Par Stéphanie Swiklinski, le 4 Juin 2018 dans J'ACHETE - Je finance mon projet

Vous avez trouvé la maison de vos rêves, mais reste la question du financement. Comment élaborer un plan de financement afin que votre banquier ne puisse vous résister ?

Avec un budget maîtrisé

La question principale est de savoir quel budget vous pourrez consacrer à votre acquisition. Vous ne devez pas non plus vous sacrifier afin de devenir propriétaire ! Pour savoir où vous en êtes financièrement, dressez la liste de vos revenus réguliers et sûrs (salaires...) et de vos charges courantes (prêt à la consommation, pensions versées...). Il s'agit d'évaluer vos capacités d'emprunt, c'est-à-dire la somme que vous pouvez consacrer au remboursement de votre prêt immobilier. L'idéal est de ne pas dépasser 33 % de vos revenus mensuels. Cela permet ainsi de faire face aux mensualités de l'emprunt, sans trop "se priver" par ailleurs. Dans vos calculs prévisionnels, n'oubliez pas d'intégrer les frais accessoires liés à votre future acquisition : les frais d'acte notarié, les frais de garantie de prêt (qui diffèrent si la banque prend une hypothèque, un privilège de prêteur de deniers ou une caution), les frais de déménagement, les frais d'assurance, etc. En comparant, de façon objective, la colonne "recettes" et la colonne "dépenses", vous établirez ainsi le budget que vous pouvez consacrer à votre projet immobilier.
 

Plan de financement

Il vous permet :
  • d'évaluer l'épargne dont vous disposez (économies, produit de la vente de biens, don consenti par un proche...),
  • d'estimer votre capacité de remboursement, avant de choisir parmi les différentes formules de crédit immobilier,
  • d'anticiper sur l'évolution probable de vos ressources et de vos besoins.

Avec un apport, c'est encore mieux

La bonne nouvelle, c'est si vous avez un apport personnel. La "balle sera alors dans votre camp", concernant les négociations avec la banque ! En effet, un bon apport personnel est la clef de voûte d'un plan de financement réussi. Vos économies, une donation, un prêt familial, voire certains prêts (prêt à taux 0 %, Prêt épargne logement, prêt accordé par votre employeur), pourront vous aider à le constituer. Plus la somme dont vous disposerez en propre avant le recours à l'emprunt sera conséquente, et meilleures seront les conditions consenties par la banque. Aucun texte n'exige la constitution d'un apport en cas d'achat immobilier financé par un emprunt, cependant, la plupart des banques en font un élément incontournable. Cet apport représente le plus souvent 10 % du prix du bien immobilier, mais, avec la hausse des prix de l'immobilier, son montant a évidemment augmenté.
Si vous n'avez pas d'apport personnel, pas de panique ! Vous pourrez emprunter, mais les conditions seront moins avantageuses et votre banquier vous demandera plus de garanties. Il s'attachera, tout particulièrement, à l'analyse de la pérennité de vos revenus (ancienneté professionnelle, sécurité de votre emploi).

Avec votre banquier pour financer

Le premier réflexe sera de vous adresser à votre banque. Mais rien ne vous empêche de faire jouer la concurrence. C'est en effet le moment de comparer car ce n'est pas forcément elle qui vous proposera le meilleur produit ! Frapper aux portes d'autres établissements bancaires peut s'avérer payant !
À vous de prospecter et de trouver celle qui correspond le mieux à votre projet et à vos possibilités financières. N'hésitez pas à faire réaliser des simulations. Chiffres à l'appui, vous pourrez mieux appréhender les conséquences de telle ou telle option (par exemple, sur la durée de votre crédit).  Au-delà du taux, ce sont les caractéristiques de chaque prêt immobilier qu'il vous faudra analyser avec le plus grand soin. Et si vraiment aucun établissement bancaire ne trouve grâce à vos yeux, optez pour un courtier en crédit. L'intervention de ce professionnel permet souvent de réaliser de réelles économies sur le coût total du crédit. En effet, le courtier sert d'intermédiaire entre le client et la banque. Il est mandaté pour trouver la solution de crédit la plus adaptée à votre projet.

Avec un prêt qui vous ressemble

La première chose à faire est de se poser les bonnes questions :
  • Quel est le taux effectif global (le fameux TEG) du crédit que l'on vous propose ?
  • Quel est le coût total du crédit ? Le taux est-il fixe ou révisable ?
  • À combien s'élèvent les frais de dossier ?
  • Est-il possible d'augmenter ou de diminuer le montant des échéances ? Et sous quelles conditions ?
  • Peut-on reporter des échéances ? Et que se passe-t-il en cas de remboursement anticipé du prêt ?
Si vous êtes du genre à préférer la sécurité et à vouloir savoir où vous allez, un prêt à taux fixe vous conviendra mieux. Avec lui, pas de surprise. Dès la signature du prêt, vous connaîtrez le taux applicable qui ne variera pas jusqu'à la fin du prêt.
Avec un prêt à taux variable (ou révisable), le taux d'intérêt est revu périodiquement, en général chaque année à la date anniversaire du prêt, en fonction de l'évolution d'un indice de référence. Ensuite, demandez-vous pour combien de temps vous envisagez de vous engager ? La réponse dépendra essentiellement de votre apport personnel, du montant emprunté et de votre capacité de remboursement. L'avantage des prêts longs est d'avoir des mensualités plus faibles à emprunt égal. En contrepartie, en doublant la durée de l'emprunt, vous doublez également le coût total du crédit, c'est-à-dire l'ensemble des frais que vous allez supporter. Avant de faire votre choix, pesez donc le pour et le contre, et demandez des simulations vous permettant de comparer de façon objective.
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