Par Maître Gwendal TEXIER, le 19 Avril 2019 dans INTERVIEW DE NOTAIRES - Le notaire et l'immobilier

Cette nouvelle étape de notre périple en Ille-et-Vilaine nous conduit dans la 2e couronne de Rennes. Un vaste secteur qui séduit de nombreux acheteurs compte tenu de la large panoplie de prix. De 180 000 € à Châteaubourg à 274 000 € à Bruz, le marché des maisons offre plusieurs options dans un large rayon comme en témoigne Gwendal Texier, notaire à Liffré.

Comment se porte le marché immobilier en Ille-et-Vilaine ?

Me Texier : 2018 a battu le record de 2017 avec 1 % de transactions en plus. Ce qui prouve le dynamisme du département lié au phénomène de "métropolisation", c'est-à-dire une concentration autour de la métropole rennaise qui enregistre 80 % des ventes. Cela ne doit pas occulter d'autres zones attractives comme Saint-Malo ou encore Vitré, Redon, Combourg et Fougères qui forment la deuxième couronne rennaise et bénéficient de ce phénomène de métropolisation.

Quels écarts peut-on constater dans la périphérie rennaise ?

Me Texier : Les prix progressent de façon disparate selon le type de bien et la commune concernée au sein de la 2e couronne. Mais nous percevons de bons signaux puisqu'il n'y a pas d'explosion des prix, ce qui permet d'acheter ou de vendre sans difficulté. C'est important, car la résidence principale représente 75 % des transactions. À l'inverse, les marchés de villégiature sur la côte et de l'investissement locatif ne représentent qu'une minorité de ventes, soit environ 25 %.

Comment les prix ont-ils évolué dans la 2e couronne de Rennes ?

Me Texier : Les mutations concernent essentiellement les maisons anciennes et les terrains à bâtir avec des prix en hausse, sauf sur Vitré en baisse (de - 1 %) sur l'année 2018. Quant aux terrains, les prix augmentent à Combourg et Vitré et baissent fortement à Redon et Fougères (- 8 %). Ils atteignent 80 €/m2 sauf à Redon où le prix ne dépasse pas les 30 €/m2. En 2019 et 2020, ces communes vont continuer de bénéficier d'une hausse modérée car elles affichent des prix divisés par quatre par rapport à Rennes et par 2 pour la 1re couronne.

Quel est votre conseil pour les primo-accédants dans ce marché ?

Me Texier : C'est le moment de se lancer car les opportunités au niveau des terrains à bâtir sont intéressantes. Une construction, même soumise à la RT 2012 (réglementation thermique 2012), revient à peu près à 160 000 € en 2e couronne, un prix à peine supérieur à une maison dans l'ancien. Ce qui permet en plus de disposer d'un logement offrant de bonnes performances énergétiques. Cependant, il importe de bien choisir sa commune dans la perspective de revendre son bien. Il faut donc privilégier les villes desservies par les axes routiers, le « multi modale » pour accéder facilement à son lieu de travail. Selon une étude, 80 % de la population française habitera dans les villes en 2050, la campagne deviendra essentiellement un lieu de villégiature. L'arivée de la 5G en 2022 pourrait changer la donne et favoriser l'installation des ménages dans les zones rurales comme le prix de l'immobilier sera plus abordable et la qualité de vie plus appréciable.

Comment voyez-vous 2019 ?

Me Texier : 2019 peut-elle être une troisième année consécutive de hausse des volumes après 2018 et et 2017 ? Je ne pense pas que le marché va systématiquement battre des records. Mais il n'y a pas de raison pour que la dynamique immobilière s'arrête aujourd'hui. L'attractivité du département, et plus spécialement de la ville de Rennes, se traduit par un solde migratoire positif. C'est pour cela que les transactions se maintiennent. Par conséquent, je ne vois pas de facteurs qui pourraient entraîner une baisse des ventes. Comme le marché n'affiche aucun signe spéculatif, je pense que nous sommes dans une situation très différente de 2008, année de la crise des subprimes, où les prix étaient déconnectés de la valeur des biens. Actuellement, ils n'explosent pas et le marché reste sain. Avec la LGV,  nous commençons à voir des Parisiens qui s'installent en Ille-et-Vilaine et ne se limitent pas à investir à Rennes ou Saint-Malo. Ce sont autant d'acquéreurs qui participent à la bonne tenue du marché car ils disposent d'un pouvoir d'achat élevé.
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