Division foncière : conditions à respecter pour vendre une parcelle
Avec la tension immobilière que connaît l'agglomération bordelaise ou encore le bassin d'Arcachon, le besoin de foncier se ressent toujours plus fortement. Un des leviers consiste à diviser les propriétés existantes afin de créer de nouvelles parcelles. Une opération qui séduit bien des particuliers qui valorisent au mieux leur patrimoine. Quelques précautions s'imposent toutefois en matière de commercialisation et d'imposition du lot créé.
La division parcellaire nécessite de cheminer méthodiquement afin de mener à bien son projet. Elle comprend 5 volets à respecter. Après avoir ouvert 3 d'entre eux dans le précédent numéro, à savoir le voisinage, le bornage et l'affichage du permis, il faut pendre en compte les obligations liées à la commercialisation et l'imposition des lots créés. Découvrons ces 2 aspects pour une parfaite prise en compte de la réglementation.
VOLET
En matière de lotissement, si une publicité est réalisée, elle devra indiquer si le permis a été délivré ou non, s'il a fait l'objet d'une opposition (a. L442-5 du Code de l'Urbanisme) et faire connaître la date de la décision en mentionnant que le dossier peut être consulté en mairie (a. L44-6 du Code de l'urbanisme). S'agissant de la vente de terrains à bâtir, une étude géotechnique (type G1) devra être réalisée par le vendeur pour être annexée à l'acte de promesse de vente (a. L132-5 du Code de la construction et de l'habitation), suivant l'exposition du terrain face au risque des sols argileux.
Par la suite, les règles applicables en matière de commercialisation varient en fonction de l'autorisation obtenue :
- Délivrance d'un arrêté de non opposition à déclaration préalable
La commercialisation des lots n'est soumise à aucune prescription particulière.
- Délivrance d'un permis d'aménager
En effet, avant la délivrance du permis d'aménager, il ne sera pas possible de régulariser une promesse de vente ou percevoir un acompte (a. L442-4 du Code de l'urbanisme).
Une fois le permis obtenu, seule une promesse unilatérale de vente pourra être régularisée et l'acquéreur bénéficie d'un droit de rétractation de 10 jours. L'indemnité d'immobilisation versée par l'acquéreur ne pourra excéder 5 % du prix de vente (a. L442-8 et R442-12 du Code de l'urbanisme). En principe, la vente ne pourra être régularisée qu'à l'achèvement des travaux prévus ou prescrits.
Cependant, et afin d'éviter la dégradation des voiries et espaces communs pendant les travaux de construction des lots par les acquéreurs, le demandeur pourra solliciter de la mairie une autorisation de différer les travaux et de vente des lots par anticipation. Dans cette hypothèse, le demandeur devra prendre l'engagement d'achever les travaux dans les délais que fixe l'arrêté, consigner la somme équivalente au coût des travaux restant à effectuer sur un compte bloqué ou produire une garantie financière d'achèvement desdits travaux (a. R442-13 du Code de l'urbanisme).
VOLET
Risque d'assujettissement à la TVA
En fonction du projet, il conviendra de déterminer si le particulier agit en qualité d'assujetti à la TVA ou non. En principe, un particulier qui cède des terrains qu'il a recueillis par succession ou donation, ou encore qu'il a acquis pour son usage privé, est présumé ne pas agir en qualité d'assujetti à la TVA. En revanche, ce principe pourra être renversé si le particulier entre dans une démarche active de commercialisation foncière qui sort l'opération d'une simple gestion de patrimoine privé.
Cela sera également le cas lorsque le particulier engagera des dépenses d'aménagement significatives et à fortiori lorsque ces dernières sont prépondérantes dans la valeur des cessions réalisées.
Plus-value immobilière et exonération pour vente de sa résidence principale
Il peut arriver que l'opération de division réalisée par le particulier porte sur sa résidence principale, la superficie du jardin permettant sa division en au moins un lot à bâtir.
Le régime des plus-values immobilières des particuliers prévoit une série d'exonérations et notamment celle pour vente de sa résidence principale et de ses dépendances immédiates et nécessaires (a. 150 U du Code général des impôts). Il faut avoir à l'esprit que cette exonération n'aura pas vocation pour le ou les lots de terrains à bâtir qu'il détachera de la parcelle assiette de sa résidence principale.
Taxe sur la cession à titre onéreux de terrains devenus constructibles
Cette taxe a vocation à s'appliquer en cas de cession à titre onéreux " des terrains nus ou des droits relatifs à des terrains nus rendus constructibles du fait de leur classement, postérieurement au 13 janvier 2010, par un plan local d'urbanisme (…) " (a.1605 nonies du Code général des Impôts). Cette taxe s'applique sur l'ensemble du territoire national.
Taxe forfaitaire sur les terrains nus devenus constructibles
Chaque commune a la possibilité d'instituer sur son territoire une taxe forfaitaire sur la cession de terrains constructibles depuis moins de 18 ans (a. 1529 du Code général des impôts).
À l'instar des autres domaines du droit, la division foncière peut révéler une arborescence de problématiques qu'il vaut mieux anticiper en consultant son notaire !
Me Yves-Marie GROUSSIER
Notaire à Bordeaux
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