Le droit de préemption du locataire commercial

Le champ d'application du droit de préemption

Les locaux concernés par le droit de préemption sont ceux à usage commercial, excluant ainsi les immeubles non bâtis (terrains, emplacements publicitaires…) ou destinés à un autre usage que commercial. Le local concerné par le droit de préemption doit également faire l'objet d'un bail soumis au droit des baux commerciaux. Par conséquent, les baux dérogatoires ou les conventions d'occupation précaire ne sont pas concernés par le droit de préemption du locataire commercial. La question a pu se poser de savoir si ce droit de préemption pouvait s'appliquer aux bureaux, dès lors qu'ils sont soumis au statut des baux commerciaux. Cette hypothèse ne paraît pas pertinente dans la mesure où le texte ne permet pas de penser que les bureaux puissent être inclus dans le champ d'application de ce droit. Seuls les locaux à usage commercial étant expressément visés.
Toutefois, l'article L.145-46-1 du Code de commerce ne trouvera pas à s'appliquer dans certaines hypothèses bien précises, limitativement énoncées :

• en cas de cession unique de plusieurs locaux d'un ensemble commercial. Cette hypothèse vise les centres commerciaux ou les galeries commerciales, qui sont ainsi exclus du droit de préemption du locataire commercial. Encore faut-il que la cession soit unique, c'est-à-dire qu'elle intervienne en une seule fois, pour les locaux dépendant d'un local commercial ;
• en cas de cession unique de locaux commerciaux distincts. Le texte vise les locaux commerciaux distincts loués par un bail unique ou à plusieurs locataires. La dispense du droit de préemption a ainsi pour effet d'éviter au bailleur de ventiler le prix et de diviser son bien ;
• en cas de cession d'un local commercial au copropriétaire d'un ensemble commercial. Le texte fait référence à la vente par le copropriétaire d'un local situé dans un ensemble commercial à un autre copropriétaire de locaux dans le même ensemble. L'objectif est de favoriser le regroupement en une seule main des ensembles commerciaux en copropriété ;
• en cas de cession globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux. Le texte implique qu'une partie de l'immeuble soit utilisée à usage commercial, le surplus étant affecté à d'autres usages (habitation, professionnel…) ou inutilisé. Une réponse ministérielle récente, allant dans le sens de celle du 6 décembre 2016, estime que la cession globale d'un immeuble ne comportant qu'un seul local commercial n'est pas soumise au droit de préemption (Rép. min. n° 5054 : JOAN 14 août 2018, p. 7318) ;
• en cas de cession d'un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou descendant du bailleur ou de son conjoint. En cas d'acquisition par le conjoint du bailleur, l'exception au droit de préemption du locataire ne joue que si le lien d'alliance existe toujours entre les époux au jour de la vente (hypothèse d'un divorce définitif non prononcé, séparation de corps…). Le texte vise uniquement le conjoint. Le partenaire pacsé ne pourra donc pas bénéficier de cette exception. En cas d'acquisition par un ascendant ou un descendant du bailleur, le droit de préemption ne joue pas lorsque l'acquéreur est un ascendant ou un descendant du bailleur, peu importe sa filiation (légitime, naturelle ou adoptive).  Le droit de préemption ne sera également pas mis en œuvre lorsque l'acquéreur est un ascendant ou un descendant du conjoint du bailleur.

La mise en œuvre du droit de préemption

En cas de vente du local commercial, le bailleur doit informer son locataire de la vente selon un formalisme rigoureux (lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par une remise en main propre contre récépissé ou émargement). La notification doit obligatoirement indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée, à peine de nullité. La notification vaut offre de vente au profit du locataire.
Le locataire du local commercial va disposer d'un délai d'un mois à compter de la réception de l'offre formulée par le propriétaire du local, pour se prononcer. Le locataire e pourra négocier ni le prix ni les conditions de la vente. S'il accepte, il dispose à compter de l'envoi de sa réponse au propriétaire, d'un délai de deux mois pour régulariser l'acte de vente.
Si le locataire souhaite recourir à un prêt et qu'il le précise au propriétaire, l'acceptation du locataire est subordonnée à son obtention.
Le délai de régularisation de la vente est alors porté à quatre mois. Si, à l'expiration du délai, la vente n'est toujours pas réalisée, l'acceptation de l'offre de vente devient sans effet. Si le propriétaire se décide à vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux, le notaire chargé de la vente devra, à peine de nullité, notifier au locataire les nouvelles conditions et/ou ce prix. Les dispositions des quatre premiers alinéas de l'article L.145-46-1 du Code de commerce sont, à peine de nullité, reproduites dans la notification adressée au locataire commercial. L'offre de vente sera valable pendant le délai d'un mois à compter de sa réception. L'offre non acceptée dans ce délai sera caduque.

La sanction du non-respect du droit de préemption

La signature de la vente effectuée en fraude du droit de préemption du locataire a pour sanction la nullité relative de la vente. L'action en nullité est prescrite dans un délai de cinq ans à compter du jour où le locataire a eu ou aurait dû avoir connaissance de la vente.
En outre, le défaut d'indication des quatre alinéas de l'article L.145-46-1 du Code de commerce, du prix ou des conditions de la vente dans l'offre formulée au locataire est également sanctionné par la nullité de l'offre et de la vente ultérieurement passée.