Vente réussie
L'expertise de la bonne mise à prix

En quoi l'expertise immobilière nécessite-t-elle un vrai savoir-faire ?

Laurent PRIVAT : Devant le nombre croissant de demandes en expertises de qualité, il nous est apparu judicieux, pour l'image de l'étude et la satisfaction finale de nos clients, de pouvoir nous prévaloir de la certification TEGOVA. Il s'agit d'une des reconnaissances les plus en vue au niveau de la profession notariale et au plan européen. Comme bon nombre de nos Confrères, nous sommes donc quotidiennement missionnés pour expertiser les biens de nos clients, c'est-à-dire en apprécier la valeur vénale, dans différentes situations et pour des raisons différentes :

• calculs de droits de succession,
• simulations d'impôts sur la fortune immobilière ou suite à un redressement fiscal,
• projets de donation, donation/partage,
• règlement de divorces avec fixation d'une valeur,
• demandes des banques pour l'attribution de prêts avec affectations hypothécaires.

Dans un second temps, nous intervenons également lorsque nos clients souhaitent mettre en vente un bien immobilier par notre intermédiaire. Nous définissons alors le meilleur prix permettant de vendre dans un délai raisonnable.

Comment se déroule une expertise immobilière ?

Laurent PRIVAT : Dans un cas ou dans l'autre, il est absolument nécessaire de se rendre sur place et de faire fonctionner bon nombre de ses sens.

• La vue : indispensable de lever et baisser la tête pour ne rien laisser passer et repérer ce que le propriétaire ne voudra pas vous laisser voir…
• L'ouïe : indispensable d'écouter le bruit du voisinage proche ou lointain à l'extérieur comme à l'intérieur. Utile également pour apprécier le bruit anormal d'une chaudière, d'une adduction d'eau défaillante ou d'un parquet qui craque trop…
• L'odorat : indispensable pour apprécier l'état des évacuations d'eau ou l'humidité présente dans une cave mal ventilée.
• Le toucher : indispensable de passer une main sur un mur paraissant humide ou sur un encadrement de menuiserie pouvant laisser passer l'air ou sonner anormalement creux.

Il s'agit en somme de mener l'enquête et d'investiguer finement. Le but n'est pas de froisser le propriétaire mais de prendre connaissance de tous les éléments moins favorables qui pourraient impacter la valeur du bien.

Quels sont les autres aspects auxquels vous attachez une importance particulière ?

Laurent PRIVAT : Un mesurage du bien est nécessaire même, voire surtout, quand les métrés vous sont donnés sans qu'on en connaisse vraiment l'origine ou la date. Il est indispensable de poser un maximum de questions  pour récolter toutes les informations nécessaires à la parfaite connaissance du bien. Nous recherchons le titre de propriété et nous nous rapprochons, le cas échéant, du syndic de copropriété pour connaître la situation de l'immeuble. Nous analysons les règles d'urbanisme pour déterminer les éventuelles possibilités de division, d'agrandissement ou de surélévation. D'ailleurs, il nous arrive fréquemment de conseiller à nos clients de diviser l'immeuble ou le terrain avant sa mise en vente pour en tirer le meilleur profit. Nous les accompagnons alors jusqu'au bout de cette démarche si c'est l'option choisie. Puis, nous procédons à une comparaison de prix avec des biens similaires.