La loi Pinel 2023
Principe, avantages et inconvénients

Qu'est-ce que la loi Pinel ?

La loi Pinel figure parmi les dispositifs de défiscalisation immobilière les plus connus par les français. Introduite par la loi de Finances 2015, cette loi consiste à appliquer, sous certaines conditions, des réductions d'impôts aux investissements en logements locatifs neufs ou en l'état futur d'achèvement.

• Comment fonctionne la loi Pinel ?

La loi Pinel vise à encourager les investissements locatifs et permet aux contribuables de bénéficier de différents avantages, notamment fiscaux. Le but de l'État est de soutenir la construction de logements neufs et de créer une offre de logements accessibles, pour pallier à la tension locative dans certaines zones. À cet effet, des réductions d'impôts sont appliquées en contrepartie du respect de certains conditions notamment environnementales et de confort. Autres avantages : la possibilité d'avoir des revenus supplémentaires et de se constituer un patrimoine immobilier.
 

• Qui peut bénéficier de la loi Pinel ?

La loi Pinel s'adresse aux investisseurs en logements locatifs qui respectent certaines conditions. Pour être éligible aux réductions Pinel, un propriétaire doit :
- louer son bien à une personne qui ne fait pas partie de son foyer fiscal
- louer son bien à une personne dont les revenus se situent sous les seuils de revenus autorisés
- respecter les plafonds de loyers établis par l'État
- louer son bien en tant que résidence principale.

Quelles sont les conditions pour bénéficier des avantages Pinel en 2023 ?

Le marché locatif français est connaît un déséquilibre important entre la demande et l'offre. Le Pinel est une des solutions fiscales proposées par l'État pour aboutir à une redynamisation de l'offre de logements. L'application des avantages de réduction Pinel est conditionnée par certains critères environnementaux et normes de confort et varient selon la date de l'acquisition.

• Conditions concernant le logement

 Les conditions de l'investissement locatif 2023 sont les suivantes :
- le logement est neuf ou a fait l'objet d'importantes rénovations
- le logement se situe dans un bâtiment collectif
- le logement se situe dans une zone de déséquilibres importants entre la demande et l'offre
- le logement doit avoir une performance énergétique conforme, selon sa date d'acquisition

 

• Conditions concernant la location

Pour qu'un bien bénéficie des avantages Pinel, il faut qu'il soit loué nu, pour une période de 6, 9 ans ou 12 ans. Le prix proposé devra également respecter les plafonds fixés par m², selon la zone de localisation du bien. Les plafonds de loyers sont calculés tous les ans et se basent sur la superficie du logement.
 

Plafonds mensuels de loyers Pinel 2023 par m2
Situation du logement	zone A bis	zone A	zone B1	zone B2
Plafonds du loyer par m2	17,62 €	13,09 €	10,55 €	9,17 €

Source anil.org

Comment payer moins d'impôts avec la loi Pinel ?

Lorsqu'il réalise un investissement, la fiscalité figure parmi les priorités d'un investisseur. Ça tombe bien, le Pinel octroie un avantage fiscal intéressant : une réduction d'impôt sur le revenu.

• Les réductions d'impôts possibles avec le Pinel classique

Les taux de réduction applicables avec le dispositif Pinel varient en fonction de la durée de mise en location du bien. Plus celle-ci est longue, plus l'avantage défiscalisant sera important. Par ailleurs, ces réductions d'impôts diffèrent également selon la date d'acquisition du logement ou de la date du permis de construire.
 

Les différents taux de réductions possibles avec le Pinel
Durée d'engagement de location	Taux de réduction applicables pour un logement acquis en 2022	Taux de réduction applicables pour un logement acquis en 2023	Taux de réduction applicables pour un logement acquis en 2024
6 ans	12 %	10,5 %	9 %
9 ans	18 %	15 %	12 %
12 ans	21 %	17,5 %	14 %

Néanmoins, l'application du taux de réduction 2022 reste possible en 2023 et 2024, pour les logements acquis avant le 31 décembre 2022. Le respect de certaines normes du Pinel + conditionnent cette possibilité. Les normes Pinel + prévoient que le logement se situe dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPPV) et qu'il ait subi des rénovations équivalentes à 25 % du coût de revient du bien. Ces travaux ont pour but de faire respecter des normes de confort pré-définies. Enfin, les logements éligibles au Pinel+ doivent pouvoir justifier d'une performance énergétique assez élevée.

 

• Possibilité de cumuler loi Pinel et déficit foncier

D'autres dispositifs permettent d'optimiser votre situation fiscale. C'est notamment le cas du déficit foncier qui opère lorsque les charges excèdent les revenus générés par la location du bien. N'étant pas une niche fiscale en soi, le déficit foncier est cumulable avec le Pinel. Celui-ci permet de déduire les charges du revenu global en plus de la réduction d'impôt octroyée par la loi Pinel. Par conséquent, la base imposable est réduite et le contribuable est redevable d'un impôt sur le revenu d'autant plus diminué.

Quels sont les inconvénients de la loi Pinel ?

Comme tout investissement, le dispositif Pinel possède des inconvénients. 

• Plafonnement des réductions

Les dépenses de l'État ont augmenté ces dernières années, d'où l'intérêt de plafonner les avantages fiscaux possibles avec le dispositif Pinel. Le plafonnement consiste à appliquer une limite aux montants de réductions possibles, mais aussi aux loyers. En outre, ce plafonnement est de 5 500 € de réduction par m² de surface habitable avec un montant annuel total maximum de 300 000 € par contribuable.

 

• Autres limites du dispositif

Cette réduction limitée à deux logements par foyer fiscal, mais attractive, a séduit un grand nombre de contribuables et promoteurs immobiliers. Cependant, le Pinel n'est pas cumulable avec d'autres avantages octroyés par les autres dispositifs, à l'exception du dispositif Malraux.