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Le notaire et l'immobilier - 27 Octobre 2022

Couple et immobilier
Votre projet est unique. Parlez-en à un notaire


Couple et immobilier - Votre projet est unique. Parlez-en à un notaire

Devenir propriétaire est une des priorités des couples. Mais que vous soyez pacsés, concubins ou mariés, il est primordial de maîtriser tous les paramètres de l'achat. Me  Annabelle GENNOT-CAILLE, notaire à Vitré, vous en présente quelques-uns.

Quel est le profil des couples qui investissent ?

Il convient d'abord de préciser la notion d'"investissement". Pour les primo-accédants, elle est déjà perceptible par le fait de faire la démarche de devenir propriétaire. L'objectif est alors de cesser de payer des loyers à fonds perdus et compter sur une prise de valeur du bien acquis. Il est rassurant pour eux de se dire qu'ils seront propriétaires pour leur retraite, lorsque leurs revenus diminueront, avec en prime, l'idée d'une transmission aux proches. Les clients qui sont déjà propriétaires investissent pour des raisons très variées en fonction de leur profil et de leurs attentes. Comme pour un investissement en bourse, on retrouve parmi les investisseurs les prudents, les modérés et ceux qui ne craignent pas la prise de risques (qui sont plus rares). Malgré le contexte actuel, nos clients sont tournés vers la pierre qui demeure une valeur sûre. L'investisseur qui pousse la porte de nos études a en moyenne entre 40 et 50 ans et vit en général en couple. Il cherche à atteindre des objectifs variés selon sa situation et sa personnalité : prévoir sa retraite et compléter ses revenus, réduire sa note fiscale grâce à un bien permettant d'obtenir une réduction d'impôts, transmettre un patrimoine ou encore placer ses économies de façon pérenne et sécurisée. Souvent d'ailleurs, le client souhaitant investir cherchera à atteindre plusieurs de ces objectifs en même temps, ce qui est tout à fait possible.

Les achats se font-ils plutôt dans l'ancien ou dans le neuf ?

Majoritairement, les clients portent leur dévolu sur des biens anciens, pour des raisons liées au budget et à certains avantages attendus sur le long terme (rentabilité, plus-value potentielle). Ils apprécient également le fait que l'acquisition d'un bien ancien soient concrète car ils peuvent le visiter avant de l'acquérir et en apprécier les qualités. Ils peuvent acheter un bien déjà loué ou encore un bien libre qu'ils rénoveront avec la possibilité de réduire la note fiscale. En effet, dans ce cas ils peuvent, à certaines conditions, déduire le coût des travaux effectués par des professionnels de leurs revenus fonciers, et s'assurer à long terme un complément de revenus. Dans certains cas, les acquéreurs peuvent prétendre à des aides, sous conditions également. C'est le cas par exemple de certains biens acquis dans les secteurs bénéficiant du dispositif "action cœur de ville" ou autre dispositif spécifique (convention Anah, Action logement…). Certains acquéreurs préfèrent toutefois investir dans leneuf afin de bénéficier de projets "clé en main " apportant un certain confort et la possibilité de réduire leurs impôts. Le Pinel, applicable dans certaines zones géographiques, permet d'espérer un avantage fiscal pouvant aller jusqu'à 21  % de l'investissement actuellement plafonné à 300 000 € sur 12 ans. Ce régime impose de pratiquer pendant la durée de l'engagement, un loyer plafonné selon la zone et un profil de locataires déterminé selon des revenus plafonnés.
Le "Censi Bouvard" s'applique aussi à des biens neufs en résidences avec services, occupées par des étudiants ou des personnes âgées. L'investisseur est soumis au régime fiscal des loueurs en meublé non professionnel et peut bénéficier d'une réduction fiscale de 11 % du montant de l'achat, hors taxes, plafonné à 300 000 € sur 9 ans. En outre, les revenus profitent d'un abattement forfaitaire ce qui réduit la base de l'impôt. L'investisseur confie la gestion à une société spécialisée via un bail commercial. En contrepartie, le bien doit être conservé 20 ans, sauf à vendre le bien loué.
Parmi les investissements moins connus mais qui n'en intéressent pas moins certains de nos clients, il existe également des possibilités dans la terre agricole ou les bois et forêts. Ce sont des investissements qui sont effectués sur le long terme, par des clients qui recherchent autre chose que la rentabilité car les revenus sont plus faibles. Ces investissement permettent, sous certaines conditions, de transmettre par donation ou succession en bénéficiant d'avantages fiscaux importants. Ils ont séduit bien des investisseurs de longue date. Ces biens revêtent un regain d'intérêt pour certains clients qui, sensibles au contexte environnemental actuel, souhaitent sécuriser leur placement tout en donnant du sens à leur épargne.
Donner du sens à leurs investissements est effectivement devenu une préoccupation de plus en plus souvent exprimée par certains de nos clients. Dans cet esprit,  certains d'entre eux s'orientent vers des projets immobiliers à vocation sociale et solidaire qui leur permettent de combiner un objectif humaniste et des avantages fiscaux non négligeables. Pour conclure sur cette question, j'invite vos lecteurs souhaitant investir, à se renseigner auprès d'un notaire qui pourra écouter leurs attentes, les aider dans leur réflexion et les accompagner dans leur projet.

Est-il préférable d'être marié pour acheter ?

Lorsque l'on souhaite s'engager dans la durée et investir en couple, il est prudent d'envisager la protection de l'un et de l'autre. Il convient d'envisager tant le décès de l'un des membres du couple qu'une séparation éventuelle. Le mariage est bien entendu la meilleure protection réciproque pour un couple en cas de décès et permet de régler ses comptes en cas de séparation, même si c'est parfois difficile. Le mariage est un acte important et un engagement que chacun doit se sentir libre de prendre. Si le pas est franchi, il convient dans tous les cas de bien anticiper le choix de son régime matrimonial, avec ou sans contrat, et de bien le comprendre pour éviter certaines mauvaises surprises. Si les clients se tournent vers le PACS, il leur est conseillé là encore de se faire conseiller en amont, de choisir la bonne convention et d'accompagner le PACS d'un testament adapté dans un but de protection réciproque.  Si les clients décident de demeurer en concubinage, il convient là encore de bien en connaître les conséquences et d'être à l'écoute des conseils du notaire.
Dans tous les cas, l'origine des fonds investis, le mode de financement, les modalités de remboursement de l'emprunt par l'un et par l'autre, le financement de travaux doivent être envisagés lors d'un entretien avec le notaire avant chaque investissement. Cela permet d'éviter certaines mauvaises surprises et crispations en cas de revente du bien, de séparation ou de décès. Chaque projet est unique, les notaires sont là pour faire du "sur mesure".

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