Rentrée Immobilière 2020 - Suivez Les Bonnes ÉTUDES ! - Immonot.com
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Le notaire et l'immobilier - 10 Septembre 2020

Rentrée immobilière 2020
Suivez les bonnes ÉTUDES !


Rentrée immobilière 2020 - Suivez les bonnes ÉTUDES !

Un projet immobilier nécessite de maîtriser pas mal de sujets ! Estimation, budgétisation, négociation… autant de domaines où les conseils d'un bon maître permettront de réaliser un beau parcours pour vendre ou acheter un bien en cette période de rentrée. Il ne reste plus qu'à se diriger vers les bonnes études de notaires :)

Avec un trimestre quelque peu sacrifié en raison de la crise sanitaire, la rentrée de septembre nous promet un beau programme. Pour répondre à toutes les sollicitations des candidats acquéreurs ou vendeurs, les notaires du Groupement Notarial de Négociation du Sud-Ouest ont mis à profit ces derniers jours pour peaufiner l'accueil de la clientèle. Il faut dire qu'en raison de l'actualité, les questions en matière de transaction immobilière ne manquent pas ! Avec l'engouement pour les biens disposant d'un extérieur, l'intérêt marqué des jeunes pour l'immobilier ou encore les aléas de financement suite au confinement, beaucoup attachent une importance toute particulière à la parole du maître. Une voix que nous vous proposons d'écouter et de suivre au travers des témoignages de deux négociateurs immobiliers qui exercent dans des études notariales :

  • Sèverine Yaigre, négociatrice au sein de la société YAIGRE NOTAIRES ASSOCIES à Bordeaux ;
  • Laurent Keiflin, négociateur au sein de la SCP LOURAU, FONTANILLE, et ENAULT à Mérignac.
Ils mettent à profit cette rentrée pour aborder des sujets auxquels il faut se préparer. Des cas pratiques qu'ils nous proposent de résoudre ensemble, comme d'acheter un bien à sa juste valeur dans un marché très porteur ; ou encore sur la façon de présenter sa maison pour qu'elle séduise un maximum d'acquéreurs, même en dehors de Bordeaux et de sa métropole. Et enfin, comment allons-nous valoriser au mieux notre projet d'acquisition afin de convaincre le banquier de nous prêter ? Découvrons les derniers enseignements tirés du Covid, qu'il convient de suivre pour réussir.

Marché bordelais
L'immobilier au prix de détails

Parole d'expert Séverine YAIGRE négociatrice au sein de la Société YAIGRE NOTAIRES ASSOCIÉS à bordeaux

  • En quoi la crise Covid  a-t-elle impacté le marché bordelais ?
    Pendant le confinement, le marché immobilier bordelais a connu une activité en dents de scie avec des sous-seing privés annulés et des ventes retardées. Depuis le déconfinement, les demandes des acquéreurs se sont multipliées. Il semble que cette période ait été propice à la réflexion des clients, avec pour corollaire un meilleur ciblage de leurs critères de recherche. Pour d'autres personnes, cette crise sanitaire a donné une impulsion déterminante dans le désir d'acheter. Plus motivés que jamais à la fin de cette période, ils ont pu confirmer leur projet en mettant tout en œuvre pour atteindre leur objectif. Ainsi, le marché immobilier bordelais se caractérise par sa belle dynamique et une bonne santé retrouvée.
     
  • Quels effets avez-vous constatés au niveau des appartements avec balcons ou terrasses ?
    Les biens offrant un espace extérieur avec terrasse, balcon, cour… ont fait l'objet d'une forte demande dès la fin de la période de confinement. Preuve de cette nouvelle tendance, la vente d'un appartement avec deux grands balcons que notre étude a signée dans les premiers jours du déconfinement ! Les acquéreurs semblent avoir pris conscience de la nécessité de s'aérer !
     
  • Quels éléments prenez-vous en compte pour définir la valeur d'un bien ?
    Voilà une question qui revêt toute son importance dans un marché bordelais qualifié de « tendu ». Pour commencer, nous procédons à la visite détaillée du bien ! Sur place, nous demandons au propriétaire de fournir différents documents comme les plans, le montant de la taxe foncière, les charges de copropriété, les baux, les diagnostics techniques, le titre de propriété… En effet, ces éléments sont indispensables pour valoriser le bien. Ensuite, nous prenons en compte la superficie, l'environnement (proximité des commerces, transports, école-collège-lycée…), la vétusté du lieu, l'état de la toiture, l'orientation du bien, les éléments valorisants (prestations anciennes, les matériaux utilisés pour la construction) ou dévalorisants (travaux à prévoir, distribution des pièces…). Les prestations extérieures, comme les emplacements de parking, garage, piscine, dépendances constituent aussi des critères essentiels à prendre en compte lors d'une estimation.
     
  • Pourquoi les vendeurs ont-ils intérêt à faire estimer leur bien par un notaire ?
    En tant que professionnel de l'immobilier, le notaire maîtrise parfaitement les dernières tendances du marché immobilier. En effet, à chaque fois qu'une vente se signe dans son étude, il envoie les principales caractéristiques liées à sa localisation, son mesurage, sa composition, son prix… à la base de données « PERVAL ». Ce fichier centralise les informations de toutes les transactions réalisées en province. En région Île-de-France, il s'agit du fichier « BIEN ». Toutes ces missions relatives à la négociation immobilière et à la valorisation des biens immobiliers s'exercent avec le plus grand devoir d'impartialité, compte tenu du statut d'Officier public et ministériel du notaire. Par ailleurs, le notaire apporte toute son expertise juridique dans le cadre du droit de l'urbanisme, de la copropriété, de la famille, de la fiscalité… autant de domaines qui peuvent avoir une incidence sur la valeur d'un bien immobilier.
     
