Immonot, l'immobilier des notaires
Expert - 17 Février 2022

Parole de l'expert : Bruno Rouleau
Le crédit ne connaît pas la crise !


Parole de l'expert : Bruno Rouleau - Le crédit ne connaît pas la crise !

Alors que bien des secteurs sont frappés par l'inflation, le crédit maintient ses positions. Les taux d'intérêt incitent à faire son marché en toute sérénité pour acheter un bien immobilier. Rencontre avec Bruno Rouleau, directeur des partenariats chez IN&FI Crédits, pour le vérifier.

Pourquoi faut-il profiter du contexte actuel pour financer un bien immobilier ?

" Si une légère remontée des taux intervient, nous restons à des niveaux de taux historiquement bas "

Bruno ROULEAU : Il convient de profiter des taux d'intérêt attractifs pour financer les projets immobiliers. En effet, la Banque Centrale Européenne continue de soutenir l'économie grâce aux conditions de refinancement favorables qu'elle accorde aux banques de la zone Euro. Cette période qui dure depuis un petit moment semble tirer à sa fin. Les éléments rassurants de l'atténuation des effets de la crise sanitaire du Covid-19 se confirment. Par ailleurs, très occupées à leur digitalisation et à une extrême rationalisation des coûts internes, les banques ont néanmoins besoin de nouveaux clients. Or, le crédit immobilier est une vitrine qui permet d'en capter de nouveaux, que la banque tentera de fidéliser. Enfin, la volonté d'engager une politique de rénovation lourde des logements se traduit par l'augmentation des dotations à " MaPrimeRenov" pour 2022. Cela va faciliter le financement de biens anciens avec des travaux.

Quel taux d'intérêt un jeune ménage peut-il espérer pour son premier achat immobilier ?

Bruno ROULEAU : Rappelons que le taux proposé par une banque tient compte de plusieurs paramètres :

  • La durée du prêt.
  • L'apport réalisé.
  • La situation professionnelle des emprunteurs.
  • Les revenus et le patrimoine de l'emprunteur.
  • Les potentiels du client en termes d'évolution de revenus et de patrimoine.
Difficile de dire le taux auquel peut prétendre un jeune ménage. Cependant, un couple démarre généralement dans la vie active sans disposer d'un apport important et avec des revenus en devenir.
Le taux proposé va se situer dans une fourchette haute, d'autant que la durée de remboursement s'étalera sur de longues années. Par contre, un jeune couple en CDI qui perçoit 50 K€ ou plus profitera de conditions aussi avantageuses que la clientèle plus senior. J'attire toutefois l'attention sur les critères du Haut Conseil à la Stabilité Financière qui bloque autoritairement la durée maximum de remboursement à 25 ans. Souvent, les choses se compliquent pour les jeunes primo-accédants. La progression de leurs revenus ne peut être prise en compte. Sauf à ce que la banque recoure à une dérogation si elle voit un intérêt à capter ce ménage.

Quels sont selon vous les atouts à faire valoir pour décrocher un crédit en ce début d'année ?

Bruno ROULEAU : En l'absence de marges de manœuvre sur les critères de durée et d'endettement, et compte tenu de la forte concurrence sur les taux, la banque va analyser :

  • l'importance de l'apport personnel. Les banques souhaitent que les frais de mutation et les frais externes soient couverts et qu'il existe idéalement un apport d'au moins 10 %. Ça ne veut pas dire qu'en l'absence de cette somme (10 % + les frais, soit environ 18 %), on ne peut pas décrocher de prêt, mais il faut bien reconnaître que c'est plus compliqué.
  • La tenue des comptes bancaires jusqu'à la décision du projet. Finis les comportements frivoles et les découverts chaque mois avec des frais bancaires, voire pire des rejets. La Banque veut que vous soyez un bon gestionnaire.
  • L'existence d'une épargne et sa qualité de gestionnaire avant le projet d'achat. La Banque reconnaît ainsi la capacité à gérer son budget et à anticiper d'éventuels besoins imprévus.
  • Le saut de charges. C'est la différence entre le montant des charges liées au logement avant l'achat et celui qui va exister une fois le prêt mis en place. Le poids comparé du loyer et du remboursement du prêt est un exemple. Cependant, les dépenses d'énergie, de consommation courante, l'éloignement, les temps de trajet domicile/travail peuvent aussi être mis en avant par le banquier.

Faut-il craindre une hausse des taux dans les mois qui viennent ?

Bruno ROULEAU : Rappelons que les conditions des taux d'intérêt restent très encadrées. Si on devait laisser faire le marché, la politique libérale entraînerait des hausses importantes. Ce qui est vrai pour la France l'est d'ailleurs tout autant pour un très grand nombre de pays. D'où le climat relativement serein qui règne dans le monde bancaire. S'il s'agit d'envisager une remontée des taux d'environ 0,10 à 0,20 % sur les différentes durées, je vous réponds que c'est vraisemblable. Pour se caler avec un rebond de l'inflation. Pour juguler le risque sur l'ensemble de la masse des crédits ensuite. Et pour améliorer les marges des banques en dernier ressort. Ayant bien en mémoire que nous sommes à des niveaux de taux historiquement bas, il ne s'agirait que d'un recadrage des conditions de crédit. Pour l'année 2022, je vois plutôt une forte stabilité des taux, avec cependant des périodes de resserrement ou de détente, selon les banques et la période de l'année, au gré des besoins d'engranger de nouvelles affaires. Pour le début d'année, le ton est plutôt favorable aux emprunteurs. Les banques veulent faire le plein pour le 1er semestre avant la période traditionnellement attentiste des élections présidentielles et législatives.

Quel est votre mot d'ordre en direction des acquéreurs pour 2022 ?

Bruno ROULEAU : L'achat d'un logement demeure un acte important, non seulement en termes d'engagements et de montants, mais aussi parce qu'il est inhérent à un projet de vie. C'est donc un événement anxiogène où la question de l'obtention du crédit est centrale pendant une bonne partie du temps avant la signature. Donc le mot d'ordre est et reste plus que jamais : l'importance de la préparation.

En quoi IN&FI Crédits se positionne en partenaire privilégié ?

Bruno ROULEAU : Comme tous les courtiers, IN&FI Crédits se veut un facilitateur pour les porteurs d'un projet immobilier. Les agences IN&FI privilégient la proximité pour être en prise avec l'environnement local. La connaissance des partenaires bancaires favorise la réactivité dans la réponse au crédit demandé. De même que nous connaissons les études notariales. Pour le client, il en résulte un fort sentiment d'accompagnement et de confiance entre les intervenants dans son projet. De plus, nous avons aussi construit un ensemble de services dont une conciergerie. Elle vise à accompagner les clients dans leurs besoins liés à leur achat. Cela passe par le déménagement, les fournisseurs d'énergie ou de services Internet, par le diagnostic et plein d'autres solutions périphériques à l'achat.

Propos recueillis le 11 février 2022

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