Créer une servitude : un acte sur-mesure
Solution à de nombreux conflits de voisinage, la création d'une servitude peut résoudre bien des problèmes. Stéphanie Swiklinski, diplômée notaire, nous en dit plus.
Comment constitue-t-on une servitude ?
La constitution d'une servitude peut se réaliser par la conclusion d'un acte notarié entre les deux propriétaires impliqués. Alternativement, elle peut être établie si le propriétaire du fonds dominant a utilisé de manière continue et incontestée la servitude sur le fonds servant pendant une période déterminée, généralement d'environ 30 ans. Dans ce cas, on parle de prescription acquisitive.
Une autre manière d'établir une servitude est par la méthode de la "destination du père de famille". Cela survient lorsque deux parcelles de terrain étaient autrefois détenues par le même propriétaire et qu'il les a divisées. Si l'utilisation d'une de ces parcelles est devenue dépendante de l'autre, et que cette dépendance a été constante et visible, alors la reconnaissance d'une servitude peut être envisagée.
Quel est l'intérêt de l'acte notarié pour créer une servitude ?
La législation reconnaît aux propriétaires de terrains enclavés le droit à une servitude d'enclave, garantissant ainsi un accès via le passage sur la propriété servant. Le recours à un notaire facilite la gestion des relations entre les deux propriétaires, notamment en ce qui concerne l'entretien du passage et les frais y afférents. Par ailleurs, dans certaines situations, l'acte notarié peut également constater l'existence d'une servitude et informer les tiers de celle-ci par le biais de sa publication. Cette démarche est notamment nécessaire en cas d'acquisition d'une servitude par prescription acquisitive.
Quels sont les droits et obligations des propriétaires ?
Une servitude peut être considérée comme une restriction au droit de propriété. Lors de sa constitution, elle va créer des droits et des obligations pour les propriétaires du fonds dominant et du fonds servant. La servitude étant un droit réel, elle sera transmise aux propriétaires successifs en cas de vente, avec ses droits et aussi ses obligations.Le notaire qui rédige la servitude le fera avec le plus grand soin pour l'adapter à la réalité du terrain. Il s'agit de faire du sur-mesure ! Au quotidien, le propriétaire du fonds dominant pourra jouir de la servitude librement et devra veiller à ne pas l'aggraver. De son côté, le propriétaire du fonds servant ne devra pas empêcher l'autre propriétaire de jouir de la servitude. Conventionnellement, il est possible d'organiser la prise en charge des frais d'entretien (avec une servitude de passage sur un chemin par exemple) ou l'exécution de certaines prestations en plus. C'est au cas par cas !
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