Audit énergétique : le régime minceur des biens énergivores

Quelles nouveautés apporte le DPE depuis le 1er avril 2023 ?

Julie FILLANCQ : depuis cette date du 1er avril 2023, le DPE (diagnostic de performance énergétique) rend obligatoire un audit énergétique pour les biens à usage d'habitation individuels (hors copropriété) dont la classe énergie se situe en niveau F ou G. Cela concerne les logements dits énergivores. Cet examen vient en complément des différents diagnostics nécessaires en cas de vente d'un bien.

Que prévoit le nouvel audit énergétique ?

Julie FILLANCQ : il s'apparente à un descriptif de l'état général du bien en vue de proposer un plan et une budgétisation de travaux. En effet, le professionnel (diagnostiqueur agréé, architecte, bureau d'étude) en charge de réaliser cet audit effectue un état des lieux de l'immeuble et de ses équipements du sol à la couverture. En découle une préconisation de travaux avec un chiffrage pour rendre le logement plus performant et plus agréable pour le confort d'hiver et d'été. S'il peut sembler contraignant et onéreux aux yeux des vendeurs, je pense qu'il faut voir dans l'audit énergétique un gage de transparence et un bon moyen d'éviter tout problème lors d'une transaction.

Quels avantages voyez-vous dans ce nouvel audit énergétique ?

Julie FILLANCQ : dès la première visite, l'acquéreur disposera d'informations sur l'état du bien et ses éventuels défauts. Il pourra ainsi prendre sa décision d'acheter en toute connaissance de cause.
Par ailleurs, cet audit va apporter de précieux conseils pour la budgétisation des travaux de rénovation énergétique. Finalement, il en résulte un gain de temps qui permet aux acheteurs de prendre leur décision plus rapidement. Dans le cadre d'une mise en vente, le rôle du négociateur au sein d'une étude notariale consiste à conseiller les clients vendeurs, tant sur les modalités pratiques que le volet juridique de cet audit énergétique. Dès le premier rendez-vous, nous informons notre client des dispositions en matière de diagnostics. Selon l'état et le type de bien, un DPE défavorable rend obligatoire la réalisation de l'audit énergétique. J'invite les propriétaires vendeurs qui s'interrogent à se rapprocher des études de notaires pour être renseignés et conseillés. 

Auprès de quels professionnels faut-il s'adresser pour disposer de cet audit ?

Antoine MAZERON : en premier lieu, les diagnostiqueurs peuvent auditer les maisons individuelles. Pour cela, ils doivent suivre une formation spécifique à l'audit énergétique, se déclarer auprès d'un organisme de certification et posséder une assurance responsabilité civile professionnelle. En second lieu, pour ce qui concerne les immeubles en mono propriété, il faut s'adresser à un bureau d'études qualifié OPQIBI ou à une société d'architecture. Ces acteurs restent peu nombreux sur le marché de l'audit énergétique et interviennent à longue échéance, ce qui ne correspond pas toujours aux délais à tenir pour une transaction. En effet, ces spécialistes exercent actuellement leurs missions dans de grandes copropriétés. Dans tous les cas, pour obtenir les coordonnées de diagnostiqueurs certifiés, je conseille d'effectuer sa recherche sur l'Annuaire des diagnostiqueurs en ligne à l'adresse : diagnostiqueurs.din.developpement-durable.gouv.fr. Une base de données importante puisque le notaire en charge de régulariser une vente s'assure que les coordonnées du diagnostiqueur y figurent.

Quelles sont les pathologies critiques mises en lumière par les diagnostics ?

Antoine MAZERON : Si l'audit énergétique fait ressortir les principales pathologies visibles sur le bien, il n'est pas réalisé par un expert en pathologie du bâti. En présence d'un bâtiment qui relève de la passoire thermique, il faut se dire qu'avant d'engager des travaux, il faut se fier à tous les diagnostics fournis avant la signature, comme la recherche d'amiante, de plomb… et de faire réaliser une étude de structure par un cabinet d'expertise.

Comment faut-il exercer la vigilance pour acheter sans mauvaise surprise ?

Antoine MAZERON : c'est essentiel d'être bien entouré parce qu'un acheteur n'est pas forcément un professionnel du bâtiment. Je conseille de prendre les avis des professionnels qui interviennent dans la démarche d'achat car chacun va apporter une partie de la solution. En premier lieu, les négociateurs notariaux qui possèdent de bonnes connaissances en pathologie du bâti. Ensuite, le notaire renseigne les parties, acheteur et vendeur. Son devoir de conseil peut l'amener à vérifier le raccordement du bien au réseau d'assainissement par exemple. De son côté, le diagnostiqueur compte parmi les professionnels du bâtiment. Avec un œil averti, il délivre de précieuses informations à l'acquéreur qui vont bien au-delà de la simple remise du rapport de contrôle. Sa mission consiste aussi à répondre à toutes les questions du vendeur ou de l'acquéreur, il ne faut pas hésiter à le contacter.
C'est l'occasion d'évoquer un projet de modification de la charpente ou d'être rassuré par rapport à la présence d'une fissure, entre autres. C'est une discussion qui reste informelle, qui ne va pas engager la responsabilité du diagnostiqueur, mais une occasion de  croiser les informations sur le bien. Enfin, il importe d'avoir le point de vue des professionnels du bâtiment tels que les architectes, maîtres d'œuvre, artisans, chargés de projet… car ils réalisent des devis précis. Il pourront ainsi répondre factuellement avec leur regard expert à toutes les questions qui peuvent se poser sur les pathologies ou sur les possibilités de rénovation.
Pour résumer, la vigilance qui prévaut au moment d'effectuer un achat immobilier porte sur un ensemble de facteurs, et chacun d'eux correspond à un acteur. D'où l'intérêt d'acheter par l'intermédiaire d'un professionnel de l'immobilier car un bien peut cacher pas mal d'inconnues…

Propos recueillis en mars 2023 par C. Raffaillac