Les diagnostics : plus qu'une simple formalité

Pourquoi consulter les diagnostics avant d'acheter ?

En cas de projet de vente, le propriétaire doit fournir un dossier de diagnostics techniques pouvant comprendre jusqu'à onze documents. À défaut de présentation de ceux-ci, le vendeur ne pourra pas s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. Ces documents, différents selon la date de construction du bien, fournissent des informations essentielles sur son état, notamment en termes de sécurité, de santé et de performance énergétique. Le but est d'identifier les éventuels défauts ou risques présents sur le bien, pour que l'acquéreur prenne une décision éclairée. Les diagnostics protègent à la fois l'acquéreur, qui sera informé de l'état du bien et des travaux potentiels à réaliser, mais aussi le vendeur contre d'éventuelles poursuites pour vices cachés. L'acquéreur ne pourra pas engager la responsabilité de son vendeur dès lors que les vices invoqués avaient été révélés par les diagnostics. Les conclusions de ce dossier de diagnostics techniques peuvent influencer les négociations sur le prix de vente en raison notamment des travaux qui peuvent être préconisés et du coût qu'ils représentent.

En quoi le DPE constitue un élément important ?

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est un document qui évalue la performance énergétique et les émissions de gaz à effet de serre du logement. Une note, allant de A à G, permet aux futurs acquéreurs de connaître les charges énergétiques du logement et d'anticiper les coûts futurs. Des recommandations y sont indiquées pour améliorer l'efficacité énergétique et, à terme, réaliser des économies. En fonction des conclusions, des rénovations pourront être nécessaires. Il est important de pouvoir l'anticiper. Il faut savoir que les banques prennent en compte le classement du bien lors des demandes de financement. Cette évaluation permet d'identifier les "passoires énergétiques", c'est-à-dire des logements très énergivores. Dans une perspective globale de réduction des émissions de gaz à effet de serre, des mesures ont été prises pour contraindre les propriétaires à réaliser des travaux d'amélioration de la performance énergétique. Depuis le 1^er janvier, il n'est plus possible de mettre en location des logements classés G. Cette mesure s'applique aux nouveaux contrats de location ainsi qu'aux renouvellements ou reconductions tacites des contrats existants. Pour les contrats en cours, il faut également savoir que le locataire peut exiger de son propriétaire qu'il réalise des travaux de rénovation énergétique et il ne sera plus possible d'augmenter le loyer tant que le logement sera classé G. Ces restrictions s'étendront progressivement aux logements classés F à compter du 1^er janvier 2028 puis ceux classés E en 2034. Il est donc important de prendre connaissance du DPE avant de se porter acquéreur d'un bien, que ce soit pour un investissement locatif ou pour une résidence principale.

Quels aménagements concernent le DPE en 2025 ?

Le DPE a été réformé en 2021 pour le rendre plus précis et fiable. Il est devenu juridiquement opposable, ce qui signifie que les informations qui y sont contenues peuvent être contestées en justice. D'autre part, le diagnostic doit contenir des recommandations hiérarchisées pour aider les propriétaires à prioriser les interventions. Depuis le 1^er janvier, l'obligation d'établir un DPE collectif s'étend aux copropriétés de 50 à 200 lots si le permis de construire du bâtiment a été délivré avant le 1^er janvier 2013. Ce diagnostic doit être intégré au carnet de l'immeuble et renouvelé tous les dix ans, si le bâtiment n'est pas classé au moins C. Cette obligation s'appliquera à toutes les copropriétés dès 2026.

Faut-il entreprendre les travaux préconisés ?

Il n'y a généralement pas d'obligation. Toutefois, cela est fortement recommandé pour valoriser le bien. Par ailleurs, il faut être vigilant car en matière d'assurance, l'assuré a une obligation de maintenir le bien en bon état. Dans le cadre d'un sinistre lié à une anomalie révélée par un diagnostic technique, non corrigée, l'assureur pourrait invoquer une exclusion de garantie pour refuser l'indemnisation. Enfin, certains travaux peuvent être obligatoires avec des délais à respecter pour la mise en conformité. C'est le cas pour les installations d'assainissement non collectif. Si l'installation est jugée non conforme, l'acquéreur devra faire réaliser les travaux de mise en conformité dans l'année suivant la vente. À défaut, le propriétaire peut être soumis à des sanctions financières.

Quand faut-il réaliser un audit énergétique ?

L'audit énergétique complète les recommandations fournies par le DPE, en proposant plusieurs scénarios de travaux visant à l'amélioration de la performance énergétique du logement. Cette obligation s'impose aux propriétaires de maisons individuelles et aux immeubles composés de plusieurs logements appartenant à un propriétaire unique proposé à la vente. Depuis le 1^er avril 2023, l'audit énergétique est obligatoire pour la vente des logements classés F ou G. Cette obligation sera progressivement étendue aux logements classés E en 2025 et D en 2034. Sa durée de validité est de 5 ans. L'audit comporte notamment une estimation de la performance du bâtiment, au moins deux propositions de travaux de rénovation permettant de parvenir à une rénovation performante, avec pour chaque proposition un parcours de travaux en une ou plusieurs étapes. Sont également fournies des informations propres au logement étudié sur les conditions d'aération ou de ventilation avant travaux.