Bien reboosté cet été ? Pratiquez l'achat immobilier !

Vive la période estivale, idéale pour se ressourcer… C'est le moment de se consacrer à d'autres activités. À l'instar d'un projet immobilier qui permet de positiver. Avec des prix désormais stabilisés, la pierre donne l'opportunité de signer de belles performances ! Bienvenue pour une séance de coaching personnalisé avec Laurène BOSSIS, clerc négociatrice au sein de la SCP Stéphane COSTE et Valérie LEBRIAT à Bordeaux, et Anaïs FABRE, clerc négociatrice au sein de la SCP P. FABRE, E. MASSENET et E. GALHAUD à Léognan.
Pour quelles raisons faut-il acheter actuellement ?
Laurène BOSSIS : les acquéreurs profitent d'un marché qui repositionne les biens à leur juste prix. Certains produits s'affichaient à des niveaux supérieurs à leur valeur. Au moment d'acheter, je préconise de se fier aux estimations des notaires. Elles sont établies selon les références de la base de données Perval de la profession notariale. Ce rééquilibrage des prix permet de compenser la hausse des taux d'intérêt. Dans ce contexte, nous disposons de biens en fichier autour de 250 000 € (frais de négociation inclus) au sein de Bordeaux Métropole. Des offres qui ne se présentaient plus depuis longtemps… Autant de signaux positifs qui doivent guider les acquéreurs.VEN
En quoi les ventes notariales interactives (VNI) facilitent-elles les transactions ?
Laurène BOSSIS : ces VNI réalisées selon un principe d'appels d'offres en ligne permettent de négocier au-delà de la zone de chalandise de l'étude. Grâce à cette délégation de mandat, nous allons vendre un appartement à Paris où un confrère se charge de réaliser les visites pour que les clients participent aux enchères le jour J.
Que conseillez-vous pour prospecter ?
Laurène BOSSIS : il convient de réaliser une simulation bancaire pour évaluer sa capacité de financement. Compte tenu de l'évolution actuelle des taux, il faut disposer d'une proposition récente de sa banque. S'il s'agit d'un bien avec travaux, je préconise d'être accompagné par des artisans ou professionnels afin de chiffrer rapidement le coût de la rénovation. Récemment, j'ai vendu une maison dès la première visite autour de Bordeaux. Les acheteurs l'ont achetée à sa juste valeur, à savoir 252 000 € avec travaux. Lorsque les vendeurs acceptent de se positionner au prix de marché, les biens se négocient vite. S'ils sont surévalués, ils restent en vente 6 mois voire plus… Un exemple que les propriétaires doivent désormais prendre tenir compte de ces nouveaux rapports de force acquéreurs/vendeurs.
Pourquoi faut-il acheter actuellement ?
Laurène BOSSIS : la pierre répond à un besoin primaire. Un investissement dans le présent qui sert de placement et se transmet aux enfants. Le juste repositionnement des prix ouvre la porte aux acheteurs autour de Bordeaux.
Sur le bassin d'Arcachon, marché tendu, la pierre résiste compte tenu de la forte attractivité du bord de mer…
Quels critères faut-il privilégier pour acheter dans un marché tendu ?
Anaïs FABRE : le premier critère concerne l'emplacement, qu'il s'agisse d'avoir les écoles à proximité pour les enfants ou des services de santé dans le cas de personnes âgées. Le deuxième critère porte sur l'état du bien avec ou sans travaux. Cette caractéristique permet de réduire un peu le prix d'achat. Troisième critère, il s'agit des potentialités d'agrandissement en vue de réaliser une extension ou une surélévation de la maison. Selon le règlement du PLU, le terrain peut être constructible ou non. Dans tous les cas, une demande de permis de construire devra être déposée.
À quels aspects faut-il être attentif ?
Anaïs FABRE : En bord de mer, il faut s'intéresser à la présence de bardages bois qui nécessitent beaucoup d'entretien voire de travaux de rénovation en raison de l'air salin. À Bordeaux, je conseille de prêter l'oreille à l'isolation phonique avec la présence de double voire triple vitrage, par exemple. Dans tous les cas, les travaux constituent un point de vigilance important s'il s'agit de remplacer les fenêtres, d'isoler les murs, de vérifier la charpente… Cet examen de l'état de la maison peut être rapproché des rapports de diagnostics afin d'envisager les mises à niveau importantes. Les travaux peuvent conduire au remplacement du tableau électrique, à la rénovation de l'installation gaz… Sachant que nous recommandons de solliciter l'avis du diagnostiqueur pour avoir des précisions.
Comment savoir si le bien se situe au prix ?
Anaïs FABRE : il ne faut pas hésiter à demander le point de vue du négociateur. Avec le notaire, sa connaissance du marché permet d'apprécier le prix exigé.
Que conseillez-vous pour s'engager dans un processus d'achat ?
Anaïs FABRE : dans un premier temps, je conseille d'obtenir une simulation bancaire attestant de sa capacité de financement. Ensuite, les visites de biens qui correspondent à son budget peuvent commencer, en se situant légèrement au-dessus ou en-dessous de son enveloppe " prix ". Enfin, l'acheteur peut soumettre son offre d'achat qui comporte l'état civil, l'état du bien, le montant à payer, la durée de validité de l'offre, ainsi que les conditions suspensives.
Comment apprécier au mieux le budget travaux à prévoir ?
Anaïs FABRE : il importe de disposer d'un chiffrage précis. Pour cela, les négociateurs peuvent vous communiquer leur carnet d'adresses des professionnels du bâtiment. Sachant qu'il peut être pertinent de faire appel à des artisans d'un secteur un peu éloigné du bien, comme des entreprises landaises que l'on souhaite faire intervenir pour un bien à Bordeaux et ses environs. Elles peuvent appliquer des tarifs plus compétitifs que les entreprises locales. Pensez aussi à interroger des auto entrepreneurs qui ne sont pas soumis à l'application de la TVA.
Pourquoi faut-il investir ?
Anaïs FABRE : il existe un déficit structurel de logements autour de Bordeaux. Il risque d'être accentué par l'arrêt programmé du Pinel dans le neuf. Aussi, l'ancien va revenir au cœur des stratégies d'investissement, tout en répondant à une forte demande locative.
En quoi la pierre reste-t-elle un bon placement ?
Anaïs FABRE : le prix de l'immobilier ne baisse jamais ! Certes, la courbe montre des phénomènes " plateaux " sur le long terme, comme celle que nous connaissons à ce jour. Durant les années 2018 à 2021, de nombreux produits se vont vendus au-delà de leur valeur. Nous revenons aujourd'hui à de justes prix de marché. Cependant, il faut apporter un bémol au sujet des micro-marchés sur le littoral ou dans Bordeaux centre qui vont rester à leurs tarifs actuels. La réputation des lieux alimente une demande largement supérieure à l'offre… Dans tous les cas, la pierre reste une valeur sûre par rapport aux placements financiers.
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