Par Marie-christine Ménoire, le 23 Avril 2019 dans INTERVIEW DE NOTAIRES - Le notaire et l'immobilier

Une location réussie passe par plusieurs composantes (emplacement, choix du locataire,  fixation du loyer, rédaction du bail…). Me Y. TORCHE nous donne plus d'explications à ce sujet.

Dans un marché locatif tendu comme celui de Rennes, que conseillez-vous aux propriétaires bailleurs ?

Le marché locatif rennais est particulièrement actif et tendu lors de la période estivale du fait de départs et d'arrivées d'étudiants. Nous conseillons aux propriétaires bailleurs de mettre l'accent sur les équipements attenants au logement mais également sur la propreté, la salubrité, le confort et l'environnement de ce dernier.

Pourquoi faut-il signer de préférence un bail notarié ?

Le bail notarié est un acte authentique rédigé et signé par un officier public. Dans ce cadre, il est délivré au bailleur une copie dite "exécutoire" lui permettant d'obtenir l'exécution forcée des obligations incombant au locataire. La sécurité donnée par le bail notarié sera assurée côté bailleur, mais également côté locataire. Cette exécution forcée équivaut à une décision de justice et donne de fait force de jugement lors d'un litige entre le bailleur et le locataire. Par ailleurs, la rédaction des baux d'habitation est de plus en plus complexe, les textes évoluent continuellement ainsi que la masse des annexes. Le notaire apparaît comme le plus compétent pour rédiger un bail en conformité avec la loi.

Quels diagnostics faut-il prévoir avant de louer son bien ?

Plusieurs diagnostics sont obligatoires en fonction de la période de construction du bien loué. Ils sont regroupés au sein d'un document appelé Dossier de Diagnostics Techniques (DDT) qui contient : le DPE (Diagnostic de Performance Energétique), l'amiante dans le cas où le permis de construire de l'immeuble est antérieur au 1er juillet 1997, l'électricité / gaz, le plomb, l'ERP indiquant si le logement loué est situé dans un périmètre d'exposition à un ou plusieurs risques (naturels, miniers, technologiques, sismicité, radon et pollutions des sols).

Comment le propriétaire doit-il faire pour fixer son loyer  ?

Le propriétaire doit se fier aux prix de marché et plus particulièrement à la valeur locative de marché pouvant être appliquée sur le secteur. Il est donc préférable de se tourner vers des professionnels ayant une connaissance du marché et de ses tendances. Dans le cadre d'un investissement permettant une défiscalisation, le propriétaire doit veiller à respecter les règles fixées par l'administration fiscale, à savoir notamment les plafonds de loyers prévus pour ces logements et les plafonds de ressources du ou des locataires.

Quel est le prix moyen du loyer au mètre carré dans l'ancien pour un appartement à Rennes ?

Les loyers au m2 dépendent principalement de l'emplacement et de la nature du bien. Par exemple :
  • dans le centre-ville de Rennes, pour un studio : environ 18 euros/m2 hors taxes hors charges et pour un T3, environ 14 euros/m2 hors taxes hors charges ;
  • dans le quartier de la Poterie : pour un studio : environ 14 euros/m2 hors taxes hors charges et pour un T3 : environ euros/m2 hors taxes hors charges ;
  • dans le quartier de Villejean: pour un studio : environ 19 euros/m2 hors taxes hors charges et pour un T3 : environ 10 euros/m2 hors taxes hors charges.

 

Comment le propriétaire peut-il se prémunir face aux impayés de loyers ?

La première chose à faire est de s'assurer de la solvabilité et des ressources des locataires. Le profil des potentiels locataires est très important. Il convient également de veiller à la qualité des personnes se portant caution pour les éventuels preneurs, car c'est tout d'abord vers eux que le propriétaire pourra se retourner en cas d'impayés de loyers. L'autre solution réside dans la souscription d'une assurance loyers impayés, permettant à un propriétaire bailleur de s'assurer contre les risques d'impayés, moyennant une rétribution financière pour l'assureur qui vient obérer la rentabilité de l'investisseur. Dans le cadre d'une souscription à ce type d'assurance, il convient de préciser que le recours à une caution personne physique est interdite, sauf si le locataire est un étudiant.
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