Immonot, l'immobilier des notaires

Le notaire
et l'expertise immobilière


Le notaire - et l'expertise immobilière

L'expertise immobilière sert à déterminer la valeur vénale du bien immobilier, c'est-à-dire la valeur intrinsèque du bien à un moment donné.
Cette valeur correspondrait au plus grand nombre d'acquéreurs. On valorise ainsi tant les maisons et appartements que les terrains, locaux commerciaux et industriels. Me CAUSSIN  (expert immobilier REV-TEGoVA), nous explique pourquoi le notaire, professionnel de l'immobilier, est l'interlocuteur privilégié pour ces valorisations.

Dans quels cas est-ce utile ou nécessaire de procéder à une expertise immobilière ?

L'expertise immobilière est soit diligentée par les tribunaux, soit établie à l'amiable à la demande d'une ou plusieurs parties. Elle peut être demandée, par exemple, en matière de partage successoral ou de divorce, comme en matière fiscale (déclaration de succession, IFI, redressement)...
Les établissements bancaires et financiers exigent de plus en plus souvent une expertise du bien pour garantir le crédit à accorder, surtout quand les montants sont significatifs. La directive européenne 2014/17/UE sur les contrats de crédit relatifs aux biens immobiliers, transposée dans notre droit français, l'encourage d'ailleurs, incitant le recours à un expert immobilier, tiers indépendant, comme le notaire.

Comment procédez-vous pour la réaliser ?

L'expertise immobilière se présente sous forme d'un rapport écrit, détaillé, réalisée après un long travail de collecte et analyse. Le notaire procède tout d'abord à une étude de l'environnement, puis à une visite exhaustive du bien.
Le mesurage est nécessaire pour quantifier les superficies. Le propriétaire est mis à contribution en fournissant certains éléments comme les plans ou les taxes locales liées au bien. Le professionnel se fait remettre ou diligente les diagnostics du bien nécessaires à sa juste valorisation (diagnostics amiante, plomb, performance énergétique, électricité...). Il prend soin également de recueillir les données liées à l'urbanisme et son évolution.
Enfin, préalablement à la visite ou de retour à son étude, le notaire consulte la base des références immobilières PERVAL (fichier tenu par les notaires, recensant toutes les ventes avec leurs caractéristiques, notamment les prix constatés). Il peut de la sorte analyser le bien, le comparer à d'autres.
L'expert utilise différentes méthodes, comme la méthode par comparaison ou celle par capitalisation, qu'il croise et mixe. La conjonction de plusieurs méthodes sécurisera le résultat de l'expertise. L'expérience de l'expert lui permet de moduler le résultat avec des pondérations résultant d'éléments positifs ou négatifs agissant sur le bien.

Qu'est-ce qui peut valoriser un bien ou au contraire le déprécier ?

On peut noter une pondération à la hausse en présence, par exemple, d'une vue mer, pour un bien d'habitation situé sur la côte.
À l'inverse, le bien sera décoté en raison d'un environnement dégradé ou de travaux de mise aux normes indispensables qu'il faudra valoriser.
L'expert doit justifier ses choix, expliquer les montants ou pourcentages de pondération choisis.
Habituellement, le notaire peut exercer l'activité d'expert immobilier, réseau NOT-EXPERT, après avoir suivi une formation spécifique valideée par le référentiel europeéen TEGoVA. Le notaire expert est soit agréé pour les expertises portant sur les biens d'habitation seuls (TRV), soit agréé pour tous les biens, incluant les biens immobiliers professionnels, locaux commerciaux et industriels (REV).
Exceptionnellement, après une formation dédiée, le notaire pourrait être nommé par la Cour d'Appel dont il dépend, expert judiciaire en matière d'expertise immobilière.

À savoir

Il y a actuellement 4 offices de notaires en Ille-et-Vilaine, référencés NOT-EXPERT (TRV ou REV) qui sont à votre disposition pour les expertises.


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