Achat et travaux
Rénovation tracée au cordeau !

Pourquoi faut-il faire chiffrer les travaux avant d'acheter un bien immobilier ?

Stéphanie : Il est absolument nécessaire de chiffrer la rénovation d'un bien à vendre pour ne pas être "débordé" par des travaux à financer. Avec la hausse importante des prix des matériaux, qui atteint environ 20 %, le budget "travaux" impacte très fortement les projets. S'ajoute la nouvelle réglementation sur les logements énergivores. Les diagnostics immobiliers indiquent désormais les travaux à réaliser pour passer d'un logement classé F ou G à une étiquette B, C ou E par exemple. Cela repose sur l'isolation thermique, le remplacement du système de chauffage et/ou de production d'eau chaude, l'installation d'une ventilation, le changement des huisseries… autant d'interventions qui doivent être étudiées et chiffrées. Surtout s'il s'agit de biens d'investissement pour calculer la rentabilité du projet à venir mais surtout pour louer le bien ou augmenter le loyer. Rappelons que le tarif de location d'un logement classé G ne peut plus être réévalué entre 2 locataires et que ce bien sera exclu du marché locatif à compter de 2025. Cette réglementation concerne déjà les passoires thermiques consommant plus de 450 kWh d'énergie finale/m².

Quels travaux conseillez-vous de réaliser en priorité ?

Vincent : En premier lieu, je conseille de vérifier l'état général du bâtiment. Ensuite, les installations électriques et plomberie nécessitent une grande attention… sans oublier l'état du dispositif d'assainissement. Naturellement, la qualité de l'isolation devient un critère très important car elle impacte largement la détermination du DPE (diagnostic de performances énergétiques). Sans négliger l'aspect esthétique et pratique du bien avec le ravalement de la façade ou le remplacement de sols qui s'imposent.

Quels sont les atouts des biens avec travaux ?

Stéphanie : Les biens avec travaux correspondent à certains profils :

• les vrais bricoleurs en capacité de rénover un bien et soucieux de réaliser des économies de main d'œuvre ;
• les acquéreurs désireux de ne pas surpayer un produit déjà " prêt à habiter " et motivés pour aménager selon leurs goûts et leur échéancier, en étalant les travaux dans le temps,
• les investisseurs souhaitant amortir les travaux et les intégrer dans un plan de défiscalisation…

Il apparaît judicieux de s'intéresser à ces produits à restaurer dont la mise à prix est vraiment attractive. Des aides à la rénovation peuvent être mobilisées, il importe d'en calculer le montant et de vérifier son éligibilité auprès de l'ADIL. Les négociateurs des études notariales proposent souvent de faire chiffrer certains travaux dès la mise en vente. Cela permet de mieux expliquer l'estimation au propriétaire vendeur et sert aussi à donner une idée du budget global aux acquéreurs potentiels. À charge pour les plus intéressés d'affiner le type de travaux à réaliser… Tout le monde est gagnant, ce qui permet de fluidifier la prise de décision pour faire une offre d'achat.

Comment peut-on s'organiser au mieux pour réaliser les travaux ?

Vincent : Le DPE sert de "fil rouge" pour décider des améliorations à envisager en priorité. Il s'apparente à un plan de travaux qui contribue à améliorer les performances énergétiques du logement. Cela conduit à demander les devis en conséquence afin de budgéter les travaux. Selon l'enveloppe qui en découle, il convient d'être vigilant quant au prix d'acquisition du bien. Par exemple, pour l'achat d'un appartement à Bordeaux nécessitant 1 500 €/m² de travaux, il faut payer le produit environ 3 500 €/m². Il doit idéalement se situer en dessous du prix du marché. Par conséquent, il importe de se référer à l'avis du professionnel de l'immobilier comme le notaire. En ce qui concerne la rénovation, nous communiquons au client des estimations pour chaque corps d'État du bâtiment, ainsi il peut aisément calculer son enveloppe globale. Pour l'accompagner dans la conduite des travaux, nous pouvons lui conseiller de se rapprocher d'un maître d'œuvre ou d'un architecte qui se charge de coordonner le chantier.

Quelles sont les tendances du moment ?

Vincent : Compte tenu du prix de l'énergie, les travaux concernent en priorité l'isolation, les menuiseries extérieures et le système de chauffage. Sans oublier le dispositif de ventilation qui participe à la qualité de l'air intérieur. Tous ces efforts rénovation procurent :

• un meilleur confort du logement ;
• de grandes économies d'énergie ;
• une valeur supérieure sur le marché ;
• un cadre de vie à son image et adapté à ses besoins.

D'où l'intérêt de consulter Ocordo, www.bordeaux-ocordo-travaux.fr (06 47 00 74 71), qui assure l'interface entre professionnels de l'immobilier et les entreprises du bâtiment afin de déterminer les enveloppes budgétaires. Au-delà de cette mission, nous intervenons aussi dans la mise en relation des clients avec les entreprises du bâtiment et la coordination des travaux.

Propos recueillis le 20 mars 2023