendants du propriétaire ni un membre du foyer fiscal.

Les travaux concernés

Les travaux éligibles à loi Malraux sont :
  • les travaux de démolition,
  • les travaux de reconstitution de toiture,
  • les travaux de murs extérieurs d'immeubles existants,
  • les travaux de transformation de logement de tout ou partie d'un immeuble,
  • les travaux déclarés d'utilité publique,
  • les travaux ayant pour effet de rendre habitables des combles, des greniers ou parties communes,
  • les travaux de réparation et d'entretien, d'amélioration de l'habitation (sauf les travaux d'agrandissement).

5 raisons d'investir en Malraux

L'investissement dans les vieilles pierres via le dispositif Malraux n'est pas forcément le premier réflexe des investisseurs qui se tournent en priorité vers des biens neufs par exemple. Or, acheter dans l'ancien de caractère peut s'avérer très intéressant du point de vue rentabilité et fiscalité. À plus long terme, en cas de revente, vous pouvez même compter sur une belle plus-value.
Vous hésitez ? Voici quelques arguments qui, peut-être, vous feront changer d'avis. Investir en Malraux c'est :
  • un placement à la portée de presque tous les portefeuilles. Investir en Malraux n'oblige pas à acheter un manoir en ruine ou un château du Moyen Âge. Pour entrer dans les "critères", il suffit d'acheter un bel immeuble ancien à restaurer, situé dans un Site Patrimonial Remarquable. Pendant longtemps, ce type d'achat était réservé aux contribuables aisés susceptibles d'y investir des sommes importantes. Aujourd'hui, l'approche est différente puisqu'il est plus facile de trouver des appartements anciens à des prix équivalant à certains programmes neufs de standing (souvent moins bien situés et donc plus difficiles à louer) ;
  • un emplacement unique pour votre investissement. Les immeubles éligibles au Malraux sont généralement (pour ne pas dire toujours) situés dans les coeurs historiques des villes. Leur facture et les matériaux utilisés sont de grande qualité (pierres de taille, parquets anciens...). Ce qui leur donne un charme inégalé. Les travaux de rénovation étant suivis par les architectes des Bâtiments de France, vous serez assurés d'une restauration de qualité et sans malfaçon. Les travaux sont normés et soumis à des critères d'exigence et de qualité importants. Bref, tous les critères sont réunis pour vous assurer une belle rentabilité ;
  • une importante réduction d'impôt. Dans un investissement Malraux, il y a deux catégories de dépenses : l'achat du foncier, c'est-à-dire l'achat du bien immobilier à restaurer et le coût des travaux. Les intermédiaires proposant des produits Malraux vous indiquent toujours le coût global de votre acquisition, mais vous précisent la part du foncier et celle de la réhabilitation. L'achat des murs peut représenter 30 à 70 % du total. Plus le foncier est cher, plus l'immeuble est de bonne qualité architecturale. Mais plus les travaux sont importants, plus grand est l'intérêt fiscal. En effet, la réduction d'impôt est calculée sur le montant des travaux ;
  • la possibilité de louer avec zéro contrainte. En tant que bailleur, la seule obligation est de louer à usage d'habitation pendant neuf ans et l'interdiction de consentir un bail à vos enfants ou à vos parents. Hormis ces contraintes, vous pouvez louer à qui bon vous semble sans vous préoccuper du montant des revenus de votre locataire. Il n'y a pas non plus de plafond spécifique de loyer à respecter (sauf les nouvelles limites imposées par la loi Alur) ;
  • des travaux qui mettent l'ancien à égalité avec le neuf. En investissant dans le Malraux, vous détiendrez un bien de caractère ayant tous les avantages du neuf. Vous êtes donc gagnant sur tous les plans. Les travaux entrepris (isolation, chauffage, plomberie...), le confort ou encore la sécurité (visiophone, digicode...) sont entièrement revus ou créés de toute pièce. Si vous décidez de revendre après la période de neuf ans de location, les potentiels acquéreurs n'auront pas à se préoccuper des travaux pendant longtemps. Et côté vendeur, vous pourrez être assuré de réaliser une belle plus-value.
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