Immobilier aux enchères
« Ces VENTES dites À LA BOUGIE »
Organisées par les Chambres des notaires ou dans certaines études notariales, ces ventes aux enchères volontaires sont ouvertes à tous. Elles permettent de céder tout type de bien immobilier au plus offrant. Un mode de transaction régulièrement utilisé dans le département de la Gironde.
Qu'est-ce qu'une vente aux enchères « à la bougie » ?
Le terme « vente à la bougie » provient de la durée de l'enchère, limitée à la consumation de deux petites bougies. Lorsqu'elles s'éteignent, elles laissent monter une fumée indiquant leur extinction, sans nouvelle offre, le dernier enchérisseur est déclaré adjudicataire.
Comment s'organise la mise en vente des biens immobiliers destinés aux enchères ?
Préalablement à la publicité, il faut respecter quelques étapes.
Premièrement, deux mois avant le jour des enchères, il convient de constituer le dossier comme pour une vente classique, effectuer toutes les demandes de pièces d'urbanisme et purger éventuellement un droit de préemption urbain. Si le bien est situé dans un espace naturel sensible, il faut impérativement procéder à une purge trois mois avant la date, à défaut de quoi, la vente ne peut pas avoir lieu à la date prévue. Ainsi, il est important de contacter la mairie afin de recevoir une réponse par simple courrier ou par le certificat d'urbanisme, sur l'existence ou non d'un droit de préemption.
Deuxièmement, si le bien est loué et qu'il s'agit de la première vente après division, le locataire doit recevoir une convocation par courrier trente jours avant la vente. Il en est de même pour les éventuels copartageants afin de garantir l'adjudication sans risque d'une éventuelle action en rescision.
Troisièmement, après avoir procédé à la rédaction du cahier des charges, soit environ un mois et demi avant les enchères, il faut mandater un organisme habilité à réaliser les diagnostics. Les résultats viennent compléter le cahier des charges. Ainsi, les biens proposés à la vente font l'objet d'une annonce détaillée sur des sites Internet spécialisés et/ou dans les grands quotidiens. Ils peuvent donner lieu à des visites collectives, en général un mois avant la date prévue de l'enchère, ou parfois à des visites interactives, sur Internet.
Comment déterminer la mise à prix ?
Le prix du bien est fixé par le vendeur, après expertise immobilière et signature de la réquisition. Pour l'attractivité de la vente, le prix de départ s'avère en général inférieur de 30 % au prix de marché. Cependant, au fur et à mesure de l'enchère, il peut monter très haut ! Depuis janvier 2013, il existe un mode de vente « avec prix de réserve », permettant au vendeur de s'assurer que son bien ne sera pas vendu en-dessous de l'estimation.
Comment s'organisent les enchères ?
Pour participer, l'acquéreur potentiel doit se présenter le jour de la séance et s'enregistrer auprès du notaire chargé de la vente. Un chèque de consignation doit lui être remis le jour de l'adjudication, au plus tard 30 minutes avant la date et l'heure fixées. La somme représente généralement 20 % du prix de mise en vente. Contre le chèque, le notaire remet un numéro permettant d'enchérir. Les personnes qui n'ont pas remporté l'enchère récupèrent leur chèque de consignation. Ensuite, le notaire établit un procès-verbal d'adjudication ainsi qu'un acte constatant la vente.
Comment le prix et les frais sont-ils réglés ?
Une fois l'enchère emportée, l'adjudicataire dispose de quarante-cinq jours pour régler la totalité du prix et les frais liés à l'achat. Ces frais sont les suivants :
- organisation et frais de publicité de l'ordre de 2 % hors taxe du montant de la vente. Ils sont parfois pris en charge partiellement par le vendeur (avec un minimum de 800 € + TVA) ;
- rémunération du notaire ;
- droits de mutation classiques à tout achat immobilier. D'autre part, l'adjudicataire supporte également le montant des frais préalables de cahier des charges. En cas de surenchère, pour couvrir les frais des deux ventes, l'adjudicataire supporte :
- la contribution fixe prévue au précédent paragraphe, ainsi que les frais d'une visite supplémentaire ;
- la contribution proportionnelle s'élevant à 2,5 % + TVA du montant de la dernière enchère (avec un minimum de 1 200 € + TVA),
- le montant des frais préalables de cahier des charges. Attention ! Si l'acquéreur ne règle pas le prix dans le délai de quarante-cinq jours, le vendeur peut :
- soit demander la remise du bien en vente au prix initial, à charge pour l'adjudicataire défaillant de payer la différence éventuelle ; c'est ce qu'on appelle une « folle enchère » ;
- Soit demander le paiement d'intérêts au taux légal en vigueur sur la somme restant à régler.
Qu'est-ce que la clause de surenchère ?
Certaines ventes font l'objet d'une clause de surenchère. Elle permet à quiconque, pendant les dix jours qui suivent l'adjudication, de faire une offre de 10 % supérieure au montant adjugé. À défaut, un constat d'absence devra être établi. Sinon, il faut dresser un procès-verbal de surenchère et une nouvelle vente est organisée. La mise à prix est égale à la valeur d'adjudication majorée d'au moins 10 %. Le premier adjudicataire peut ou non participer à cette nouvelle enchère.
Maître Véronique GERARD
Notaire au sein de l'Étude de Me Jean-Philippe CHASSAIGNE à GENISSAC
