Par Christophe Raffaillac, le 24 Mai 2019 dans INTERVIEW DE NOTAIRES - Le notaire et l'immobilier

Pour entretenir de bonnes relations avec son nouveau locataire, quelques précautions s'imposent. Depuis la fixation du loyer jusqu'à la rédaction du bail, Philippe Engel, notaire à Paray-le-Monial, fait l'état des lieux de la règlementation.

Comment le propriétaire doit-il procéder pour fixer son loyer ?

Me ENGEL : L'idée directrice de la loi ALUR du 24 mars 2014 consiste à réglementer les loyers dans les zones dites "tendues" selon deux méthodes d'encadrement :
  • la première méthode, désormais réservée à la métropole du Grand Paris, à la métropole de Lyon et à la métropole d'Aix-Marseille-Provence, repose sur une fixation du loyer par arrêté préfectoral dans la limite d'un plafond (loyer médian de référence majoré). Une diminution pourra être envisagée par le locataire si le loyer de base est supérieur à la valeur de référence majorée.
  • deuxième méthode, applicable dans les autres grandes agglomérations françaises comme Annecy, Genève-Annemasse, Grenoble, Lyon, Strasbourg où il s'agit d'un système de plafonnement du loyer par décret national. Ici, le loyer ne peut excéder celui versé par le précédent locataire, réévalué en fonction de l'indice de référence des loyers. Sauf s'il s'agit d'une première location ou d'un logement inoccupé depuis plus de dix-huit mois, où le loyer peut alors être fixé librement.
Le décret prévoit certains cas de déplafonnement partiel ou total du loyer si des travaux ont été effectués par le bailleur et si le dernier loyer était sous-évalué.
En Saône-et-Loire, aucune commune du département n'est classée en zone tendue. La fixation du loyer est donc toujours libre et sans encadrement pour les locations de tous les logements du parc privé.

Quel est le loyer au m2 moyen pour un appartement à Mâcon ou Chalon-sur-Saône ?

Me ENGEL : Sur la base des données disponibles, le prix de loyer au mètre carré moyen pour un appartement "ancien" s'élève à :
  • 8,7 euros/m2 pour Mâcon,
  • 8,8 euros/m2 pour Chalon-sur-Saône.
Toutefois, ces chiffres sont des moyennes et cachent des disparités importantes selon la taille, l'état et l'emplacement de l'appartement. En examinant les chiffres, nous constatons par exemple des loyers au mètre carré très variables, tant sur Mâcon que sur Chalon-sur-Saône :
  • pour les studios/F1 (une chambre) d'environ 30 m2, ils varient entre 8 et 12 euros/m2 ;
  • et pour les F3 (deux chambres) de 60 m2, ils se situent entre 6 et 8,5 euros/m2.
La variation provient principalement de l'état plus ou moins bon de l'appartement et des parties communes.

Comment le propriétaire peut-il se prémunir face aux impayés de loyers ?

Me ENGEL : Il convient de prendre plusieurs précautions pour éviter les impayés de loyers :
  • bien choisir son locataire, en s'assurant que ses revenus lui permettront de faire face au paiement des loyers. Attention, un décret du 5 novembre 2015 fixe la liste des pièces justificatives pouvant être demandées au candidat à la location, à savoir ses trois dernières quittances de loyer ou une attestation de son précédent bailleur indiquant qu'il est à jour de ses loyers et charges, une copie de son contrat de travail ou une attestation de son employeur, son dernier ou avant-dernier avis d'imposition, ses trois derniers bulletins de salaires et une attestation de simulation par l'organisme payeur des aides au logement (CAF).
  • demander de verser un dépôt de garantie (article 22 de la loi de 1989) sachant que le montant ne peut être supérieur à un mois de loyer. Cette somme est conservée par le bailleur et restituée au locataire après son départ des lieux.
  • prévoir une garantie de paiement des loyers en respectant la loi qui oblige de choisir entre un cautionnement (engagement pris par un tiers, parent, conjoint, enfant… de régler les loyers en lieu et place du locataire), ou une assurance "garantie loyers impayés" souscrite auprès d'un assureur.
  • et faire établir un bail notarié par un notaire pour bénéficier des conseils et de l'expertise de ce dernier, ainsi que de la force exécutoire du bail notarié authentique.
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