  • Pouvez-vous nous faire part d'une anecdote suite à une vente récente ?
    À la fin du confinement, un couple a contacté notre étude au sujet d'une belle maison à vendre au sud de l'agglomération bordelaise. Originaire de Lille et ne pouvant se déplacer, il a demandé à effectuer une visite virtuelle. Les photos et le descriptif du bien ont suffi à déclencher « le coup de cœur ». Après réflexion, les personnes se sont arrangées pour venir sur les lieux à l'heure du rendez-vous. Après 2 h 30 de visite, ils ont fait une offre au prix du mandat !

Achat immobilier avec son notaire
Le compte est bon !

Parole d'expert Laurent KEIFLIN négociateur au sein de la SCP LOURAU, FONTANILLE, et ENAULT à MÉRIGNAC

  • Que préconisez-vous pour obtenir son prêt immobilier dans ce contexte post Covid ?
    Au préalable, je conseille de discuter avec son banquier afin de valider l'enveloppe à consacrer à une acquisition. Il sera le plus qualifié pour évaluer la durée du crédit, la capacité de remboursement, l'apport à consacrer à cet achat. Cela évite de perdre du temps avec des biens hors budget ou de se positionner sur un achat qui n'aboutira pas faute de financement. Si des acquéreurs se retrouvent en « concurrence » pour acheter un même bien, chose qui arrive actuellement, le vendeur sera plus attentif au dossier dont la capacité de financement a été validée par la banque. Rappelons la recommandation du HCSF (haut conseil de stabilité financière) remontant à décembre 2019. La durée du prêt ne doit plus excéder 25 ans ; ce qui exclut les ménages aux revenus modestes et jeunes couples qui empruntaient sur une période plus longue pour obtenir un endettement acceptable. De plus, le taux d'endettement se limite à 33 % ; cela pénalise les ménages aux revenus confortables dont le reste à vivre permettait d'aller au-delà de ce ratio.
     
  • Faut-il craindre l'augmentation des taux ?
    Historiquement bas il y a quelques mois, les taux restent très attractifs pour le moment, avec une augmentation moyenne de 0.2 %. Dans une vente récente, j'ai constaté un crédit accepté au taux de 0,78 % hors assurance. Ce n'est certainement pas une exception. Preuve de ces conditions d'emprunt toujours intéressantes, le taux moyen s'établit à 1,25 % en juillet selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA contre 1,29 % en juin.
     
  • Ces taux bas sont-ils une aubaine pour autant ?
    Avec des taux bas, les acquéreurs peuvent acheter des logements plus grands car le crédit ne « coûte » pas cher. La part de la mensualité non utilisée dans le crédit est alors mise à profit pour acheter un bien plus grand, souvent plus cher. Par voie de conséquence, cela peut engendrer une hausse des prix de l'immobilier et un endettement soutenu des ménages qui vont au maximum de leur capacité d'emprunt. Les vendeurs ont utilisé « cette part du crédit » à leur profit, et contribuent à faire gonfler le prix de vente. Si les conditions d'accès au crédit se durcissaient et les taux remontaient, le marché se régulerait de lui-même avec une durée de mise en vente plus longue et des prix qui finiraient par baisser… ou des acquéreurs qui réduiraient la surface à acquérir !
     
  • Qu'avez-vous observé sur les prix depuis le Covid ?
    Il est un peu tôt pour tirer des conclusions sur les prix des biens. Avec cette crise sanitaire, le confinement a fait son œuvre et des locataires d'appartements en ville envisagent de devenir propriétaires de maisons avec jardin. Par exemple, une maison de 100 m² avec extérieur, située en dehors de Bordeaux, a vu de nombreux primo accédants se manifester. Le bien s'est rapidement vendu à son prix de présentation, sans négociation. Pour autant, le confinement ne fait pas tout ! Une maison identique, située dans la même rue à 2 numéros près, n'a pas trouvé preneur car elle se vendait 30 000 € plus cher. Cependant, bon nombre de mes collègues négociateurs constatent que des maisons en vente depuis bien longtemps se sont négociées à la sortie du confinement. Est-ce un effet Covid ou simplement une conséquence du rattrapage des prix ? Trop cher hier, au prix aujourd'hui !
     
  • Pourquoi faut-il faire appel au notaire pour acheter ?
    En tant que professionnel de l'immobilier, le notaire sait accompagner ses clients sur les aspects juridiques des acquisitions immobilières. Sa véritable force consiste à associer ses compétences avec celles du négociateur. Présent sur le terrain, ce dernier connaît les biens, apprécie la qualité de leur environnement et analyse les points forts et les faiblesses des logements visités. Pour un acquéreur, il est rassurant de savoir qu'il paye son logement à son juste prix ! La transaction doit être équilibrée pour les deux parties : vendeur et acquéreur. Malheureusement, sur des marchés « vendeurs », avec une forte demande, ce n'est pas toujours le cas.
     
  • Avez-vous un exemple d'acquisition post Covid ?
    Par exemple à Mérignac, une maison T5 de 80 m² sur 2 niveaux, avec de très petites chambres à l'étage, un séjour de 21 m² et des traces de ponts thermiques, le tout pour des prestations basiques, se vend 395 000 €. En 2019, le prix médian des maisons de 110 m² atteignait 390 000 € dans le secteur. Face à cette tension immobilière, il importe de consulter son notaire lors d'une acquisition pour acheter au bon prix !
Propos recueillis en août 2020


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