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Comment faire le calcul plus-value immobilière ?

Si la plus-value immobilière n'est pas imposable concernant les résidences principales, elle pourrait le devenir, et le reste concernant les résidences secondaires. Vous souhaitez vendre votre résidence secondaire, et comprendre comment définir l'imposition de votre plus-value immobilière ? Dans la suite de cet article, découvrez comment calculer la plus-value immobilière de vos biens, et si vous pouvez bénéficier d'un abattement, voire d'une exonération.

Qu'est-ce qu'une plus-value immobilière ?

Lors de la vente d'un bien immobilier, il arrive le plus souvent que le prix de vente dudit bien soit supérieur à son prix d'achat. La plus-value, qui est donc la différence entre le prix d'achat et le prix de vente, peut être exonérée d'impôts ou imposable, et alors fortement taxée.
Le bien immobilier revendu peut être :

  • Un appartement ;
  • Une maison ;
  • Un terrain.
Si le bien concerné a été reçu par donation ou succession, alors la plus-value immobilière correspond à la valeur déclarée lors de la cession. Dans le cas où le bien immobilier soit imposable, la plus value immobilière est actuellement taxée à hauteur de 19 % pour l'impôt sur le revenu mais, comme nous le verrons plus bas, des abattements sont possibles selon la durée de détention du bien ou sa situation propre. Et si la plus-value immobilière réalisée lors de la vente d'une résidence principale n'est pas imposable actuellement, elle pourrait le devenir.

Les plus-values exonérées et imposables

Les plus-values imposables
Comme nous vous le disions, vous êtes soumis à l'impôt sur le revenu concernant certaines plus-values immobilières. Les plus-values suivantes, réalisées dans le cadre de la gestion de votre patrimoine immobilier privé, sont ainsi imposables :

  • La vente d'un bien immobilier, que ce soit pour un appartement, une maison ou un terrain ;
  • La vente des droits attachés à un bien immobilier ;
  • La vente d'un bien immobilier par l'intermédiaire d'un fonds de placement dans l'immobilier ou d'une société civile immobilière ;
  • Un apport de bien, échange ou partage en société.
De plus, la plus-value sur les bien immobiliers est également soumise aux prélèvements sociaux, qui s'appliquent sur vos revenus de placements et du patrimoine.

Les plus-values exonérées
A l'inverse, il est possible de bénéficier d'exonérations d'impôt sur les plus-values immobilières selon :
  • L'acquéreur ;
  • La nature du bien ;
  • La qualité du vendeur.
Cependant, il vous faut respecter certaines conditions pour bénéficier d'une exonération d'impôt sur votre plus-value immobilière.
Par exemple, si le bien est vendu directement ou indirectement à un organisme en charge du logement social, ou qui s'engage à achever ou réaliser des logements sociaux, alors vous pouvez bénéficier d'une exonération.
Si la liste n'est pas exhaustive, voici d'autres exemples pour bénéficier d'une exonération d'impôt sur votre plus-value immobilière :
  • Le prix de vente ne dépasse pas la somme de 15.000 € ;
  • Vous détenez le bien depuis plus de vingt-deux ans ;
  • Vous ne résidez pas en France ;
  • Etc.
Il est à noter qu'un bien immobilier détenu depuis plus de trente ans bénéficie également d'une exonération de prélèvements sociaux.
 

Comment calculer la plus-value immobilière ?

Pour calculer la plus-value sur un bien immobilier, souvenez-vous que sa valeur correspond à la différence entre le prix d'achat et le prix de (re)vente, ce qui signifie que, sauf cas particuliers, vous ne pouvez déduire une moins-value d'une plus-value réalisée sur un autre bien.

Prix d'achat et de vente
Si vous avez acheté vous-même le bien que vous comptez revendre, alors son prix d'acquisition se trouve dans l'acte de vente.
Le prix de vente, pour sa part, est consigné dans l'acte de vente. Il doit être augmenté des sommes versées à son profit et il est possible d'en déduire les frais supportés lors de la vente.
Dans le cas où vous auriez reçu le bien gratuitement, que ce soit par donation ou succession, alors le prix d'achat dudit bien est égal à la valeur retenue pour calculer les droits de donation/succession.

