Rachat de soulte
Vous prendrez bien une part de votre maison !

Les aléas de la vie obligent parfois à financer un bien autrement que cela avait été envisagé au départ. Dans certains cas, un acquéreur ne peut plus compter sur son conjoint pour assurer le remboursement des mensualités ou préfère sortir d'une indivision pour devenir pleinement propriétaire. Deux possibilités s'offrent alors à lui : il accepte de céder sa part ou bien il rachète celle de son compagnon. C'est à cette deuxième situation que nous nous intéressons avec le rachat de soulte. Découvrons comment cette opération peut être organisée et financée.

Dans quelle situation ?

Le rachat de soulte permet-il de régler les comptes dans tous les sens du terme ? C'est en effet un mécanisme qui intervient le plus généralement en cas de séparation de concubins pacsés ou en cas de divorce ou de sortie d'indivision. Dans des situations ou l'un des propriétaires veut racheter la part de l'autre ou des autres. Une transaction financière qui s'accompagne aussi d'une décision juridique. En effet, un des indivisaires va régler aux autres propriétaires leur part du bien, en conséquence de quoi ces derniers vont perdre tout titre de propriété pour la maison ou l'appartement en question. En cas de divorce, précisons que le rachat ne peut se faire qu'une fois que celui-ci a été prononcé.

Quelles modalités de calcul ?

Cette opération de rachat de soulte va donc consister à déterminer le prix à payer pour la part à racheter. C'est à ce moment qu'il convient de prendre en compte les 2 situations selon qu'il s'agit d'une séparation ou d'une succession. Prenons deux exemples concrets.

1. Dans le cas d'un divorce
   Le calcul va consister à déterminer la part à régler à son conjoint pour avoir l'entière propriété du bien.
   - 2 conjoints disposent d'un bien d'une valeur de 300 000 €
   - Le capital restant dû s'élève à 100 000 €
   - Calcul de la soulte : (300 000 - 100 000) / 2 = 100 000 €
   - Montant à racheter :
      => part de la soulte à verser au conjoint de 100 000 €
      => capital restant dû de 100 000 €
      => total à payer = 200 000 €
   Pour devenir l'unique propriétaire du bien, le conjoint devra rembourser 200 000 €.
    
2. Dans le cas d'une succession
   Dans cette situation, un héritier qui désire conserver un patrimoine indivis doit verser aux autres bénéficiaires une soulte correspondant à la valeur de leur part.
   - 4 personnes héritent d'un bien d'une valeur de 300 000 €
   - Calcul de la soulte : 300 000 / 4 = 75 000 €
   - Montant à racheter :
     => parts à racheter se chiffrent à 75 000 € par indivisaire
     => total de la soulte à payer = 225 000 €
   Pour devenir l'unique propriétaire du bien, l'indivisaire devra payer 225 000 €.

Quel financement ?

Le rachat de soulte peut s'effectuer en contractant un crédit immobilier auprès d'une banque ou en mandatant un courtier. Cet emprunt s'apparente à un crédit immobilier classique. Ce qui signifie que l'obtention du prêt va se faire en fonction des critères d'éligibilité classiques : taux d'endettement inférieur ou égal à 33 %, mesure du "reste à vivre", prise en compte de l'épargne disponible… Une précision toutefois, les banques peuvent accepter un taux d'endettement plus élevé pour un dossier de très bonne qualité.

Rachat de soulte
D'autre situations à envisager

Selon la loi, certains biens du couple appartiennent aux deux conjoints et doivent être partagés, ce qui entraîne un rachat de soulte. Découvrons les cas où les biens relèvent de l'indivision.

• Mariage sous le régime de la communauté universelle : tous les biens acquis avant ou après le mariage, seuls ou ensemble, sont considérés comme en indivision et doivent être partagés.
• Mariage sous le régime de la communauté légale réduite aux acquets ou pacs signé avant 2007 : les biens acquis pendant le mariage doivent faire l'objet d'un rachat de soulte même si un seul des conjoints les a financés.
• Mariage sous le régime de la séparation de bien ou pacs signé après 2007 ou union libre : les biens financés à deux font l'objet d'un rachat de soulte et le montant à payer est proportionnel à la participation de chacun.