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Je deviens propriétaire - 28 Octobre 2020

Investir ou acheter dans l'ancien
Passez à "l'Action coeur de ville"


Investir ou acheter dans l'ancien - Passez à l'Action coeur de ville

Les centres-villes sont une vraie richesse et possèdent un fort potentiel économique, culturel ou encore historique. Lancé en 2018, le programme "Action coeur de ville" a pour ambition de les redynamiser et de les rendre plus attractifs. Et c'est encore plus vrai en 2020 avec le renforcement de ce dispositif. Propriétaires et investisseurs amoureux des vieilles pierres seront aidés pour y concrétiser leurs projets. Une opportunité à saisir.

Tout un programme pour réinventer les coeurs de ville

Composante directe du plan de relance dévoilé à la rentrée par le gouvernement, le dispositif "Action coeur de ville" concerne 222 communes. Objectif : relancer l'attractivité des villes moyennes en rénovant les logements et en redynamisant l'offre de commerces et de services. Le gouvernement mise sur l'aspiration des Français à se mettre au vert après le confinement et leur envie de vivre dans des villes à taille "humaine". Selon le programme présenté par le gouvernement, les projets de revalorisation élaborés par les collectivités se déclineront autour de cinq axes :
  • la réhabilitation-restructuration de l'habitat en centre-ville, en vue d'attirer de nouveaux habitants dans les cœurs de ville
  • le développement économique et commercial, pour favoriser l'installation d'entreprises et de commerces
  • l'accessibilité et les mobilités pour développer l'accès aux cœurs de ville
  • la mise en valeur de l'espace public et du patrimoine à travers la valorisation des formes urbaines et des sites remarquables
  • l'accès aux équipements et services publics, maillons essentiels d'un tissu urbain attractif.

5 milliards d'euros C'est la somme allouée sur 5 ans par le gouvernement au programme "Action coeur de ville". Plusieurs organismes participent à ce financement : 1 milliard € de la Caisse des dépôts en fonds propres, 700 milliards € en prêts, 1,5 milliard € d'Action Logement et 1,2 milliard € de l'Anah.

Des aides pour l'achat et la rénovation

Le charme des centres-villes réside dans ses immeubles anciens et ses maisons de ville à l'architecture souvent très typique. Autant d'atouts qu'il faut préserver et mettre en valeur. C'est l'un des principaux objectifs de l'opération "Action Coeur de ville".
L'autre objectif du programme est de "repeupler" les centres-villes historiques. Pour cela, les pouvoirs publics s'appuient notamment sur Action Logement. Cet organisme mobilise 1,5 milliard d'euros pour aider les salariés et surtout les jeunes actifs à acquérir et réhabiliter des logements en centre-ville. Dans le même objectif, Action logement accompagne les investisseurs privés en participant au financement des opérations d'acquisition-amélioration d'immeubles entiers, d'acquisition de locaux ou d'immeubles entiers en vue de leur transformation en logements ou encore de réhabilitation d'immeubles entiers. Cette aide, attribuée sous conditions, se traduit par un prêt pouvant financer les travaux à hauteur de 1 000 € TTC par m² de surface habitable.
Action Logement accorde également une aide au financement des travaux de rénovation énergétique. Attribuée aux propriétaires occupants et aux propriétaires bailleurs sous conditions de ressources et de localisation du logement, elle cible en priorité des travaux d'isolation thermique. Cette subvention peut aller jusqu'à 20 000 € pour les propriétaires occupants et 15 000 € pour les propriétaires bailleurs.
L'Anah pour sa part consacre 1 milliard d'euros à la réhabilitation, l'amélioration énergétique et l'adaptation des logements. Propriétaires occupants, bailleurs, syndicats de copropriété et locataires pourront en faire la demande.
À ce titre, les propriétaires occupants, aux revenus modestes ou très modestes, pourront bénéficier d'aides pour entreprendre des travaux "lourds" ou d'amélioration. Calculée selon la nature du projet et les ressources du ménage, elle sera par exemple à hauteur de 50 % du montant des travaux concernant la sécurité et la salubrité du logement (dans la limite de 20 000 € ht) ou la réhabilitation d'un logement indigne ou dégradé (avec un plafond de 50 000 € ht de travaux subventionnables).
Pour leur part, les propriétaires bailleurs d'un logement de plus de 15 ans, sous certaines conditions, pourront prétendre à une subvention à hauteur de 25 % des travaux de réhabilitation d'un logement moyennement dégradé ou d'amélioration des performances énergétiques (dans la limite de 750 € ht/m2 dans la limite de 80 m2/logement).

