Gagnez la partie, achetez au juste prix !

Pas de place aux imprécisions sur le terrain immobilier désormais. Tous les biens qui ne vont pas bénéficier d'une bonne évaluation vont rester sur le carreau ! Si le prix de vente ne tient pas compte des ajustements à la baisse, place à la déception dans le camp des vendeurs. En effet, les acquéreurs savent user de la bonne stratégie pour payer le juste prix en se faisant accompagner par les notaires négociateurs. Découvrons la feuille de route préparée par deux négociatrices notariales, Laurène BOSSIS de l'étude COSTE et LEBRIAT à Bordeaux et Stéphanie de BRISSON de l'étude CHAMBARIÈRE, GRANDIN et FIGEROU à Bordeaux.

Place à la préparation

En quoi le marché est-il favorable aux acquéreurs ?
Laurène BOSSIS : L'immobilier connaît un ralentissement avec des prix qui devraient se pratiquer depuis longtemps… L'envolée de la période post Covid a faussé le marché. Les vendeurs doivent  prendre conscience de la baisse. Aujourd'hui, nous avons du choix compte de tenu de l'offre de biens à vendre. C'est le moment d'en profiter pour prospecter et visiter.

Quelle est l'ampleur de la baisse des prix ?
Laurène BOSSIS : La baisse des prix touche Bordeaux et sa métropole. En effet, nous estimons des maisons aujourd'hui aux alentours des 250 000 € avec travaux, cela fait très longtemps que ce n'était pas arrivé. Par contre, le marché du luxe ne connaît pas la crise. De grosses maisons sur le bassin, négociées à des prix conséquents, confirment l'attrait pour i'immobilier…
Les acquéreurs retrouvent du pouvoir d'achat. Malgré la hausse des taux, la baisse des prix permet de compenser, cela s'appelle le fameux équilibre. Les beaux jours arrivent, il faut en profiter pour devenir propriétaire.

Que conseillez-vous aux vendeurs ?
Laurène BOSSIS : Avec environ 19 % de transactions en moins en 2023 pour les appartements en Gironde, le marché s'est retourné. Par exemple, nous rencontrons des difficultés à vendre des biens à 250 000 € autour de Bordeaux parce qu'à ce prix, les gens préfèrent acheter une maison. Le prix actuel d'un appartement se situe plus autour des 200 000 € dans la métropole. La reconstitution des stocks de biens à vendre signifie que les prix ne sont pas les bons ! Donc il faut revenir à une réalité de marché avec des valeurs ajustées à la baisse.
Les estimations des notaires se veulent les plus transparentes et en conformité avec le cours actuel de la Pierre. Je vous donne un exemple, je viens de proposer une maison au bon prix et elle s'est vendue en 3 visites. Les notaires jouent un rôle crucial dans la régulation du marché en évitant de brader des produits tout en s'alignant sur les valorisations actuelles.

Que préconisez-vous pour l'achat de biens avec travaux ?
Laurène BOSSIS : Pour les biens nécessitant des rénovations, je conseille de se faire accompagner par un professionnel dès la première visite. Cela permet d'évaluer correctement les coûts des travaux nécessaires et de gagner du temps dans le processus d'achat. Par ailleurs, je préconise de préparer son financement à l'avance et consulter des experts au démarrage de son projet. Cela facilite une prise de décision éclairée et efficace.

Comment procéder pour acheter en  dehors de la Gironde ?
Laurène BOSSIS : Pour les transactions en dehors du territoire girondin, il est opportun de recourir à des délégations de mandats entre notaires. Cette coopération permet d'étendre la recherche et la vente de biens à travers les régions de France. Cela assure aux vendeurs et acquéreurs de bénéficier d'un accompagnement, quel que soit l'emplacement du bien. Pour preuve, nous réalisons des transactions à Paris, à Orléans… en se rapprochant d'un confrère afin d'organiser cette vente inter-étude.

De belles actions !

Comment accompagnez-vous la phase de négociation ?
Stéphanie de BRISSON : C'est le cœur de notre métier !
Vous avez enfin trouvé le bien qui correspond à vos critères, le négociateur est à vos côtés dans cette phase décisive pour l'aboutissement de votre projet. Avant même de faire une offre, il faut avoir une idée claire de ses capacités financières pour aborder la négociation avec confiance et assurance.  Cela implique de consulter sa banque et éventuellement un courtier en prêt.
Le négociateur vous fait bénéficier de son savoir-faire dans la rédaction d'une offre d'achat précise, claire et argumentée. Dans la marché actuel en pleine régulation sur les prix, il faut instaurer le dialogue avec le vendeur pour aboutir à un accord " gagnant-gagnant ". Une offre " coup de poing " comme on le voit en ce moment ne paye pas toujours et risque parfois de bloquer la négociation avec le vendeur.
Enfin, certains secteurs, notamment la proximité avec le bassin ou l'océan, nécessitent toujours de se positionner rapidement et parfois au prix affiché au risque de voir son rêve s'envoler !
Le négociateur reste votre allié pour faire aboutir votre projet d'acquisition dans les meilleures conditions. Soyez attentif à ses conseils, son expertise jouera toujours en votre faveur !

Quels critères privilégier dans le choix d'un bien ?
Peu importe la période ou l'état du marché, certains critères demeurent essentiels dans votre sélection de bien immobilier. L'emplacement reste primordial. Une localisation stratégique peut compenser d'autres défauts et garantir la valorisation future de votre bien. Deuxièmement, la qualité du bien et de la copropriété. Vérifiez attentivement l'état de l'immeuble afin d'évaluer correctement les éventuels travaux et charges à venir. Le notaire et le négociateur mettront des éléments à votre disposition pour vous éclairer. Enfin, l'évaluation du potentiel d'évolution du bien et de sa revente. Une bonne acquisition se réfléchit dans la durée. À mon sens, il est particulièrement judicieux en 2024 d'investir dans des biens nécessitant des travaux pour maximiser le potentiel de retour sur investissement dans le futur.

En quoi le notaire sécurise-t-il une transaction ?
Stéphanie de BRISSON : Votre notaire accompagne aussi les vendeurs dans la constitution du dossier, démarche qui se complexifie toujours plus. Il procède à toutes les vérifications en amont pour anticiper d'éventuelles problématiques et assurer une parfaite liaison entre les phases commerciale et juridique. Pour finaliser une transaction, il faut rassembler de nombreux éléments !
Tout d'abord, il convient de s'assurer que le vendeur détient bien un titre de propriété clair et sans litige. Une recherche minutieuse des archives foncières doit être effectuée. Le notaire vérifie aussi que le bien est conforme aux règlements d'urbanisme et que tous les permis de construction nécessaires ont été obtenus pour les travaux effectués dans le bien. Il contrôle aussi que le bien n'est pas grevé d'hypothèque ou de servitudes.
Le notaire délivre de précieux conseils sur les implications fiscales de la transaction immobilière, notamment au niveau des droits de mutation. Dans un marché caractérisé par des prix baissiers, les opportunités d'achat se multiplient. L'intervention du notaire devient d'autant plus cruciale pour éviter les pièges et garantir la sécurité de la transaction.
En suivant les conseils du notaire, vous sécurisez votre acquisition. N'hésitez pas à poser toutes vos questions et à demander des clarifications tout au long du processus.


Propos recueillis le 12/04/24