PINEL 2023
La version qui en fait toujours "PLUS"

Depuis 2015, le dispositif Pinel encourage les investisseurs à se tourner vers la location dans le neuf. 2023 marque un tournant pour cette mesure fiscale.

Idéal pour une première expérience d'investisseur

Pour vos débuts dans l'investissement locatif, vous voulez faire simple et efficace. Pour cela, optez pour le neuf. C'est un excellent choix si vous êtes "allergique" aux travaux et que vous recherchez un bien spacieux, fonctionnel et répondant aux dernières normes en matière de construction et de sécurité. Bref, un logement que vous serez sûr de louer. Et en plus, fiscalement c'est une opération 100 % gagnante puisque vous pourrez opter pour le Pinel. Ce dispositif, réservé aux investissements dans des logements situés dans des bâtiments d'habitation collectifs, vous permet de réaliser un placement immobilier dans des villes où le marché locatif est tendu (et donc la demande très forte), même sans apport. Le tout avec à la clé une réduction d'impôts à condition de respecter quelques conditions dont des plafonds de revenus du locataire et de loyers. Jusqu'alors, l'avantage fiscal était de 12 %, 18 % ou 21 % selon la durée d'engagement locatif.
Mais en 2023, il est abaissé à 10,5 %, 15 % et 17,5 % (pour une durée de location respectivement de 6, 9 et 12 ans). Cependant, il est possible d'échapper à cette décote et de continuer à profiter des anciens taux de réduction d'impôt. Comment ? En optant pour le "super Pinel" (ou Pinel +). Mais attention aux nouvelles conditions.

Le Pinel Plus : des avantages maintenus mais avec plus de conditions

Pour conserver les avantages du Pinel "ancienne version", les logements devront remplir de nouvelles exigences. Notamment du point de vue environnemental. Ils devront respecter à la fois les normes de construction imposées par la RE 2020 et les évolutions apportées par la nouvelle méthode de calcul du diagnostic de performance énergétique (DPE). Plus précisément, les logements neufs, acquis en 2023, devront avoir un niveau de performance environnementale correspondant au jalon 2025 de la RE 2020 (qui se traduit essentiellement par un abaissement du seuil d'émission de CO2 du logement). L'isolation devra pouvoir faire face aux canicules estivales et réduire les consommations d'énergie l'hiver, tout en ayant des émissions de carbone plus faibles. En 2024, ils devront non seulement respecter ce critère mais aussi être classés A au niveau du DPE. Ces nouvelles dispositions ne vont pas s'appliquer du jour au lendemain à tous les logements neufs.
Pour ceux achetés en 2023 ou 2024, mais dont le permis de construire a été déposé avant 2022, ils devront obtenir un diagnostic de performance énergétique de classe A et respecter les normes listées par le label "E+C-" (Energie Positive et Réduction Carbone).
Le confort des locataires, été comme hiver, est également privilégié avec l'obligation de respecter une surface d'habitation minimale :

• 28 m² pour un T1
• 45 m² pour un T2
• 62 m² pour un T3
• 79 m² pour un T4
• 96 m² pour un T5

À partir du T3, pour bénéficier des réductions d'impôt à taux plein en 2023 et 2024, le logement devra, en plus, avoir une ouverture sur l'extérieur, sur au moins deux façades, avec des orientations différentes pour permettre une double exposition au soleil assurant le maximum de luminosité et améliorant le confort intérieur.
Le logement devra également posséder un espace extérieur privatif (balcon, terrasse, jardin...) d'une surface minimale de 3 m² pour les T1 et les T2, 5 m² pour les T3, 7 m² pour les T4 et 9 m² pour les T5. Enfin, le logement doit être situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV).