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Je réalise un placement - 9 Décembre 2022

Le promoteur immobilier
Tout un programme


Le promoteur immobilier - Tout un programme

Dans la liste des professionnels de l'immobilier, le promoteur occupe une place stratégique. C'est un pilier dans l'élaboration d'un programme immobilier neuf.

Vous envisagez d'investir dans le neuf. Lors du montage de votre projet, vous serez certainement amené à rencontrer un promoteur. Mais savez-vous vraiment quel est son rôle dans le déroulé de votre projet ?

La clé de voûte du projet

Le promoteur immobilier est une pièce maîtresse dans l'élaboration d'un nouveau programme immobilier. C'est sur lui que repose la mission de bâtir des biens collectifs  de qualité conformes aux attentes de ses clients. Il doit suivre de A à Z le montage du dossier, qu'il s'agisse d'un projet résidentiel ou tertiaire pour créer des bureaux ou commerces… Le promoteur pourra vendre en une seule fois l'ensemble des lots d'un programme immobilier ("en bloc") auprès d'investisseurs institutionnels (bailleurs sociaux… ) ou directement auprès de particuliers, qu'ils soient futurs propriétaires-occupants ou investisseurs achetant pour louer.

Un homme de terrain

Le promoteur immobilier intervient à toutes les étapes du projet, tant au niveau administratif, technique que commercial. Parmi ses nombreuses attributions il devra notamment :

  • chercher et acheter le terrain ;
  • étudier la faisabilité du projet en fonction notamment des contraintes d'urbanisme ;
  • établir les plans en concertation avec l'architecte ;
  • trouver le financement ;
  • préparer et déposer le dossier de permis de construire ;
  • organiser les appels d'offres avec les différentes entreprises appelées à intervenir sur le chantier ;
  • gérer la campagne de communication présentant le programme ;
  • assurer le suivi de chantier ;
  • réceptionner le chantier.
Le tout en respectant les prix et délais convenus dès le départ.

Un contrat et des obligations

Le contrat de promotion immobilière permet au propriétaire d'un terrain (le maître d'ouvrage) de déléguer la gestion complète du projet de construction au promoteur. Il reçoit un mandat pour réaliser un programme de construction comprenant un ou plusieurs bâtiments. Ce mandat donne lieu à la rédaction d'un contrat définissant notamment la mission du promoteur et sa rémunération, le prix des ouvrages à réaliser…
Par ce contrat le promoteur immobilier s'engage envers le maître d'ouvrage à :

  • exécuter les opérations de construction de l'ouvrage au prix fixé à l'avance pour le compte du maître d'ouvrage,
  • garantir la bonne exécution des travaux,
  • réaliser les tâches financières, administratives et juridiques liées au projet de construction.
Le promoteur doit souscrire une assurance dommage ouvrage et une assurance responsabilité décennale pour le compte du maître d'ouvrage.
À noter : le maître d'ouvrage a l'obligation de payer le promoteur immobilier selon les modalités de paiement stipulées au sein du contrat de promotion immobilière.
Le promoteur immobilier, pour sa part, se charge de payer les différents intervenants du projet de construction.
Le paiement du promoteur s'échelonne de la façon suivante :
  • 10 % à la signature du contrat ;
  • 50 % à la mise hors d'eau de l'ouvrage ;
  • 70 % au moment de l'achèvement des travaux de chauffage, de menuiserie et d'équipement ;
  • Le solde est versé lors de la livraison de la construction au maître d'ouvrage.

Le Pinel évolue Alors qu'il devait prendre fin le 31 décembre 2021, la date d'extinction du Pinel est reportée au 31 décembre 2024. Mais cette prolongation s'accompagne d'une diminution progressive des réductions d'impôt à compter du 1er janvier 2023. À cette échéance les réduction seront de 10,5, 15 et 17,5 % respectivement pour 6, 9 et 12 ans de durée d'engagement locatif.
Il sera possible d'échapper à cette tendance baissière grâce au "super Pinel" (également appelé Pinel +). Si vous optez pour cette "variante", les taux de réduction actuels seront maintenus jusqu'en 2024. Mais pour en bénéficier, plusieurs conditions devront être réunies. En plus des "anciennes" (plafonds de loyers et de ressources du locataire), il faudra acheter un bien neuf situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville. Le logement devra être performant au niveau énergétique et respecter le label RE 2020. En 2024, seuls ceux affichant un A au DPE pourront prétendre aux avantages du Pinel. Un décret publié le 18 mars 2022 ajoute également une obligation de surface minimale : pour un T1, 28 m2, un T2 45 m2, un T3 à 62 m2, un T4 79 m2, un T5 96 m2.
Les espaces extérieurs privatifs ou à jouissance privative ont également une obligation de superficie (3 m2 pour un T1 et un T2, 5 m2 pour un T3, 7 m2 pour un T4 et 9 m2 pour un T5). À partir du T3, pour bénéficier des réductions d'impôt à taux plein en 2023 et 2024, le logement devra en plus bénéficier d'une ouverture sur l'extérieur sur au moins deux façades, avec des orientations différentes pour permettre une double exposition au soleil assurant le maximum de luminosité et améliorant le confort intérieur.

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