Intéressant : les financements "Action Cœur de Ville" peuvent être cumulés, sous conditions, avec d'autres aides et services d'Action Logement. Notamment la garantie de loyers et prise en charge des dégradations locatives avec la garantie VISALE. Elles sont également cumulables avec les mesures fiscales en vigueur.

Un premier bilan encourageant En mai 2020, soit deux ans après le lancement du plan "Action cœur de ville", un premier bilan indique que près de 1,2 milliard d'euros ont déjà été engagés, sur les 5 milliards d'euros mobilisés. Plus de 35 000 logements ont été construits ou réhabilités. Et le nombre de transactions immobilières a augmenté de 10,39 % entre 2018 et 2019, signe d'un regain d'intérêt pour l'acquisition de logements en ville moyenne.

Un bon plan pour vos impôts

Vous pouvez espérer une bonne rentabilité en optant pour de l'ancien dans des villes moyennes. Les prix y sont encore abordables, la demande locative est au rendez-vous. Côté fiscalité, plusieurs dispositifs rendront cette opération encore plus intéressante.
Le dernier en date est le dispositif Denormandie. Entré en vigueur en 2019, il vise à inciter les investisseurs à acheter des logements anciens en vue de les rénover pour les louer. Calqué sur le principe du Pinel, ce dispositif donne droit à une réduction d'impôts de 12 à 21 % selon la durée d'engagement de location. Destiné à donner une seconde vie aux centres-villes souvent délaissés, le dispositif Denormandie s'applique dans les 222 communes signataires de la convention "Coeur de villes" ou engagées dans des opérations de revitalisation du territoire. Pour bénéficier de la réduction d'impôt, l'investisseur doit faire réaliser des travaux de rénovation représentant au moins 25 % du coût total de l'opération. Sont éligibles les travaux de modernisation, d'assainissement ou d'aménagement des surfaces habitables, la réalisation d'économies d'énergie… ainsi que la création de surfaces habitables à partir de l'aménagement des combles accessibles et/ou des garages en habitat individuel.
Ces travaux doivent permettre une diminution de la consommation énergétique du logement d'au moins 30 % par rapport à sa consommation en énergie primaire avant les travaux (ou d'au moins 20 %, si le logement se trouve dans un bâtiment d'habitation collectif type copropriété).
De même la loi Malraux permet aux propriétaires d'immeubles anciens de "caractère" ayant fait l'objet d'une restauration complète avant d'être loués, de déduire de leur revenu global le déficit foncier résultant des travaux réalisés. Elle accorde une réduction d'impôt qui peut aller de 22 à 30 % de leur montant, dans la limite d'un plafond de 400 000 €, pour une période de 4 années consécutives. Le taux de réduction d'impôt dépend de la localisation de l'immeuble. Elle est de 22 % pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec PVAP (plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine) approuvé ou dont le programme de restauration a été déclaré d'utilité publique. Elle peut atteindre 30 % pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec PSVM (Plan de sauvegarde et de mise en valeur) approuvé, dans un quartier dégradé ou encore dans un quartier conventionné.

À savoir Investir dans l'immobilier ancien dans une ville labélisée "Coeur de ville" peut être un argument supplémentaire lors de votre demande de prêt.


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