Réduction de la plus-value
Avec des documents légitimants, le prix d'acquisition peut être augmenté de divers frais :

  • Des charges versées au vendeur à l'achat ;
  • Des frais d'acquisition ;
  • Des frais de réseaux ou voirie ;
  • Des frais de travaux ;
  • Des indemnités versées au vendeur à l'achat.
En intégrant par exemple les frais de travaux, il vous est ainsi possible de réduire la plus-value immobilière et donc la taxation.

Quel est le taux d'imposition des plus-values ?

Les abattements
Il vous est possible de bénéficier d'un abattement qui découle du nombre d'années durant lequel vous avez possédé le bien immobilier que vous souhaitez vendre.
 

 Durée de possession
 Assiette impôt sur le revenu
 Assiette prélèvements sociaux
 0-6 ans
  0 %
   0 %
6-21 ans
  6 %
1.65 %
22 ans
 4 %
1.6 %
22 ans révolus
 Exonération
 9 %
 30 ans ou plus
 Exonération
  Exonération

Il est à noter que, depuis 2018, les prélèvements sociaux ont augmenté de 1.7 points, passant de 15.5 à 17.2 %.

Les abattements exceptionnels
De plus, il est possible de bénéficier d'un abattement exceptionnel dans les deux cas suivants :
  • Votre bien se situe en zone tendue ;
  • Votre bien se situe en zone d'opérations d'urbanisme ou de revitalisation du territoire.
Si l'acheteur s'engage à démolir votre bien immobilier, et que la promesse de vente a été signée entre le 1er janvier 2018 et le 31 décembre 2020, alors un abattement exceptionnel de 70 %, majorable selon certaines conditions, s'applique pour les biens immobiliers situés en zones A ou A bis.
Si l'acheteur s'engage à démolir votre bien immobilier pour construire un ou plusieurs bâtiments sur une zone d'opérations d'urbanisme ou de revitalisation du territoire, et que la promesse de vente est signée entre le 1er janvier 2021 et le 31 décembre 2023, alors un abattement de 70 %, majorable sous certaines conditions, s'applique pour les biens immobiliers concernés. De plus, les travaux devront être achevés quatre ans maximum à compter de la date d'acquisition.

Le taux d'imposition
La plus-value immobilière est imposée à l'impôt sur le revenu à hauteur de 19 %, et ne concerne ni les ventes exonérées, ni les ventes de terrains à bâtir.
Une taxe supplémentaire, de l'ordre de 2 à 6 %, s'applique en cas de plus-value immobilière supérieure à 50.000 €.
Afin d'établir le montant de votre taux d'imposition, via le formulaire n°2048-IMM-SD, nous vous recommandons de recourir aux services d'un notaire.
 

Comment déclarer et payer votre plus-value immobilière ?

En ce qui concerne la déclaration et le paiement de votre plus-value immobilière, les opérations suivantes seront prises en main par le notaire chargé de la vente :

  • Le calcul de la plus-value et le montant de l'impôt ;
  • Les démarches principales auprès de l'administration fiscale ;
  • L'établissement de la déclaration ;
  • Le paiement auprès des services de la publicité foncière.
Concernant votre déclaration de plus-value immobilière, il est possible d'effectuer cette dernière en ligne, ou sur papier si vous n'avez aucun accès à Internet dans votre résidence principale.
Pour ce faire, vous devrez accéder à votre espace personnel sur le site des Impôts , vérifier les informations pré-remplies, et les corriger ou modifier si besoin.

Comme nous venons de le voir, la plus-value immobilière concerne la vente de résidences secondaires, et sa valeur diffère selon de nombreux facteurs. Avant la vente de votre bien, pensez à faire le calcul de la plus-value et découvrez si, oui ou non, vous pouvez bénéficier d'un abattement, d'un abattement exceptionnel ou d'une exonération d'impôt.
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