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Je finance mon projet - 3 Octobre 2018

Rachat de soulte
Vous prendrez bien une part de votre maison !


Rachat de soulte - Vous prendrez bien une part de votre maison !

Certaines situations, en cas de séparation ou de succession, nous amènent à partager un bien. Comment peut-on en obtenir la totale jouissance dans ce contexte? En recourant au rachat de soulte qui permet d'avoir toutes les parts du gâteau.

Les aléas de la vie obligent parfois à financer un bien autrement que cela avait été envisagé au départ. Dans certains cas, un acquéreur ne peut plus compter sur son conjoint pour assurer le remboursement des mensualités ou préfère sortir d'une indivision pour devenir pleinement propriétaire. Deux possibilités s'offrent alors à lui : il accepte de céder sa part ou bien il rachète celle de son compagnon. C'est à cette deuxième situation que nous nous intéressons avec le rachat de soulte. Découvrons comment cette opération peut être organisée et financée.

Dans quelle situation ?

Le rachat de soulte permet-il de régler les comptes dans tous les sens du terme ? C'est en effet un mécanisme qui intervient le plus généralement en cas de séparation de concubins pacsés ou en cas de divorce ou de sortie d'indivision. Dans des situations ou l'un des propriétaires veut racheter la part de l'autre ou des autres. Une transaction financière qui s'accompagne aussi d'une décision juridique. En effet, un des indivisaires va régler aux autres propriétaires leur part du bien, en conséquence de quoi ces derniers vont perdre tout titre de propriété pour la maison ou l'appartement en question. En cas de divorce, précisons que le rachat ne peut se faire qu'une fois que celui-ci a été prononcé.

  • Précaution : une bonne évaluation du bien • Dans cette opération, il importe que le rachat d'une partie du bien s'effectue sur la base d'une valeur de marché cohérente. Pour la déterminer, il importe de demander une expertise immobilière réalisée par un notaire. C'est l'acte de licitation qui va concrétiser le rachat de soulte et permettre de devenir seul propriétaire.

Quelles modalités de calcul ?

Cette opération de rachat de soulte va donc consister à déterminer le prix à payer pour la part à racheter. C'est à ce moment qu'il convient de prendre en compte les 2 situations selon qu'il s'agit d'une séparation ou d'une succession. Prenons deux exemples concrets.

  1. Dans le cas d'un divorce
    Le calcul va consister à déterminer la part à régler à son conjoint pour avoir l'entière propriété du bien.
    - 2 conjoints disposent d'un bien d'une valeur de 300 000 €
    - Le capital restant dû s'élève à 100 000 €
    - Calcul de la soulte : (300 000 - 100 000) / 2 = 100 000 €
    - Montant à racheter :
       => part de la soulte à verser au conjoint de 100 000 €
       => capital restant dû de 100 000 €
       => total à payer = 200 000 €
    Pour devenir l'unique propriétaire du bien, le conjoint devra rembourser 200 000 €.
     
  2. Dans le cas d'une succession
    Dans cette situation, un héritier qui désire conserver un patrimoine indivis doit verser aux autres bénéficiaires une soulte correspondant à la valeur de leur part.
    - 4 personnes héritent d'un bien d'une valeur de 300 000 €
    - Calcul de la soulte : 300 000 / 4 = 75 000 €
    - Montant à racheter :
      => parts à racheter se chiffrent à 75 000 € par indivisaire
      => total de la soulte à payer = 225 000 €
    Pour devenir l'unique propriétaire du bien, l'indivisaire devra payer 225 000 €.

  • Bon à savoir : des frais d'acquisition à régler • Lors d'un rachat de soulte, des frais viennent s'ajouter en plus du prix à régler. Cela comprend les droits et taxes prélevés par l'État et les émoluments du notaire. Ils représentent en moyenne entre 2 et 7 % de la valeur nette du bien. Il convient d'additionner les "droits de partage" de 2,5 %. Pour plus de précisions, il faut demander conseil à son notaire.

Quel financement ?

Le rachat de soulte peut s'effectuer en contractant un crédit immobilier auprès d'une banque ou en mandatant un courtier. Cet emprunt s'apparente à un crédit immobilier classique. Ce qui signifie que l'obtention du prêt va se faire en fonction des critères d'éligibilité classiques : taux d'endettement inférieur ou égal à 33 %, mesure du "reste à vivre", prise en compte de l'épargne disponible… Une précision toutefois, les banques peuvent accepter un taux d'endettement plus élevé pour un dossier de très bonne qualité.

  • Conseils : une bonne négociation • C'est le moment de penser à organiser son rachat de soulte compte tenu des conditions d'emprunt très favorables avec des taux de 1,30 sur 15 ans en moyenne. Les banquiers ou courtiers réaliseront les propositions commerciales en fonction des projets de rachat.

Rachat de soulte
D'autre situations à envisager

Selon la loi, certains biens du couple appartiennent aux deux conjoints et doivent être partagés, ce qui entraîne un rachat de soulte. Découvrons les cas où les biens relèvent de l'indivision.

  • Mariage sous le régime de la communauté universelle : tous les biens acquis avant ou après le mariage, seuls ou ensemble, sont considérés comme en indivision et doivent être partagés.
  • Mariage sous le régime de la communauté légale réduite aux acquets ou pacs signé avant 2007 : les biens acquis pendant le mariage doivent faire l'objet d'un rachat de soulte même si un seul des conjoints les a financés.
  • Mariage sous le régime de la séparation de bien ou pacs signé après 2007 ou union libre : les biens financés à deux font l'objet d'un rachat de soulte et le montant à payer est proportionnel à la participation de chacun.
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