Une ville convoitée qui permet de se loger
À l'instar des grandes villes françaises, Rennes cède à la métropolisation et attire une forte population. Avec pour conséquence d'entraîner une hausse des prix de l'immobilier qui ne facilite pas l'accès à la propriété. Matar Charpentier, notaire à Rennes, nous livre ses conseils pour bien acheter.
Comment la hausse des prix se ressent-elle à Rennes ?
Me CHARPENTIER : nous ressentons l'effet bénéfique de la ligne LGV sans pour autant céder au phénomène de "bulle immobilière". Très cotée, la ville de Rennes ne voit pas le prix de ses maisons et appartements augmenter trop fortement. Le marché de la résidence principale lié au bien-être favorise une saine régulation des prix. À l'inverse, s'il s'agissait d'un marché d'investisseurs souhaitant générer des gains, il cèderait à la spéculation, ce qui n'est pas le cas à Rennes.
Quel budget faut-il prévoir pour se loger à Rennes ?
Me CHARPENTIER : Un appartement ancien en très bon état se situe aux alentours de 3 500 €/m2 et dans le neuf 4 500 €. Pour une maison, il faut compter un prix médian de 380 000 €. Et au niveau de la 1re couronne, un logement dans un immeuble neuf coûte 3 900 € le m2, tandis qu'une maison ancienne se situe au prix médian de 320 000 €.
Conseillez-vous d'investir à Rennes ?
Me CHARPENTIER : Avec ses 70 000 étudiants, Rennes offre un beau potentiel aux investisseurs. Les petites surfaces y sont largement recherchées, comme les studios et les T1 bis qui s'arrachent. Ils procurent une belle rentabilité compte tenu du dynamisme de la demande étudiante.
De quelles aides les investisseurs peuvent-ils profiter pour acheter ?
Me CHARPENTIER : Avec la loi Pinel réservée aux logements neufs, les investisseurs profitent d'une réduction d'impôt puisque Rennes est éligible en zone B1. Dans l'ancien, ils peuvent réaliser des travaux de rénovation énergétique et ainsi générer un déficit foncier, ce qui peut en faire un investissement plus rentable que dans le neuf. En effet, le prix d'acquisition d'un logement neuf s'élève à 4 500 € le m2 contre 2 550 € dans l'ancien à Rennes.
Que conseillez-vous pour acheter dans ce secteur très convoité ?
Me CHARPENTIER : Cela dépend s'il s'agit d'acheter sa résidence principale ou d'investir. Le maître-mot pour devenir propriétaire est "prendre son temps". Je conseille de profiter des taux d'intérêt planchers et de cibler sa recherche sur Rennes et sa première couronne. Ce qui garantit un investissement pérenne, car la revente de ce bien pour en acheter un autre sera d'autant plus aisée. En revanche, plus on s'éloigne de Rennes et moins ce sera facile. Dans ce cas, je préconise d'acheter près des grands axes comme Rennes/St-Malo, Rennes/Paris ou Rennes/Nantes. Il faut éviter de s'installer à 25 km de Rennes, loin d'une route à quatre voies, cela générera moins de difficultés au moment de renégocier.
Quelles villes de la 1re couronne faut-il privilégier pour acheter ?
Me CHARPENTIER : Saint-Grégoire jouit d'une bonne cote auprès des professions intermédiaires et des cadres supérieurs. La proximité de l'axe Rennes/St Malo explique cet engouement. Profitant d'un cadre de vie agréable et de manifestations culturelles, elle bénéficie de surcroît d'une économie dynamique. Mais des villes comme Betton, Chantepie ou Thorigné-Fouillard profitent aussi de l'effet métropolisation. Les prix médians se situent aux alentours de 350 000 €. En revanche, s'il faut investir dans un appartement, je préconise Rennes - notamment les quartiers desservis par la 2e ligne de métro. La revente n'en sera que facilitée !
Quel est votre conseil pour 2019 ?
Me CHARPENTIER : Il faut profiter des taux bas pour s'endetter et acheter sa résidence principale. Rennes et sa périphérie offrent un cadre de vie privilégié à la fois proche de la mer et de la campagne. Une métropole agréable à vivre et largement enviée pour son dynamisme. Pas étonnant qu'avec l'effet LGV, la part des investisseurs dans le neuf soit passée de 5 à 11 % entre 2017 et 2018.
