Par Maître Gwendal TEXIER, le 7 Avril 2019 dans JE M'INFORME SUR L'IMMOBILIER - L'édito du mois

Le bail notarié est un contrat de location rédigé par le notaire, officier public et ministériel. En cas d'impayés, il permet d'effectuer une saisie sans passer par la justice. Depuis le 1er août 2015, le contrat de location est obligatoirement écrit, selon un modèle établi par la loi. Il est effectué en deux exemplaires datés et signés par le propriétaire et le ou les locataires.

Un acte authentique

L'intervention d'un notaire n'est pas obligatoire sauf si le bail a une durée supérieure à 12 ans. Toutefois, le recours à un officier public permet de conférer à l'acte, en l'occurrence, le contrat de location, une autorité supérieure aux écrits rédigés simplement entre les parties. Il constitue une preuve irréfutable. À ce titre, il évite les contestations sur la date et le contenu du bail, sauf à démontrer que c'est un faux, ce qui est quasiment impossible.

Un gage d'efficacité

Le principal atout du bail notarié est qu'il est revêtu de la formule exécutoire, comme un jugement portant condamnation. Cette formule permet de recourir à l'exécution forcée, en cas de non-respect des engagements inscrits dans le contrat de location (paiement des loyers, par exemple) : « … le président de la République française demande et ordonne à tous (…) de mettre ledit acte à exécution… ».
Autrement dit, en cas d'impayé, le propriétaire peut contacter un huissier de justice et procéder par son intermédiaire à des saisies sur les meubles du logement loué, par exemple, mais aussi sur le salaire, les comptes bancaires ou encore la voiture du locataire indélicat.
Avec un bail classique, le propriétaire devra d'abord passer par le tribunal pour obtenir un titre muni de la formule exécutoire, c'est-à-dire une décision de justice. Entre-temps, il se peut que le locataire ait vidé ses comptes bancaires ou réglé d'autres créanciers impayés.

Récupérer le logement

Les impayés de loyer mettent fin au bail, conformément à la clause résolutoire inscrite, dans quasiment tous les contrats de location. Mais ce terme doit être constaté par le juge avant qu'il n'ordonne l'expulsion. Il faut donc passer par la case justice.

Quel est le coût d'un bail notarié ?

50 % du montant du premier loyer hors charges. Ces frais sont partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

Conseil du notaire

Au bout de deux impayés, il deviendra difficile au locataire de rembourser. Si le locataire demeure dans les lieux, il vaut mieux agir vite et contacter rapidement un huissier de votre choix.

Maître Gwendal Texier
Président de la chambre des notaires d'Ille-et-Vilaine
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