Sur la côte landaise, l'érosion redessine le marché immobilier

Comment le littoral aquitain fait-il face au recul du trait de côte ?

Violaine HERRERA : Le recul du trait de côte correspond au déplacement progressif de la limite entre la terre et la mer vers l'intérieur des terres. À tel point que la France perd en moyenne de 30 à 50 cm de terre chaque année sur sa façade atlantique, notamment la côte aquitaine qui figure parmi les secteurs les plus exposés. Dans certaines zones, les franges de terres cédées à l'océan peuvent représenter plusieurs mètres par an lors d'événements météorologiques exceptionnels.
Dans les Landes, les communes littorales telles que Biscarrosse, Mimizan, Contis, Moliets-et-Maa, Vieux-Boucau ou Capbreton suivent avec attention l'évolution de leurs zones côtières. L'érosion n'affecte pas uniquement les plages et les dunes, elle remet progressivement en question la pérennité de certaines constructions et infrastructures situées à proximité du rivage.

Quels sont les dispositifs réglementaires à connaître avant d'acquérir un bien sur le littoral ?

Violaine HERRERA : Il existe deux documents essentiels à prendre en compte : les Plans de Prévention des Risques Littoraux (PPRL) et les cartes d'exposition au recul du trait de côte issues de la loi Climat et Résilience. Le PPRL traite principalement des risques naturels actuels ou prévisibles (submersion, érosion)  et les cartes d'exposition au recul du trait de côte  projettent l'évolution du littoral à 30 et 100 ans, comme indiqué dans l'encadré ci-contre.

En quoi l'information des acquéreurs se voit-elle renforcée ?

Violaine HERRERA : Dans les communes concernées, le risque de recul du trait de côte fait désormais partie des informations devant être portées à la connaissance des acquéreurs et des locataires. L'état des risques prévu par les articles L.125-5 et suivants du Code de l'environnement s'inscrit dans une logique de transparence accrue du marché immobilier. Institué par les articles L.562-1 et suivants du Code de l'environnement, le Plan de Prévention des Risques Littoraux a pour objet d'identifier les zones exposées aux risques naturels liés à la mer notamment la submersion marine, l'érosion côtière et le recul du trait de côte. 
L'existence d'un classement en zone de risque peut en effet constituer un élément déterminant du consentement de l'acquéreur et influencer significativement les conditions de négociation du prix. Au-delà de sa fonction de prévention, le PPRL devient donc progressivement un indicateur de valorisation immobilière et constitue un des instruments juridiques majeurs de l'adaptation du marché immobilier aux conséquences du changement climatique. À ces zones de risque sont associées des règles d'urbanisme plus ou moins contraignantes.

Quels impacts peut-on observer sur la valeur des biens dans les zones exposées ?

Violaine HERRERA : L'intégration du risque d'érosion dans l'analyse immobilière modifie progressivement les mécanismes de valorisation des biens. Traditionnellement, la proximité immédiate de l'océan constitue un facteur de survalorisation. Toutefois, lorsque cette proximité s'accompagne d'une exposition identifiée au recul du trait de côte, elle peut devenir un facteur de décote.
Plusieurs éléments influencent désormais la valeur vénale des biens concernés :
•    l'inscription du bien dans une zone exposée à court ou moyen terme ;
•    les restrictions d'urbanisme applicables ;
•    l'incertitude sur la durée d'exploitation du bien ;
•    les difficultés potentielles d'assurance ou de financement ;
•    la perception du risque par les acquéreurs.
Certains observateurs du marché immobilier littoral estiment une décote de 8 à 15 % pour les biens situés en zone d'exposition à 30 ans et de 3 à 6 % en zone d'exposition à 100 ans.

En quoi le notaire sécurise-t-il les transactions ?

Violaine HERRERA : Dans ce contexte, le notaire occupe une position centrale. Au-delà de son devoir général d'information et de conseil, il participe à la sécurisation juridique des mutations en attirant l'attention des parties sur les contraintes résultant des documents d'urbanisme, des cartographies d'exposition et des obligations d'information environnementale.
La vérification du zonage applicable permet notamment d'apprécier les possibilités futures d'utilisation du bien, d'évaluer l'incidence des contraintes réglementaires sur sa valeur, d'informer utilement l'acquéreur et de prévenir les contentieux liés à un défaut d'information.
L'analyse du risque devient ainsi un élément à part entière de l'appréciation patrimoniale du bien. Elle peut influencer les négociations, les conditions de financement, les stratégies de transmission ou encore les arbitrages d'investissement.
La connaissance des risques constitue désormais un enjeu majeur afin d'accompagner efficacement vendeurs, acquéreurs et collectivités confrontés aux mutations du littoral. 

Vers une nouvelle lecture de la valeur immobilière

Violaine HERRERA : Le recul du trait de côte marque une évolution profonde de la notion même de valeur immobilière sur le littoral. Si l'attractivité des communes landaises demeure forte, la prise en compte croissante du risque climatique conduit à intégrer de nouveaux critères dans l'évaluation des biens.
À l'avenir, la valorisation ne reposera plus uniquement sur l'emplacement ou les qualités intrinsèques du bien mais également sur sa résilience face aux évolutions environnementales. 

Propos recueillis en juin 2026 par C. Raffaillac