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Actualités - 04 January 2023

L'immobilier en 2023
6 nouveautés qui vont changer le paysage

CR
Christophe Raffaillac

L'immobilier en 2023 - 6 nouveautés qui vont changer le paysage

En 2023, l'immobilier veut continuer à séduire les Français. Pour y parvenir, il sort quelques arguments environnementaux et fiscaux pour inciter les acquéreurs à réaliser un investissement performant et intéressant. Autant de nouveautés pour soutenir le marché qui doit composer avec une hausse des taux d'intérêt.

Avec près de 1,1 million de transactions en 2022, l'immobilier signe une très belle performance ! Malgré les pénuries et autres crises de l'énergie, l'intérêt des Français pour la pierre n'a pas faibli puisque le record de 2021 - avec 1,117 million de ventes - montre que les écarts sont ténus ! Cependant, le millésime 2023 pourrait souffrir d'un ralentissement de l'activité lié à la baisse du pouvoir d'achat immobilier et aux sanctions imposées aux biens les plus énergivores. Dans ce contexte, plusieurs mesures viennent encourager les rénovations énergétiques et les constructions écologiques. En témoignent l'apparition du risque climatique et technologique dans les annonces et l'introduction du Pinel Plus dans le neuf notamment. Sans oublier d'autres mesures clés que nous vous présentons en ce début d'année.

Nouveauté 1
Annonce des risques naturels et technologiques dès la mise en vente

Voici un changement qui fait bouger les lignes puisqu'il s'agit d'informer les acheteurs et locataires sur les éventuels risques naturels et technologiques majeurs, risques miniers, recul du trait de côte et pollution des sols.
Dès la mise en vente ou location du bien, l'annonce immobilière doit comporter la mention suivante : "Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv. fr".
Au moment de s'engager à acheter ou louer, un diagnostic "État des risques et pollutions" doit toujours être joint au compromis de vente ou au bail.
Cet état des risques et pollutions doit être rempli directement par le vendeur, par le biais d'un formulaire en fonction des informations contenues dans l'arrêté préfectoral. Lorsqu'un professionnel de l'immobilier comme le notaire se charge de la transaction, il apporte son concours pour effectuer cette démarche administrative.

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Nouveauté 2
Le Pinel Plus au service d'une défiscalisation optimale

Bien connu dans le paysage immobilier, le Pinel permet d'investir dans un logement locatif neuf et de réduire le montant de son impôt. Cependant, 2023 s'accompagne d'un rabotage des avantages fiscaux offerts par ce dispositif. En effet, le gain sur le prix d'achat du bien se chiffre à seulement 17,5 % depuis le 1er janvier au lieu de 21 % auparavant (à condition de le louer durant 12 ans). En 2024, ce taux se verra ramené à 14 % seulement…
Grâce au Pinel Plus, les taux sur la réduction d'impôts restent inchangés mais les programmes immobiliers doivent satisfaire à de nouveaux critères. Pour être éligibles au Pinel Plus, ils devront se situer dans les "Quartiers prioritaires de la ville". À défaut de répondre à ce zonage géographique, le bien devra satisfaire à la règlementation environnementale 2025. En outre, il faudra respecter une superficie minimale par appartement, soit 28 m2 pour un studio, 45 m2 pour un T2.

Avantages fiscaux offerts par le nouveau Pinel Plus

Durée d'engagement de location Taux de réduction Pinel Plus
6 ans 12 %
9 ans 18 %
12 ans 21 %

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Nouveauté 3
Le duo Ma Prime rénov et Éco PTZ au coeur des travaux

Bien connu des amateurs de travaux, l'éco prêt à taux zéro (éco-PTZ) adopte de bonnes résolutions pour 2023 et continuer de financer des travaux de rénovation. S'il peut être cumulé avec "Ma prime rénov" depuis le 1er juillet 2022, il souffrait de quelques lourdeurs administratives pour être débloqué. Ce nouveau millésime 2023 se voit dépoussiéré afin de profiter à un maximum de propriétaires. 10 jours d'instruction suffisent au lieu de 20 auparavant.
Disponible dans le réseau Banque Populaire et Caisse d'Épargne (groupe BPCE), cet éco-PTZ se verra bientôt distribué par le Crédit Agricole, le Crédit Mutuel et la Banque Postale.

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Nouveauté 4
Les passoires énergétiques à la trappe 

Les logements énergivores, consommant plus de 450 kWh/m2 d'énergie finale par an (chauffage, éclairage, eau chaude, ventilation, refroidissement...), ne peuvent plus abriter de nouveaux locataires depuis le 1er janvier 2023 en France métropolitaine.
En effet, ce niveau de consommation résultant du DPE (diagnostic de performance énergétique) prévoit qu'un logement ne peut plus être "décent", suite à un décret paru au Journal officiel le 13 janvier 2021. En revanche, rien ne change pour les baux en cours, quel que soit le résultat du DPE.
Naturellement, des travaux de rénovation permettent d'obtenir un meilleur classement comme le prévoit l'audit énergétique, qui figure aussi au rang des nouveautés de l'année (voir point suivant)…

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Nouveauté 5
Nouvel examen avec l'audit énergétique

Nouveau venu dans le paysage des diagnostics immobiliers, l'audit énergétique débarque à compter du 1er avril 2023 prochain pour les biens hors copropriété et classés F et G. À l'instar du DPE (diagnostic de performance énergétique), cet audit devient obligatoire dès la mise en vente d'une maison individuelle ou d'un immeuble d'habitation en monopropriété.
La maison devra "bien se tenir" car l'audit va comporter une analyse globale du bâti. Cela va concerner l'examen des murs, de la toiture, du chauffage, de l'éclairage… En découlera la performance énergétique du bâtiment selon la même méthode de calcul que le DPE. La précédente évaluation pourra être mise à profit. Cet audit devra s'accompagner de propositions de travaux visant à mettre en œuvre une rénovation performante.
Quels gains espérer ? En fonction de la note attribuée, les travaux pourront être engagés au rythme souhaité. Les préconisations vont permettre d'atteindre la classe B au travers d'une rénovation globale. À défaut d'engager ce vaste chantier, une première étape visera à atteindre la classe E.
Les propriétaires de maisons ou habitations en monopropriété peuvent s'adresser à un bureau d'études ou une entreprise qualifiée "Audit énergétique en maison individuelle" ou certifiée "Offre globale RGE" pour obtenir ce nouveau diagnostic.

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Nouveauté 6
Le relèvement du taux d'usure

Largement scruté par les banquiers, le taux d'usure correspond au taux maximum au-delà duquel les banques ne peuvent pas proposer de prêts immobiliers à leurs clients. Avec la hausse des taux d'emprunts immobiliers tout au long de l'année 2022, de nombreux projets ont été bloqués par le faible niveau du taux d'usure.
Depuis le 1er janvier 2023, les banques vont, de nouveau, pouvoir accorder plus de prêts aux acquéreurs puisque le taux d'usure passe de 3,05 % à 3,57 % pour un emprunt fixe supérieur à 20 ans. Il s'élève à 3,53 % pour les prêts à taux fixe d'une durée de 10 à 20 ans.

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