Plus-values immobilières
Tout ce que vous devez savoir
La plus-value réalisée à l'occasion de la vente d'un bien immobilier est en principe imposable. Mais des exonérations ou abattements peuvent être accordés en fonction de la nature du bien ou de la situation du vendeur. Me Aurore Guihard, notaire à Rennes, vous aide à mieux comprendre le fonctionnement de cet impôt.
Qu'appelle-t-on plus-values immobilières ?
La plus-value immobilière est la différence entre le prix de vente d'un bien immobilier et son prix d'achat (ou la valeur déclarée quand le bien a été acquis par donation ou par succession). C'est ce gain qui peut faire l'objet selon le cas d'un impôt plus ou moins important.
Sur quelles bases cet impôt est-il calculé ?
Avant de calculer la plus-value imposable, les prix de cession et d'acquisition sont corrigés. En effet, le prix de cession peut se voir diminuer de certains frais (frais de réalisation des diagnostics immobiliers à produire lors de la mise en vente, frais de mainlevée des inscriptions hypothécaires qui ont pu être prises lors de l'acquisition…). Le prix d'acquisition, quant à lui, se voit gonflé des frais d'acquisition (soit pris au réel ou forfaitairement évalués à 7,5 % du prix d'acquisition) et peut se voir réévaluer d'un forfait travaux de 15 % (sans justificatif dès lors que le bien est détenu depuis plus de 5 ans) ou au réel quand il s'agit de gros travaux de structure (sur production de factures). C'est la différence entre ces deux prix, appelée " prix de revient ", qui constitue la base de l'impôt de plus-value.
Les plus-values peuvent-elles être un frein dans la décision de vendre ?
Effectivement, avant toute mise en vente, il vaut mieux connaître le montant de la plus-value qui pourrait grever l'aliénation pour éviter toutes mauvaises surprises ; le taux d'imposition s'élevant à 36,2 % (19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux). La complexité du calcul et la multiplicité des cas particuliers nécessitent de faire appel à un professionnel. Et la personne la mieux placée pour cela, c'est le notaire !
Existe-t-il des abattements ou des exonérations ?
Oui bien sûr, heureusement ! La vente de la résidence principale est par exemple complètement exonérée de plus-value. Mais également les ventes dont le montant n'excède pas 15 000 €. Les ventes non exonérées se voient appliquer un abattement pour durée de détention (au-delà de la 5e année) de sorte que les vendeurs préfèrent parfois attendre pour revendre leur bien immobilier afin d'être moins taxés ou complètement exonérés. L'impôt de plus-value immobilière est exonéré :
- au bout de 22 ans pour la partie soumise à l'impôt sur le revenu ;
- au bout de 30 ans pour la partie soumise aux prélèvements sociaux.
| Abattements par durée de détention | ||
| Durée de détention | Assiette pour l'impôt sur le revenu | Assiette pour les prélèvements sociaux |
| Moins de 6 ans | 0 % | 0 % |
| De la 6e à la 21e année | 6 % | 1,65 % |
| 22e année révolue | 4 % | 1,60 % |
| Au-delà de la 22e année | Exonération | 9 % |
| Au-delà de la 30e année | Exonération | Exonération |
Qui se charge des formalités et de la perception de l'impôt ?
Eh bien c'est le notaire qui est chargé, lors de toute vente, de liquider l'impôt, de le prélever sur le prix de vente du propriétaire immobilier et de régler directement la somme due auprès du fisc. Le redevable n'a donc aucune formalité à faire sauf à reporter, pour information, le montant de cette plus-value dans sa déclaration sur le revenu l'année suivante.
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