Par Christophe Raffaillac, le 4 Avril 2019 dans
INTERVIEW DE NOTAIRES - Le notaire et l'immobilier
Commes les grands chefs, les notaires possèdent de nombreux secrets pour réussir une vente. Parole à Jean-Philippe Memet, négociateur immobilier à Gradignan, qui nous dévoile les recettes pour partager un terrain.
L'évolution démographique de Bordeaux Métropole s'accompagne d'une forte demande immobilière. D'où la mise en œuvre d'un règlement d'urbanisme pour les 25 communes de l'agglomération. Avec pour conséquence une mutation du paysage urbain, à l'instar de Gradignan qui se situe en première couronne au Sud-Ouest de Bordeaux. Son habitat très horizontal est le témoin de ces transformations avec de nombreuses divisions de parcelles.
Pourquoi est-il intéresant de diviser un terrain pour le vendre ?
Jean-Philippe MEMET : La croissance démographique liée à l'attractivité de notre métropole bordelaise impose des besoins importants en logements. Outre les réalisations en matière de promotion immobilière, elle a vu se multiplier les opérations de division de parcelles. Une stratégie qui apporte une réponse à la pression foncière et aux prix élevés. Les terrains souvent trop grands sont trop chers ! Le partage en lots permet de proposer des parcelles de plus petites tailles à des prix moins élevés. D'autant que les propriétaires sont confrontés à un entretien trop chronophage et trop onéreux. Idéalement, une parcelle de base mesure environ 700 à 800 m². Ainsi, la vente d'un ou plusieurs lots permet de générer une plus-value plus intéressante. La division de terrain, c'est l'optimisation de la valorisation. C'est aussi le moyen pour le propriétaire de maîtriser son environnement.
Peut-on également partager une maison ?
Jean-Philippe MEMET : Les divisions de maison "unifamiliale" restent assez rares à Gradignan. Cette formule répond davantage à un objectif de rentabilité locative que de plus-value en cas de vente à la découpe. En effet, la proximité du campus universitaire permet de louer des petites surfaces à des prix compris entre 20 € et 25 €/m². Mais, dans d'autres communes, oui, la division de maison est courante. Dans tous les cas, il est absolument nécessaire de prendre conseil auprès de son notaire ou du service d'urbanisme de la ville pour s'assurer de la faisabilité du projet.
Pouvez-vous nous donner des exemples de transactions réalisées ?
Jean-Philippe MEMET : Une cliente propriétaire d'une maison locative nous a consultés pour faire évaluer son bien. Cette échoppe d'environ 85 m² avec de gros travaux locatifs à prévoir comportait une parcelle de terrain de plus de 2 000 m². L'estimation de l'ensemble se serait probablement situé aux alentours des 350 000 €. La division foncière rendue possible par la création d'une allée d'accès a permis de créer deux terrains à bâtir vendus au prix de 280 000 € chacun, tandis que la maison existante a été négociée 260 000 €. Vous comprenez aisément l'intérêt de la division foncière ! C'est le rôle des négociateurs au sein des études notariales de conseiller leur client et valoriser au mieux leur patrimoine.
Combien se négocient un terrain de 500 m2 issu d'une division de parcelle et une maison ?
Jean-Philippe MEMET : Sur Gradignan, les parcelles de 500 m² avec une emprise bâtie de 20 %, soit une superficie édifiée au sol de 100 m², se situent entre 480 et 540/m². Quant au prix de vente moyen d'une maison, il varie de 400 000 à 450 000 €.
Qu'est-ce qui participe à la bonne dynamique du marché à Gradignan ?
Jean-Philippe MEMET : La redéfinition du territoire engagée au sein de Bordeaux Métropole prend en compte les diversités de chaque commune. Surnommée "la ville parc", Gradignan s'étend sur une superficie d'environ 1 570 hectares, dont plus d'un tiers en zone naturelle et parc communaux. Elle reste aujourd'hui une des communes les plus horizontales de la métropole où les étages des bâtiments ne sont pas plus hauts que la cime des arbres. De plus, elle profite d'une situation géographique enviable dans l'axe Bassin d'Arcachon/Pays basque. Les vingt parcs communaux, les groupes scolaires, les services, la restructuration de l'hyper centre, les commerces de bouche du bourg et le projet du prochain tramway constituent autant d'atouts qui font tout l'attrait de Gradigan.
