Publié le 16 août 2017  par Christophe Raffaillac dans Actualités

À l'approche de la rentrée, certains s'emploient activement à se loger ! Étudiants, jeunes actifs ou salariés mutés, ils ont sans doute profité des vacances pour se ressourcer avant de trouver un appartement. De quelles précautions faut-il s'entourer avant de s'engager ? Découvrez 5 conseils pour louer en toute sérénité.

1. J'étudie l'environnement

Services à proximité, nuisances potentielles, transports en commun… autant de questions à se poser avant de se décider à louer un appartement. L'environnement du bien impacte largement la qualité de vie. Pour cette raison, il convient de vérifier les points suivants au sujet de l'appartement :
  • présence de commerces,
  • desserte par les transports en commun,
  • existence d'un parking,
  • proximité d'un grand axe routier.

Pensez-y

Préférez les appartements situés dans les étages supérieurs de l'immeuble. Cela vous épargnera davantage les nuisances sonores liées à une rue passante, la présence de commerces ou les activités nocturnes…

2. J'examine le bien

La visite de l'appartement requiert un maximum de vigilance. Pour s'assurer qu'il répond bien à ses besoins d'une part, et d'autre part qu'il ne présente pas de caractéristiques incommodantes. Ce qui suppose de s'intéresser aux équipements, à l'état général et aux diagnostics immobiliers. Parmi les principaux paramètres à vérifier, nous retiendrons :
  • l'exposition de l'appartement, avec la pièce à vivre orientée de préférence au sud ou à l'ouest,
  • la superficie de la pièce principale,
  • la présence d'un balcon,
  • les éventuelles traces d'humidité,
  • la qualité de l'isolation phonique,
  • le bon fonctionnement de l'ascenseur,
  • l'efficacité du dispositif de chauffage.

Attention au coût d'utilisation !

Les appartements récents disposent de compteurs d'eau, d'électricité et de gaz individuels. Mais cette configuration ne se retrouve pas toujours dans les appartements plus anciens, qui font appel à des systèmes collectifs. Ce qui se traduit souvent par des charges plus élevées puisque les consommations sont réparties entre les différents occupants.

3. Je vérifie le montant du loyer

C'est un point qui mérite d'être examiné avec attention ! Deux cas de figure se posent selon que vous louez dans une grande agglomération, dite en "zone tendue" ou dans une ville moyenne. En effet, le calcul des montants de loyers s'accompagne de la règlementation suivante :
  • en zone tendue : cela concerne les 28 principales agglomérations de métropole. Lorsque les logements sont remis en location suite au départ du locataire, c'est l'ancien loyer qui s'applique. On parle d'encadrement des loyers à la relocation. S'il s'agit d'une première mise en location, le montant peut être défini librement.
  • encadrement des loyers à Paris et Lille : dans ces 2 villes, le loyer ne peut dépasser de 20 % un loyer médian fixé par arrêté préfectoral, ni lui être inférieur de 30 %.
  • en zone non tendue : le loyer peut être déterminé librement, mais pour le revaloriser, le bailleur doit prévoir une clause d'indexation. L'augmentation de loyer ne peut pas dépasser la variation sur un an de l'indice de référence des loyers (IRL), publié chaque trimestre par l'Insee.

Bon plan

Il convient de se renseigner sur les niveaux de loyers pratiqués dans la ville où vous louez. Certaines grandes villes proposent des observatoires des loyers, comme c'est le cas à Paris avec l'OLAP (Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne).

3. Je me renseigne sur les charges

Les charges locatives ou récupérables viennent s'ajouter au montant du loyer. Elles concernent les dépenses initialement assumées par le propriétaire, mais que celui-ci peut se faire rembourser partiellement par le locataire (environ 70 %). Cela correspond aux dépenses de fonctionnement suivantes :
  • coût de maintenance de l'ascenseur,
  • consommations d'eau (chaude et froide) et de chauffage collectif,
  • entretien des parties communes intérieures,
  • gestion des espaces extérieurs,
  • régularisation de taxes et redevances (enlèvement des ordures ménagères, taxe de balayage, redevance assainissement).

Conseils

Demandez un estimatif annuel des charges locatives, car les bailleurs peuvent appliquer une régularisation qui vient s'ajouter au coût mensuel. Cela correspond aux dépenses qui n'ont pas été prévues dans le prévisionnel mensuel.

5. Je dispose des bonnes garanties

Le propriétaire peut exiger le versement d'un dépôt de garantie pour couvrir d'éventuels manquements du locataire (loyers ou charges impayés, réalisation des réparations locatives...). Son montant doit obligatoirement figurer au sein du contrat de bail et ne peut pas être supérieur à 1 mois de loyer, hors charges. Le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal de :
  • 1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée,
  • 2 mois si l'état des lieux de sortie révèle des différences avec l'état des lieux d'entrée.

Bon à savoir

Avec le dispositif "Visale", l'organisme "Action Logement" se porte garant pour les moins de 30 ans et les jeunes actifs. Une fois ce visa demandé, depuis l'espace locataire sur le site Visale, cela donne la garantie aux bailleurs que leurs locataires respectent les conditions d'éligibilité. Par ailleurs, ils sont assurés de percevoir leurs revenus locatifs durant les trois premières années du bail. En cas d'impayés, les bailleurs peuvent bénéficier d'un accompagnement personnalisé pour le remboursement de leur dette.
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