Comment obtenir le meilleur taux pour un achat immobilier ? Vos AS pour gagner la partie !

Le jeu a quelque peu tourné pour les emprunteurs depuis que les taux d'intérêt ont augmenté début 2023. Fort heureusement, ils profitent d'un contexte plus favorable depuis janvier 2024. Le recul d'environ 0,5 point de base permet aujourd'hui d'emprunter à 3,73 % en moyenne contre 4,20 % en décembre 2023, selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA. Ce petit tour de passe-passe des banques ne donne pas suffisamment de marge de manœuvre aux porteurs de projet pour retrouver assez de pouvoir d'achat immobilier. Il leur faut donc mettre en place une tactique pour présenter le meilleur dossier emprunteur. Pour y arriver, ils disposent de 4 AS bien utiles à poser.
Ils servent à se démarquer pour décrocher le meilleur taux de crédit immobilier. Qu'il s'agisse du profil, du projet, des placements ou du prêt, découvrons comment il faut jouer la partie avec le courtier immobilier cet été.
 

Premier AS
UN BON PROFIL

Dans la phase très disputée de l'achat immobilier, les emprunteurs gagnent à se présenter sous le meilleur profil. Il s'agit de faire valoir auprès du banquier leurs qualités sur le plan professionnel et plus personnel. Un profil permettant de justifier d'un salaire convenable et de l'appartenance à la génération des " millennials " présente des beaux atouts.
Bien sûr, un emploi stable, qui résulte d'un emploi en CDI, contribue à bien se placer auprès du banquier. Ce dernier apprécie la régularité des revenus qui rassure dans la perspective de rembourser la mensualité du crédit.

Le niveau de rémunération sert de jauge pour fixer le montant du prêt. Rappelons que le taux d'endettement ne doit pas dépasser 35 % des revenus. Les jeunes emprunteurs, jusqu'à 35 ans, gagnent aussi à miser sur leur âge. Avec des perspectives de progression salariale et un bon capital santé, ils peuvent espérer un meilleur taux que des emprunteurs plus âgés… À négocier en vue d'un accord de prêt !

Par ailleurs, le fait d'être déjà endetté (avec un crédit voiture par exemple) peut s'avérer pénalisant au moment de calculer le niveau de solvabilité. Il faut éviter un train de vie au-dessus de ses moyens…
 

Deuxième AS
UN BEAU PROJET

Pour remporter la partie, il faut se donner les moyens ! Cela repose sur la sélection d'un bien qui correspond à son ratio d'endettement. Le banquier réalise une simulation afin de déterminer l'enveloppe budgétaire envisageable. Une fois cette somme fixée, il ne faut pas que des charges annexes viennent trop grever le fameux " reste à vivre ".

Ainsi, la prospection immobilière – aux côtés de son notaire par exemple – peut démarrer en prenant soin de rechercher la maison ou l'appartement qui répond à ses critères prioritaires et à sa situation financière.
À cette étape, il s'agit de demander un chiffrage des éventuels travaux à réaliser. Le banquier va s'assurer que ce poste ne vient pas trop perturber le montage du plan de financement.

Attention aussi aux dépenses d'énergie dont le coût annuel peut dépasser les 3 000 €… Cette charge vient altérer la capacité de remboursement et par conséquent rogner la mensualité que l'on peut consacrer à son projet.

Par ailleurs, les trajets domicile - travail, s'ils représentent plus de 100 km quotidiens, vont aussi grever le budget. Il faut privilégier un lieu de vie qui limite les frais de déplacement pour également rassurer le banquier.
 

Troisième AS
QUELQUES PLACEMENTS…

En plus du prêt bancaire qui va financer partiellement ou intégralement le coût du projet immobilier, les liquidités placées sont perçues d'un bon œil par le banquier. Quelques bonnes combinaisons s'imposent pour les constituer ou les valoriser.
Selon le profil de l'emprunteur, la part de l'apport personnel exigé peut varier. Cette somme à financer avec ses fonds propres représente environ 10 % du coût du projet. Le banquier va apprécier que ses clients en disposent pour montrer leur capacité à s'engager personnellement dans cette acquisition.

De même, l'épargne programmée, telle qu'un PEL (plan épargne logement), donne de bons points à votre profil emprunteur. Généralement, elle représente l'équivalent de 6 mensualités au moins, idéalement elle atteint le niveau de la mise de fonds initiale.
Dans ces conditions, le banquier va servir un meilleur taux que s'il doit financer l'intégralité du projet. Précisons que le PTZ (prêt à taux zéro), accordé sous conditions, peut être mobilisé, mais il vient s'ajouter à la mensualité du prêt principal.

Au cas échéant, les notaires conseillent de solliciter la générosité familiale. Un don de somme d'argent ou une donation (générant des abattements fiscaux) peuvent idéalement faire office d'épargne pour se lancer dans ce projet immobilier…
 

Quatrième AS
UN PRÊT BIEN CALIBRÉ

Au moment de compter les points, le taux d'intérêt obtenu dépend largement de la durée du prêt. Plus elle va être limitée, moins le pourcentage sera élevé. Par ricochet, le coût de l'assurance emprunteur va varier dans des proportions non négligeables. Il s'agit de trouver le bon compromis pour limiter le coût total du crédit.
Dans la mesure du possible, il faut limiter la durée de remboursement car elle réduit d'autant le taux du crédit. Par exemple, le taux moyen pour un emprunt sur 20 ans se situe à 3,66 % et sur 25 ans à 3,76 %.

La part de l'assurance emprunteur joue aussi largement dans le coût total du crédit. De 0,36 % en moyenne, elle peut être négociée lorsque l'on emprunte en dessous de l'âge de 35 ans. La délégation d'assurance permet de souscrire un contrat auprès d'un autre établissement que celui qui accorde le prêt. Dans tous les cas, cet engagement peut être résilié au profit d'une autre formule à la date anniversaire du contrat.
S'ajoutent les frais de dossier et la garantie du prêt (caution bancaire ou hypothèque) dont le montant peut varier d'une banque à l'autre…

Par conséquent, il importe de négocier son prêt auprès de plusieurs enseignes pour obtenir le meilleur taux de crédit. Le courtier comme Empruntis permet de sélectionner les offres à des conditions intéressantes !